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房地产可持续发展对策研究
我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一轮的房地产开发可谓“如火如荼”，全国的住宅开发、竣工面积及销售价格更是叠创新高，中国经济的“房地产化”现象严重。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著，有统计数据显示，１９９８年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的０．８％，而到２００４年则高达４７％，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在５０％左右，２００６年，全国房地产开发投资为１．９４万亿元，占当年全社会固定资产投资的１７．６％，占当年ＧＤＰ的９．２６％，远高于国际公认的房地产开发投资占比重５％的合理水平。随着我国国民经济和住宅产业的发展，我国老百姓的居住条件有了很大的改善，但与此同时，我国还是一个发展中的大国而不是强国，综合经济实力还不强，在相当一段时期内、相当一部分人的居住条件和环境还很可能难以大幅度改善。尤其值
得指出的是，我国房地产和整个经济社会的可持续发展还严重受到资源（土地）、环境的严重制约。本文仅就从房地产和整个经济社会可持续发展的角度来谈谈个人的想法，意在抛砖引玉。
一、关于增长和发展
什么是发展？什么是增长？两者的关系如何？这是我们首先必须认识清楚的问题。
长期以来我们对发展和增长的概念是模糊的和混淆的，我们往往用ＧＤＰ来作为考量经济增长的指标。众所周知，ＧＤＰ是一年当中本国（本地）国民和外国人（外地人）在本国或本地所生产的商品与服务的附加价值总和。作为全面建设小康社会的重要指标之一，我们追求ＧＤＰ的增长，很有必要。但任何一项统计指标，都有其确
定的适用范围，夸大其适用范围和过分强调它的作用，必然会产生负面影响。我们在了解ＧＤＰ的重要作用的同时，也必须了解它的局限性。第一，ＧＤＰ不能反映经济发展对资源环境所造成的负面影响，资源和环境的破坏以及透支将影响整个社会经济的协调、健康、可持续发展。第二，ＧＤＰ不能准确反映一国财富的变化，不能反映一国经济增长的效率和质量。现在外资在我国的投资和出口中所占的比重不断增加，其中相当部分资产会外
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流。第三，ＧＤＰ不能全面反映人们的福利状况，不能反映人们收入状况的差异。在目前的我国的经济结构中，投资比率明显高于消费比率，尤其在发展中国家收入增加同ＧＤＰ增长比率不同步。第四，不能全面反映一国的人文状况，即文化、教育、科技、文明和精神状况。
而“以人为本”的可持续发展观，强调的是增长的可持续性、公平性和系统性，强调的是最广大人民群众的全面发展——这也是“三个代表”的具体要求。按照学术理论界的解释，持续发展（ｓｕｓｔａｉｎｅｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）是主观的，而可持续发展（ｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）是客观的，其强调正确处理和协调人口、资源、生态环境、文化、交通、经济与社会间的相互关系的共同发展战略。可持续发展的主要原则包括：１、可持续性，要求既满足当代的需求，又不危及后代满足需求能力的发展；２、公平性，包括同代人、代际公平；公平分配资源；消除贫困。现在虽然是政府放量供应土地，但也许已经使用了下一代人的资源；３、系统性，就是要避免单一化。由此可见，发展不同于增长，增长不是发展的目的，而是发展的手段，只要我们的增长具有可持续性、公平性和系统性特征并且坚持“以人为本”，那么，增长和发展就和谐、统一了。
入）的盆地和政策的盆地（“以地生财”，政策聚焦、各路政策大开绿灯），结果呢？就像我们已经看到的那样，我国房地产市场“一枝独秀”，从而使得海外“热钱”纷纷涌入我国房地产市场，其所产生的效应之一是长三角、珠三角和北京等特大型省会城市房价一路飚升，似乎已成燎原之势。
另外，不容忽视的是，我国是个人口大国，尽管一直执行严格的人口政策，但人口总量仍持续增长，２００３年中国总人口达１２９２７７万人，占世界总人口的２１％，２０３０年我国人口将达１６亿。随着城市化的发展，大中型城市的人口增长速度和人口密度都将进一步增加。这无疑会给人们居条件的改善带来巨大压力。
