城市综合体
1、城市综合体概念
城市综合体（英文HOPSCA ），是酒店（Hotel ）、写字楼（Office ）、公园（Park ）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention ）、公寓（Apartment ）的首个英文字母组成。每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。以一种功能为主，多种功能配套的多功能高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。
综合体是城市的发展方向之一，其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐，是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。
2、城市综合体的作用与功能
2.1作用
城市综合体至少有四个方面的作用：
一是创造城市价值。通过多种功能的组合、功能的协调，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济价值发展和城市现代化建设的新引擎。
二是完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。
三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。
四是提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。
2.2功能
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
2.2.1 商务
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
2.2.2 商业
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类
阶层的消费需求。
2.2.3 居住
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
2.2.4 酒店
酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
2.2.5会展功能
（1）具有较强外部经济性，能够提升城市综合体知名度和形象档次，增加项目吸引力。
（2）带动城市综合体及周边区域的零售商业、餐饮娱乐和酒店消费
（3）促进城市综合体区域内相关产业发展，区域功能优化发展。
2.2.6休闲餐饮功能
城市综合体要迎合超市休闲文化的发展，把休闲置于核心地位，通过休闲来树立科学的、体现人文关怀的休闲观。通过挖掘城市文化特征和市民心理特征，来开发、引导、规范人们的休闲行为。一个优质的城市综合体。往往是一个人们休闲餐饮娱乐的好地方。
3、城市综合体的九大特征
（1）空间连续性、
（2）高通达性
（3）高密度、
（4）集约性
（5）整体统一性
（6）功能复合性
（7）土地使用均衡性
（8）内部、外部交通畅顺性
（9）物业的升值潜力性
4、城市综合体的分类
（1）按选址分类
✓ CBD 型城市综合体：注重城市发展的方向与功能性，易于打造的商业地标；如北京万达广场。
✓ 交通枢纽型城市综合体：以交通的便利与枢纽的密集优势来选址与打造；如北京国瑞城。
✓ 城郊结合型城市综合体：市区缺乏营造综合体的地块，通过强大的开发实力、崭新的商业设计、完善的交通规划设计使项目具备脱颖而出的优势；如世茂•蝶湖湾。
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
（2）按功能主导进行分类
虽然城市综合体具有功能的复合性， 但由于城市文化、商业背
景与开发主体等因素的不同，因此，综合体按市场经济性和职能也进行不同的区分。
商业综合体BC （business complex）：主要表现为百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位；如：华润万象城、万达广场、东方新天地 。
旅游综合体TC (tour complex)：其中旅游地产为城市综合体的最大价值体现，由旅游功能延生出的商业地产开发。如华侨城、欢乐谷、芙蓉古城等。
商务综合体OC (office complex)： 以写字楼办公等商务功能为主体、增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体，如大中华IFC 商务综合体、英湖商务港 。
5、城市综合体的开发标准
5.1三大选址标准
✓ 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础
✓ 项目位于城市中心，是城市经济新增长点
✓ 位于新开发区
5.2必须有营造园林景观的基础
大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
5.3必须具有交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
5.4必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。
6、城市综合体发展趋势
（1）不断从市中心向外扩展
（2）以商业运营为中心
（3）以持有为主
（4）专业城市综合体运营商出现
（5）打造城市综合体项目品牌
7、城市综合体规划设计
7.1城市综合体空间特征
（1）共享性
城市综合体空间是所有人的活动场所，并不是某一部分人所专有。在建筑物内，共享空间占据重要地位，是标志性空间。大型商场的户外广场、入口和天井、大堂、休息场所，写字楼的一层大堂、门厅休息
间就是共享空间，具有很强的导引、吸引功能。
（2）易接近性
✓ 物理接近性
✓ 心理接近性
✓ 知识接近性
✓ 民族、宗教、文化、情感接近性
（3）交换性
城市综合体项目是商品和服务的交换场所，知识、文化、社会经验的交换场所，城市综合体项目本身也是可以交换的，为了实现可交换性，应提高建筑空间分割的灵活性。
（4）整体性
城市综合体空间是一个整体，整体性的表现包括：
室内、外空间协调性
室内空间协调性
系统、设备协调性
7.2城市综合体规划依据
7.2.1政府规划设计
政府部门提出的规划要求，主要体现在“建设用地规划许可证”、“规划意见通知书”等文件中，它们对城市综合体的范围、出入口设置、红线、高度、建筑、容积率、密度、绿地率、功能和停车场等作了重点规划。
7.2.2开发商
开发商受经验、实力、创新能力和资源整合能力不同，同一个建筑不同的开发商对其有不同的期望值。
7.2.3经济效益目标
投资商在承接项目时，都要进行可行性分析，其中，他们要设定系列经济效益目标。建筑策划一定要围绕目标，有机协调建筑空间、建筑材料、设备、销售价格等因素之间的关系。
7.2.4市场调查结论
建筑规划的重要依据来源于市场调查结论。城市综合体项目的市场定位和功能定位是建筑设计必须表达出来的。不同的市场调查结论，是有着不同的规划。
城市综合体
1、城市综合体概念