而且，我们必须清醒的认识到，我国是一个资源十分稀缺的国家，人均资源就更稀缺，自然资源约占世界平均值的１／２，经济和住宅产业的发展面临着严峻的资源瓶颈。根据国土资源部的统计显示，我国的人均耕地１．４亩不及世界人均的１／３。２００３年全国耕地减少３８０６万亩，建设占用耕地３４３．７万亩，同比增长１７％。我国耕地面积由１９９６年的１９．５１亿亩下降到２００３年的１８．５１亿亩，７年中平均每年减少耕地１４００多万亩。不仅如此，还严重存在土地“圈而不发”的透支行为以及各类土地违法现象。据统计，２００６年全国共发生土地违法行为１３万件以上，涉及土地面积１０万公顷，其中耕地４．３万公顷，分别比２００５年上升了１７．３％、７６．７％和６７．６％。这么多的土地违法事件发生在宏观调控政策频频的２００６年，说明了什么？！。改革开放后，城市化水平从１９７８年的１８％左右上升到２００３年的４１％，城市中增加了３亿人口，城市已经用了１亿亩耕地。到２０２０年，如果城市化水平达到６０％，还需要转移２．５亿农业人口，至少还需要１亿亩耕地。随着经济和城镇化的发展，房地产业的发展（支柱产业）与
我国“１８亿”亩耕地底线的矛盾不可调和。没有生产要素（土地），何来“支柱”产业的发展？！
我国是世界上严重干旱缺水的国家，人均水资源拥有量仅为世界平均水平的１／４，人均淡水资源２２００立方米，是全球１３个人均水资源最贫乏的国家之一。６６９个城市中有４００个缺水，其中１１０个严重缺水。另一方面，我国不重视循环用水。我国的循环用水只有３０￣４０％，而发达国家已达到７０￣８０％。电力方面，在２００３年缺１０００万瓦的基础上，２００４年缺电达２０００￣３０００万瓦。２０００年人均石油开采储量只有２．６吨，人均天然气可采储量１０７４立方米，人均煤炭可采储量９０吨，分别为世界平均值的１１．１％、４．３％和５５．４％。
在这种情况下，我国的住宅产业发展还没有脱离高能耗粗放发展的老路。目前，我国以消耗全世界２０％资源的沉重代价来生产占全球４％的ＧＤＰ。２００３年我国消耗了全世界７．４％的石油、３１％的原煤、２７％的钢铁、２５％的氧化铝、４０％的水泥。中国创造一美元产值的能耗是美国的４．３倍，德国、法国的７．７倍，日本的１１．５倍。高能耗对环境、大气和水质的污染在加重，对可持续发展不利。
最后，房地产业在短期内的快速发展已使钢铁、水泥和电解铝等行业呈过度扩张之势，也加大了银行的潜在风险，必须引起高度重视。
改革开放以来，我国城乡居民的收入大幅提高。但由于历史和体制的原因，在我国的经济发展和“一部分人先富起来”的过程中，我国大部分农民和城镇中的产业工人（含下岗转岗工人）的经济状况和住房条件还没有同经济发展同步改善。据统计，我国的基尼系数已超过０．４的国际警戒线，并且接近０．５，贫富差异有扩大的趋势。表现在住房方面，随着房价的攀升，广大中低收入阶层住房的有效需求日渐趋弱，住房方面的两极分化
二、我国经济社会可持续发展面临的挑战
由于不少地方政府对房地产业过于呵护（近乎放纵），同时介入房地产领域过深，导致中国房地产存在“四个盆地”，即利率的盆地（负利）、税收的盆地（低税且不全，没有物业税和遗产税）、汇率（人民币有较大升值空间、海内外投机“热钱”会涌
2007.06 /29
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更加严重。一方面，有人买不起房；另一方面，国内外的投机客（热钱）疯狂炒房。其中的原因在于，不少地方经济对房地产和固定资产的投资依赖过高。积极的财政政策和稳健的货币政策所带来的投资乘数效应，加上房价过高和大规模的城市建设带动了ＧＤＰ的持续高涨（我国房地产和建筑业的增加值达９０００多亿元，占整个国内生产总值的比重超过９％，每年拉动国内生产总值约２个百分点，而且这种状态仍有上走之势），在一定程度上掩盖了消费需求不足、产业结构不合理以及产业能级不高的可持续发展隐患。
因此，怎样正确、辨证地处理好经济发展和增长之间的关系并使其相和谐？怎样正确、辨证地看待当前的高房价与经济增长？怎样保证大多数中低收入居民“居者有其屋”并保持生活质量的同步提高？怎样保持高中低房价的合理结构以及房地产乃至整个社会经济的健康、协调、可持续发展？这些问题已经非常迫切地摆在了各级政府和理论学术界的面前。
高到２００１年的２５平方米。但同时我们也必须看到，我国的城镇住宅人均建筑面积与发达国家相比还有很大差距；社会保障性住宅还未普遍推行，经济适用房建设还很不平衡，廉租屋政策发展迟缓且并未完全推广；住宅建设产业化程度和科技含量比较低；广大中低收入阶层改善住房的能力还较差、改善住房的愿望十分强烈，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。建议政府建立住房保障基金，每年提取一定比例的资金，从各种渠道、调动各种财政资源，来增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；尽量增加居民实物动迁的比例，多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
３、严格土地管理，进一步完善土地管理体制 “土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，因此，各地政府几乎同时把房地产作为各自的新的经济
平方公里，超过了现有城市的建设用地总量。在全国省级以上的９００多家开发区中，国家批准规划近３０００万亩，已经开发的仅占规划总面积的１３．５％，有近２６００万亩土地闲置。同时，房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。此外，还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费。据有关资料统计，自２０世纪８０年代末以来，即使做最保守的估计，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年达１００亿以上。ＧＤＰ的真实增长及增长效率受到了挑战，房地产和整个经济社会的可持续发展也面临着挑战。
土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一。而且，全国各地的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，必要时要收权，严防土地失控，严防透支未来。还要正确处理好土地的供应结构，尤其是要保证中低价社会保障住房用地，这是我国的国情和民情所要求的。因为我国土地、人口、经济发展与粮食安全之间的矛盾随着时间的推移将愈加激烈。本着对历史、子孙和未来负责的精神，从现在起就必须万分珍惜每一寸土地，必须大声疾呼：现在我们透支未来土地资源而放大当前“ＧＤＰ”的现象已十分严重，要运用法律和行政的手段来制止“圈地运动”——我们实在没有多少“资本”和时间来折腾。土地透支完了，以后我们花什么代价都买不回来。没有土地，何来支柱产业？！
对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性。可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断，政府
三、房地产和经济社会可持续发展的对策
１、各级政府重视，形成共识 近几年来全国各地的房价在宏观调控声中越调越高，宏观调控的效果很不理想（调控变“空调”），这同各级地方政府“责任主体缺位、执行主体缺位、监督主体缺位”有很大的关系。各级地方政府要在立足于国情、尊重民情、尊重规律的基础上，在可持续（科学）发展观的指导下，自觉同党中央的各项调控政策保持一致。
２、进一步完善住房保障体系１９９９年４月，《城镇廉租住房管理办法》出台，使得我国最困难家庭可以申请廉租住房。最近几年，城镇人均住宅建筑面积由１９９５年的１６．２平方米提
增长点和支柱产业。改革开放以来，我国房地产业的兴起、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展，都无不与我国的土地使用制度改革和土地资产的运作有关。新一轮的“圈地运动”方兴未艾，土地出让收入、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源。据不完全统计，截至２００３年上半年，１３年来全国累计收取的土地出让金已达６０００多亿元。但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减。据初步统计，全国大约有一亿多平方米空置商品房。另外土地的闲置状况也非常严重。据调查，全国现有各级各类开发区３８００多家，尚不包括乡、镇、村自行设立和尚未上报的开发区。在对２４个省（区、市）的统计中，各类园区规划占地面积达３． ６万