城市综合体（英文HOPSCA ），是酒店（Hotel ）、写字楼（Office ）、公园（Park ）、购物中心（Shopping mall）、会议中心/会展中心（Convention ）、公寓（Apartment ）的首个英文字母组成。每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。以一种功能为主，多种功能配套的多功能高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。
综合体是城市的发展方向之一，其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐，是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。
2、城市综合体的作用与功能
2.1作用
城市综合体至少有四个方面的作用：
一是创造城市价值。通过多种功能的组合、功能的协调，能够创造极高的社会价值，被称为推动经济价值发展和城市现代化建设的新引擎。
二是完善城市功能。城市综合体是城市空间布局的创新模式，能够优化城市土地及空间资源配置，进一步完善城市功能。
三是丰富城市生活。城市综合体以科学合理的方式整合各种消费资源，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享，提升了居民的生活质量，丰富了城市生活。
四是提升城市品位。城市综合体是城市的地标性建筑，是城市的标志和名片，能够大幅提升城市的形象和品位。
2.2功能
城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
2.2.1 商务
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
2.2.2 商业
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类
阶层的消费需求。
2.2.3 居住
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
2.2.4 酒店
酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
2.2.5会展功能
（1）具有较强外部经济性，能够提升城市综合体知名度和形象档次，增加项目吸引力。
（2）带动城市综合体及周边区域的零售商业、餐饮娱乐和酒店消费
（3）促进城市综合体区域内相关产业发展，区域功能优化发展。
2.2.6休闲餐饮功能
城市综合体要迎合超市休闲文化的发展，把休闲置于核心地位，通过休闲来树立科学的、体现人文关怀的休闲观。通过挖掘城市文化特征和市民心理特征，来开发、引导、规范人们的休闲行为。一个优质的城市综合体。往往是一个人们休闲餐饮娱乐的好地方。
3、城市综合体的九大特征
（1）空间连续性、
（2）高通达性
（3）高密度、
（4）集约性
（5）整体统一性
（6）功能复合性
（7）土地使用均衡性
（8）内部、外部交通畅顺性
（9）物业的升值潜力性
4、城市综合体的分类
（1）按选址分类
✓ CBD 型城市综合体：注重城市发展的方向与功能性，易于打造的商业地标；如北京万达广场。
✓ 交通枢纽型城市综合体：以交通的便利与枢纽的密集优势来选址与打造；如北京国瑞城。
✓ 城郊结合型城市综合体：市区缺乏营造综合体的地块，通过强大的开发实力、崭新的商业设计、完善的交通规划设计使项目具备脱颖而出的优势；如世茂•蝶湖湾。
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地5万平方米以上的地块，因此很多城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
（2）按功能主导进行分类
虽然城市综合体具有功能的复合性， 但由于城市文化、商业背
景与开发主体等因素的不同，因此，综合体按市场经济性和职能也进行不同的区分。
商业综合体BC （business complex）：主要表现为百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位；如：华润万象城、万达广场、东方新天地 。
旅游综合体TC (tour complex)：其中旅游地产为城市综合体的最大价值体现，由旅游功能延生出的商业地产开发。如华侨城、欢乐谷、芙蓉古城等。
商务综合体OC (office complex)： 以写字楼办公等商务功能为主体、增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体，如大中华IFC 商务综合体、英湖商务港 。
5、城市综合体的开发标准
5.1三大选址标准
✓ 项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础
✓ 项目位于城市中心，是城市经济新增长点
✓ 位于新开发区
5.2必须有营造园林景观的基础
大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
5.3必须具有交通便捷的区位优势
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
5.4必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。
6、城市综合体发展趋势
（1）不断从市中心向外扩展
（2）以商业运营为中心
（3）以持有为主
（4）专业城市综合体运营商出现
（5）打造城市综合体项目品牌
7、城市综合体规划设计
7.1城市综合体空间特征
（1）共享性
城市综合体空间是所有人的活动场所，并不是某一部分人所专有。在建筑物内，共享空间占据重要地位，是标志性空间。大型商场的户外广场、入口和天井、大堂、休息场所，写字楼的一层大堂、门厅休息
间就是共享空间，具有很强的导引、吸引功能。
（2）易接近性
✓ 物理接近性
✓ 心理接近性
✓ 知识接近性
✓ 民族、宗教、文化、情感接近性
（3）交换性
城市综合体项目是商品和服务的交换场所，知识、文化、社会经验的交换场所，城市综合体项目本身也是可以交换的，为了实现可交换性，应提高建筑空间分割的灵活性。
（4）整体性
城市综合体空间是一个整体，整体性的表现包括：
室内、外空间协调性
室内空间协调性
系统、设备协调性
7.2城市综合体规划依据
7.2.1政府规划设计
政府部门提出的规划要求，主要体现在“建设用地规划许可证”、“规划意见通知书”等文件中，它们对城市综合体的范围、出入口设置、红线、高度、建筑、容积率、密度、绿地率、功能和停车场等作了重点规划。
7.2.2开发商
开发商受经验、实力、创新能力和资源整合能力不同，同一个建筑不同的开发商对其有不同的期望值。
7.2.3经济效益目标
投资商在承接项目时，都要进行可行性分析，其中，他们要设定系列经济效益目标。建筑策划一定要围绕目标，有机协调建筑空间、建筑材料、设备、销售价格等因素之间的关系。
7.2.4市场调查结论
建筑规划的重要依据来源于市场调查结论。城市综合体项目的市场定位和功能定位是建筑设计必须表达出来的。不同的市场调查结论，是有着不同的规划。