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当前最重要的一件事就是要收紧土地的口子，按法律法规该收回的坚决收回。俗话说的好：“长痛不如短痛”，此类例子，国内外不胜枚举。另外，对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例并严格通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，防止国有资产的流失，进而防止房价和经济的大起大落。
４、房地产调控应该是系统调控应该从供给（管住地根、管住银根）、需求（遏制投机、抑制投机）及惩治房地产商业腐败、惩戒管理部门不作为几个方面进行系统调控方能取得标本兼治的效果。现在，仅仅强调管住地根、管住银根，而对投机、投资的限制很少，甚至什么是投机的概念都尚未定义，这样调控的效果会适得其反。管住１８亿亩耕地不是一句空话，要有措施，当前尤为重要的是要对投资投机需求及房地产商业贿赂进行长期、系统、严厉地调控，基本是控制在“一户一套”，对多套房通过高额的利率、信贷、税收（累进）进行调控，坚决杜绝一户两套以上住房，否则“管住地根、管住银根”就是一句空话，宏观调控就会无疾而终。恳请我们各级地方政府，给未来和子孙留点资源（土地），相信我们的子孙比我们更聪明，届时的地价也会更高。正是从这个意义上说，以往地方政府每一次的大规模土地出让，都是国有资产（土地）的大规模流失！
５、加快产业结构的升级和调整，实现城市经济的可持续发展 现在“千军万马过独木桥”搞房地产说明经济结构不甚合理，尚处低级阶段。出现“凯恩斯依赖症”，内生需求不足，通货紧缩明显且投资效率低下。中国当前ＧＤＰ增长、财政收入对房地产依赖过重，其明显地带动了固定资产投资的增长，扩大了投资的乘数效应。政府靠积极扩张的财政政策和稳健的货
币政策来拉动内需，比如仅１９９８年￣２００２年，我国累计安排长期建设国债６６００亿元，项目投资总规模３２８００亿元，到２００２年底累计完成投资２４６００亿元。在这５年里，全社会固定资产投资年均增长１０．５％。２００７年１￣２月人民币新增贷款合计高达９８１４亿元，创历史同期最高并高出历史次高的２００６年２６６５亿元，接近２００６年全年实际贷款增长额的１／３，一旦政策的效应发生递减，例如旧区改造的逐步减少、集中买房以后的时间断层周期、房贷政策的调整、高价房供应偏大等，一旦房地产出现过热调整，对整个宏观经济将产生十分重大的影响，需引起高度重视和综合、全面、深入的研究。我们知道，人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”，即表现为其他消费的紧缩和其他产业的挤压，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格均下跌（有国民经济“晴雨表”之称的股市也暴跌）、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因，也是产业结构低下和房地产“一枝独秀”的内在原因。因此，怎样提高产业结构的能级以及实现产业结构的升级已显得刻不容缓！
６、加强法律建设，为可持续发展提供法律保障 市场经济本质上应该是法制经济。但因为房地产业在我国还是一个年轻的行业，在房地产业的发展和住宅保障体系方面的法律、法规建设还很不完善，《产品质量法》和《消费者权益保护法》对最大标的的商品房不适用，在土地管理和房屋中介管理方面还存在执法不严的情况，广大住房消费者在权益保护方面明显处于弱势。“没有规矩，难成方圆”。因此，房地产业方面的法制建设已迫在眉睫。据悉，有关方面对《住宅法》的研究正在紧锣密鼓，我们期盼其早日出台，从而切实保障住房产权人的合法权益。另外，已出台的各项法律和政策必须严格执行，必须要有
行政问责和严厉的惩戒制度，以维护法律和政策的权威。《中华人民共和国土地法》已颁布２０年，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国所得税法》都已颁布有１３个年头，最近几年的所有房地产调控政策（包括土地增值税、房产交易所得税、打击屯地等）几乎都能从上述法律文本中找到依据。大量的事实证明，地方政府是土地违法的主体，房地产业的可持续发展呼唤法律的到位。在这个意义上可以说，房地产绝不仅仅是个简单的经济问题！
综上所述，中国当前经济的增长主要靠资本（信贷）、资源（狭义是指土地、广义是指房地产）、能源拉动而不是靠效率和科技，这是不可持续的。“一俊遮百丑”。当前房地产过度耀眼和非理性发展，已掩盖了中国经济生产力低下及产业结构升级换代的紧迫性和艰巨性。“放水养鱼，还是竭泽而渔”？“竭泽而渔则天下无鱼”，长此以往，中国经济的自我调控的余地和空间将愈加狭窄。对房地产依赖过重，中国经济走不好，也走不远！中国房地产的非理性发展，是中国经济在转型过程中多重因素共同作用的结果，有开发商的违规和暴利，有银行信贷的过于宽松，有国内外“热钱”的投机，有住房保障体系不完善、住房供应结构不合理，有媒体、御用文人及中介的推波助澜。更严重的是地方政府的竭力、过度“扶持”。
作者：上海市长宁区房地局高级经济师
2007.06 /31
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我国房地产业正处于新一轮发展的高潮，房地产开发价升量增、供需两旺，新一轮的房地产开发可谓“如火如荼”，全国的住宅开发、竣工面积及销售价格更是叠创新高，中国经济的“房地产化”现象严重。房地产及固定资产投资对国民经济的贡献日益显著，有统计数据显示，１９９８年，全国土地出让金收入仅占当年地方财政收入的０．８％，而到２００４年则高达４７％，加上其他房地产税费，我国房地产业对地方财政的贡献率在５０％左右，２００６年，全国房地产开发投资为１．９４万亿元，占当年全社会固定资产投资的１７．６％，占当年ＧＤＰ的９．２６％，远高于国际公认的房地产开发投资占比重５％的合理水平。随着我国国民经济和住宅产业的发展，我国老百姓的居住条件有了很大的改善，但与此同时，我国还是一个发展中的大国而不是强国，综合经济实力还不强，在相当一段时期内、相当一部分人的居住条件和环境还很可能难以大幅度改善。尤其值
得指出的是，我国房地产和整个经济社会的可持续发展还严重受到资源（土地）、环境的严重制约。本文仅就从房地产和整个经济社会可持续发展的角度来谈谈个人的想法，意在抛砖引玉。
一、关于增长和发展
什么是发展？什么是增长？两者的关系如何？这是我们首先必须认识清楚的问题。
长期以来我们对发展和增长的概念是模糊的和混淆的，我们往往用ＧＤＰ来作为考量经济增长的指标。众所周知，ＧＤＰ是一年当中本国（本地）国民和外国人（外地人）在本国或本地所生产的商品与服务的附加价值总和。作为全面建设小康社会的重要指标之一，我们追求ＧＤＰ的增长，很有必要。但任何一项统计指标，都有其确
定的适用范围，夸大其适用范围和过分强调它的作用，必然会产生负面影响。我们在了解ＧＤＰ的重要作用的同时，也必须了解它的局限性。第一，ＧＤＰ不能反映经济发展对资源环境所造成的负面影响，资源和环境的破坏以及透支将影响整个社会经济的协调、健康、可持续发展。第二，ＧＤＰ不能准确反映一国财富的变化，不能反映一国经济增长的效率和质量。现在外资在我国的投资和出口中所占的比重不断增加，其中相当部分资产会外
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流。第三，ＧＤＰ不能全面反映人们的福利状况，不能反映人们收入状况的差异。在目前的我国的经济结构中，投资比率明显高于消费比率，尤其在发展中国家收入增加同ＧＤＰ增长比率不同步。第四，不能全面反映一国的人文状况，即文化、教育、科技、文明和精神状况。
而“以人为本”的可持续发展观，强调的是增长的可持续性、公平性和系统性，强调的是最广大人民群众的全面发展——这也是“三个代表”的具体要求。按照学术理论界的解释，持续发展（ｓｕｓｔａｉｎｅｄｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）是主观的，而可持续发展（ｓｕｓｔａｉｎａｂｌｅ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ）是客观的，其强调正确处理和协调人口、资源、生态环境、文化、交通、经济与社会间的相互关系的共同发展战略。可持续发展的主要原则包括：１、可持续性，要求既满足当代的需求，又不危及后代满足需求能力的发展；２、公平性，包括同代人、代际公平；公平分配资源；消除贫困。现在虽然是政府放量供应土地，但也许已经使用了下一代人的资源；３、系统性，就是要避免单一化。由此可见，发展不同于增长，增长不是发展的目的，而是发展的手段，只要我们的增长具有可持续性、公平性和系统性特征并且坚持“以人为本”，那么，增长和发展就和谐、统一了。
入）的盆地和政策的盆地（“以地生财”，政策聚焦、各路政策大开绿灯），结果呢？就像我们已经看到的那样，我国房地产市场“一枝独秀”，从而使得海外“热钱”纷纷涌入我国房地产市场，其所产生的效应之一是长三角、珠三角和北京等特大型省会城市房价一路飚升，似乎已成燎原之势。
另外，不容忽视的是，我国是个人口大国，尽管一直执行严格的人口政策，但人口总量仍持续增长，２００３年中国总人口达１２９２７７万人，占世界总人口的２１％，２０３０年我国人口将达１６亿。随着城市化的发展，大中型城市的人口增长速度和人口密度都将进一步增加。这无疑会给人们居条件的改善带来巨大压力。
而且，我们必须清醒的认识到，我国是一个资源十分稀缺的国家，人均资源就更稀缺，自然资源约占世界平均值的１／２，经济和住宅产业的发展面临着严峻的资源瓶颈。根据国土资源部的统计显示，我国的人均耕地１．４亩不及世界人均的１／３。２００３年全国耕地减少３８０６万亩，建设占用耕地３４３．７万亩，同比增长１７％。我国耕地面积由１９９６年的１９．５１亿亩下降到２００３年的１８．５１亿亩，７年中平均每年减少耕地１４００多万亩。不仅如此，还严重存在土地“圈而不发”的透支行为以及各类土地违法现象。据统计，２００６年全国共发生土地违法行为１３万件以上，涉及土地面积１０万公顷，其中耕地４．３万公顷，分别比２００５年上升了１７．３％、７６．７％和６７．６％。这么多的土地违法事件发生在宏观调控政策频频的２００６年，说明了什么？！。改革开放后，城市化水平从１９７８年的１８％左右上升到２００３年的４１％，城市中增加了３亿人口，城市已经用了１亿亩耕地。到２０２０年，如果城市化水平达到６０％，还需要转移２．５亿农业人口，至少还需要１亿亩耕地。随着经济和城镇化的发展，房地产业的发展（支柱产业）与
我国“１８亿”亩耕地底线的矛盾不可调和。没有生产要素（土地），何来“支柱”产业的发展？！
我国是世界上严重干旱缺水的国家，人均水资源拥有量仅为世界平均水平的１／４，人均淡水资源２２００立方米，是全球１３个人均水资源最贫乏的国家之一。６６９个城市中有４００个缺水，其中１１０个严重缺水。另一方面，我国不重视循环用水。我国的循环用水只有３０￣４０％，而发达国家已达到７０￣８０％。电力方面，在２００３年缺１０００万瓦的基础上，２００４年缺电达２０００￣３０００万瓦。２０００年人均石油开采储量只有２．６吨，人均天然气可采储量１０７４立方米，人均煤炭可采储量９０吨，分别为世界平均值的１１．１％、４．３％和５５．４％。
在这种情况下，我国的住宅产业发展还没有脱离高能耗粗放发展的老路。目前，我国以消耗全世界２０％资源的沉重代价来生产占全球４％的ＧＤＰ。２００３年我国消耗了全世界７．４％的石油、３１％的原煤、２７％的钢铁、２５％的氧化铝、４０％的水泥。中国创造一美元产值的能耗是美国的４．３倍，德国、法国的７．７倍，日本的１１．５倍。高能耗对环境、大气和水质的污染在加重，对可持续发展不利。
最后，房地产业在短期内的快速发展已使钢铁、水泥和电解铝等行业呈过度扩张之势，也加大了银行的潜在风险，必须引起高度重视。
改革开放以来，我国城乡居民的收入大幅提高。但由于历史和体制的原因，在我国的经济发展和“一部分人先富起来”的过程中，我国大部分农民和城镇中的产业工人（含下岗转岗工人）的经济状况和住房条件还没有同经济发展同步改善。据统计，我国的基尼系数已超过０．４的国际警戒线，并且接近０．５，贫富差异有扩大的趋势。表现在住房方面，随着房价的攀升，广大中低收入阶层住房的有效需求日渐趋弱，住房方面的两极分化
二、我国经济社会可持续发展面临的挑战
由于不少地方政府对房地产业过于呵护（近乎放纵），同时介入房地产领域过深，导致中国房地产存在“四个盆地”，即利率的盆地（负利）、税收的盆地（低税且不全，没有物业税和遗产税）、汇率（人民币有较大升值空间、海内外投机“热钱”会涌
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更加严重。一方面，有人买不起房；另一方面，国内外的投机客（热钱）疯狂炒房。其中的原因在于，不少地方经济对房地产和固定资产的投资依赖过高。积极的财政政策和稳健的货币政策所带来的投资乘数效应，加上房价过高和大规模的城市建设带动了ＧＤＰ的持续高涨（我国房地产和建筑业的增加值达９０００多亿元，占整个国内生产总值的比重超过９％，每年拉动国内生产总值约２个百分点，而且这种状态仍有上走之势），在一定程度上掩盖了消费需求不足、产业结构不合理以及产业能级不高的可持续发展隐患。
因此，怎样正确、辨证地处理好经济发展和增长之间的关系并使其相和谐？怎样正确、辨证地看待当前的高房价与经济增长？怎样保证大多数中低收入居民“居者有其屋”并保持生活质量的同步提高？怎样保持高中低房价的合理结构以及房地产乃至整个社会经济的健康、协调、可持续发展？这些问题已经非常迫切地摆在了各级政府和理论学术界的面前。
高到２００１年的２５平方米。但同时我们也必须看到，我国的城镇住宅人均建筑面积与发达国家相比还有很大差距；社会保障性住宅还未普遍推行，经济适用房建设还很不平衡，廉租屋政策发展迟缓且并未完全推广；住宅建设产业化程度和科技含量比较低；广大中低收入阶层改善住房的能力还较差、改善住房的愿望十分强烈，住房保障体系的建设还有待进一步的完善。建议政府建立住房保障基金，每年提取一定比例的资金，从各种渠道、调动各种财政资源，来增加对经济适用房和廉租屋建设的投资；通过税收减免和低息等优惠措施来提高困难家庭改善住房的能力；尽量增加居民实物动迁的比例，多造些“价格不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”的中低价房，使广大中低收入阶层能真正“安居乐业”。
３、严格土地管理，进一步完善土地管理体制 “土地是财富之母”。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，因此，各地政府几乎同时把房地产作为各自的新的经济
平方公里，超过了现有城市的建设用地总量。在全国省级以上的９００多家开发区中，国家批准规划近３０００万亩，已经开发的仅占规划总面积的１３．５％，有近２６００万亩土地闲置。同时，房地产无效供给和有效需求的矛盾十分突出并有扩大的趋势。此外，还有大量的银行贷款和稀缺土地资源的浪费。据有关资料统计，自２０世纪８０年代末以来，即使做最保守的估计，违规土地出让、转让所造成的国有资产流失每年达１００亿以上。ＧＤＰ的真实增长及增长效率受到了挑战，房地产和整个经济社会的可持续发展也面临着挑战。
土地市场的规范运作是住宅产业、城市健康发展的基石。政府要强化对土地使用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一。而且，全国各地的土地供应要有统一的协调机制，国家、省市级政府应加大土地供应的宏观调控力度，必要时要收权，严防土地失控，严防透支未来。还要正确处理好土地的供应结构，尤其是要保证中低价社会保障住房用地，这是我国的国情和民情所要求的。因为我国土地、人口、经济发展与粮食安全之间的矛盾随着时间的推移将愈加激烈。本着对历史、子孙和未来负责的精神，从现在起就必须万分珍惜每一寸土地，必须大声疾呼：现在我们透支未来土地资源而放大当前“ＧＤＰ”的现象已十分严重，要运用法律和行政的手段来制止“圈地运动”——我们实在没有多少“资本”和时间来折腾。土地透支完了，以后我们花什么代价都买不回来。没有土地，何来支柱产业？！
对土地历史遗留问题的处理，建议政府出台的相关法律、政策要规范运作，要有约束性和严肃性。可以通过收回、收购、兼并、拍卖、储备等方式实现政府对土地的垄断，政府
三、房地产和经济社会可持续发展的对策
１、各级政府重视，形成共识 近几年来全国各地的房价在宏观调控声中越调越高，宏观调控的效果很不理想（调控变“空调”），这同各级地方政府“责任主体缺位、执行主体缺位、监督主体缺位”有很大的关系。各级地方政府要在立足于国情、尊重民情、尊重规律的基础上，在可持续（科学）发展观的指导下，自觉同党中央的各项调控政策保持一致。
２、进一步完善住房保障体系１９９９年４月，《城镇廉租住房管理办法》出台，使得我国最困难家庭可以申请廉租住房。最近几年，城镇人均住宅建筑面积由１９９５年的１６．２平方米提
增长点和支柱产业。改革开放以来，我国房地产业的兴起、城市化进程的加快和国民经济的持续快速发展，都无不与我国的土地使用制度改革和土地资产的运作有关。新一轮的“圈地运动”方兴未艾，土地出让收入、房地产税收已成为区域经济发展的最主要资金来源。据不完全统计，截至２００３年上半年，１３年来全国累计收取的土地出让金已达６０００多亿元。但与此同时，全国的商品房空置率却有增无减。据初步统计，全国大约有一亿多平方米空置商品房。另外土地的闲置状况也非常严重。据调查，全国现有各级各类开发区３８００多家，尚不包括乡、镇、村自行设立和尚未上报的开发区。在对２４个省（区、市）的统计中，各类园区规划占地面积达３． ６万
产业论坛
当前最重要的一件事就是要收紧土地的口子，按法律法规该收回的坚决收回。俗话说的好：“长痛不如短痛”，此类例子，国内外不胜枚举。另外，对转让土地所获得的收益，政府要控制其收益的比例并严格通过税收等形式收取一定的级差收益，防止因炒卖土地而导致的不合理“暴富”，防止国有资产的流失，进而防止房价和经济的大起大落。
４、房地产调控应该是系统调控应该从供给（管住地根、管住银根）、需求（遏制投机、抑制投机）及惩治房地产商业腐败、惩戒管理部门不作为几个方面进行系统调控方能取得标本兼治的效果。现在，仅仅强调管住地根、管住银根，而对投机、投资的限制很少，甚至什么是投机的概念都尚未定义，这样调控的效果会适得其反。管住１８亿亩耕地不是一句空话，要有措施，当前尤为重要的是要对投资投机需求及房地产商业贿赂进行长期、系统、严厉地调控，基本是控制在“一户一套”，对多套房通过高额的利率、信贷、税收（累进）进行调控，坚决杜绝一户两套以上住房，否则“管住地根、管住银根”就是一句空话，宏观调控就会无疾而终。恳请我们各级地方政府，给未来和子孙留点资源（土地），相信我们的子孙比我们更聪明，届时的地价也会更高。正是从这个意义上说，以往地方政府每一次的大规模土地出让，都是国有资产（土地）的大规模流失！
５、加快产业结构的升级和调整，实现城市经济的可持续发展 现在“千军万马过独木桥”搞房地产说明经济结构不甚合理，尚处低级阶段。出现“凯恩斯依赖症”，内生需求不足，通货紧缩明显且投资效率低下。中国当前ＧＤＰ增长、财政收入对房地产依赖过重，其明显地带动了固定资产投资的增长，扩大了投资的乘数效应。政府靠积极扩张的财政政策和稳健的货
币政策来拉动内需，比如仅１９９８年￣２００２年，我国累计安排长期建设国债６６００亿元，项目投资总规模３２８００亿元，到２００２年底累计完成投资２４６００亿元。在这５年里，全社会固定资产投资年均增长１０．５％。２００７年１￣２月人民币新增贷款合计高达９８１４亿元，创历史同期最高并高出历史次高的２００６年２６６５亿元，接近２００６年全年实际贷款增长额的１／３，一旦政策的效应发生递减，例如旧区改造的逐步减少、集中买房以后的时间断层周期、房贷政策的调整、高价房供应偏大等，一旦房地产出现过热调整，对整个宏观经济将产生十分重大的影响，需引起高度重视和综合、全面、深入的研究。我们知道，人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应”，即表现为其他消费的紧缩和其他产业的挤压，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格均下跌（有国民经济“晴雨表”之称的股市也暴跌）、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因，也是产业结构低下和房地产“一枝独秀”的内在原因。因此，怎样提高产业结构的能级以及实现产业结构的升级已显得刻不容缓！
６、加强法律建设，为可持续发展提供法律保障 市场经济本质上应该是法制经济。但因为房地产业在我国还是一个年轻的行业，在房地产业的发展和住宅保障体系方面的法律、法规建设还很不完善，《产品质量法》和《消费者权益保护法》对最大标的的商品房不适用，在土地管理和房屋中介管理方面还存在执法不严的情况，广大住房消费者在权益保护方面明显处于弱势。“没有规矩，难成方圆”。因此，房地产业方面的法制建设已迫在眉睫。据悉，有关方面对《住宅法》的研究正在紧锣密鼓，我们期盼其早日出台，从而切实保障住房产权人的合法权益。另外，已出台的各项法律和政策必须严格执行，必须要有
行政问责和严厉的惩戒制度，以维护法律和政策的权威。《中华人民共和国土地法》已颁布２０年，《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国所得税法》都已颁布有１３个年头，最近几年的所有房地产调控政策（包括土地增值税、房产交易所得税、打击屯地等）几乎都能从上述法律文本中找到依据。大量的事实证明，地方政府是土地违法的主体，房地产业的可持续发展呼唤法律的到位。在这个意义上可以说，房地产绝不仅仅是个简单的经济问题！
综上所述，中国当前经济的增长主要靠资本（信贷）、资源（狭义是指土地、广义是指房地产）、能源拉动而不是靠效率和科技，这是不可持续的。“一俊遮百丑”。当前房地产过度耀眼和非理性发展，已掩盖了中国经济生产力低下及产业结构升级换代的紧迫性和艰巨性。“放水养鱼，还是竭泽而渔”？“竭泽而渔则天下无鱼”，长此以往，中国经济的自我调控的余地和空间将愈加狭窄。对房地产依赖过重，中国经济走不好，也走不远！中国房地产的非理性发展，是中国经济在转型过程中多重因素共同作用的结果，有开发商的违规和暴利，有银行信贷的过于宽松，有国内外“热钱”的投机，有住房保障体系不完善、住房供应结构不合理，有媒体、御用文人及中介的推波助澜。更严重的是地方政府的竭力、过度“扶持”。
作者：上海市长宁区房地局高级经济师
2007.06 /31