三峡广场物业评估报告
第一部分 项目概况
三峡广场景观文化MALL 位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。
第二部分 市场环境分析
一、项目区位条件评估
1、区位条件：
重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。
根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。
三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。
三峡广场景观文化MALL 正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。
三峡广场景观文化MALL 建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL 所在地段具有极高的商业口岸
价值。
2、交通条件
三峡广场景观文化MALL 所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化MALL 位于环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通行量在每小时 至 万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过20万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL 而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。
3、配套条件
城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条件，它是城市不可少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的城市基础设施条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场的建成，双巷子步行街的建成完成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使三角碑商圈的城市基础设施配套水平达到了全新的高度，为其成为现代化的城市商贸中心提供有利的基础支持，也为三峡广场景观文化MALL 的建设提
供强有力的支撑。
4、人气方面
人是城市中的主导者，也是最活跃的因素，作为城市区域商业中心，其所在区域的人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时辐射及影响力越大。
目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二位，沙坪坝区的人均收入水平及消费能力已位列重庆第一位，同时沙坪坝区67.5万的总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为中心的东部区域，其中尤以区内多所大专院校的师生人口为主。据国内权威经济机构的统计资料，学生群体是目前消费能力最强的群体。目前三角碑商圈每天近50万的人流量中，学生占有很大比重，该群体给地处三角碑商圈的各商业单位带来无限商机。
三峡广场景观文化MALL 地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。尤其是随着项目建成后三角碑商圈范围的进一步扩大，到于商圈内的人流量将比目前提高2－3倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化MALL 将成为最聚人气的中心商业单位。
二、政治经济环境评估
1、宏观方面
中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入
WTO 的日益临近均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。
重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长
7.4%，达到6276元。
重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅
建筑面积增加到24平方米。
从重庆市经济发展目标的制订可以看出，三峡广场景观文化MALL 的建设及投入使用拥有绝佳的宏观政治经济环境。
2、区域方面
沙坪坝区作为重庆市的科教文化区，拥有一大批在西南乃至全国知名的高等学府，“九五”期间沙区政府利用这一优势，狠抓科技兴区的工作，国民经济和社会效益得到长足的发展。人均国内生产总值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，区属增加值比“八五”末翻了一番以上，区属经济结构调整步伐加快，第三产业比重上升，提高了7.2%；同时企业改革进一步深化，公有制企业改制面达到90%以上；城区居民、年均可支配收入分别达到6500元。基础设施建设加快，完成了214平方米的新区开发和旧城改造，为沙区招商引资打好硬件基础。
沙区“十五”计划纲要表明，沙区综合经济实力保持在主城区前列，国内生产总值年均增长10%，人均国内生产总值年均增长8.5%，全区财政总收入年均增长10%，全社会固定资产投资年均增长15%，社会消费品零售总额年均增长13%，城镇居民年均可支配收入每年增长400元。同时在“十五”计划的主要任务中进一步将三角碑中心商贸圈发展成为重庆市的第二商贸中心，并将锦绣三峡广场工程列为“十五”计划的六大工程之一，做为锦绣三峡广场工程的组成部分的“三峡广场景观文化MALL ”拥有无可比拟的政治经济环境优势。
三、商业环境评估
1、商业聚集效益和繁华度
在一个城市中心区里正常聚集了数百家不同类型的商店及相应的服务设施，由于商务繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽 有，可供选择的余地很大，因而具有很大的吸引力。当今商业、百货业的发展已趋向多元化、立体化，商业服务中心的吸引力主要取决于聚集规模和级别，聚集规模越大、服务功能越完善、级别越高，对顾客吸引力越强，相对应的繁华度也越高。现代人的消费观念是购物、休闲、娱乐、参观、欣赏等“一站式”服务需求，而不是单一的购某一种商品到某一地消费。
三峡广场景观文化MALL 正是满足了人们的消费心理，把人的不同需求的各项商业服务结合为一体，此外其所在的三角碑商业中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商业区一样采用商业步行街的形式，其商业的聚集效益和繁华度是最高的。同时三峡广场景观文化MALL 面对区域内高比例、高密集度的校园人口群，进行了针对性的商业规划，所以三峡广场景观文化MALL 自身具有良好的商业聚集和繁华度。
2、特色独具的文化商业设计理念：
（1）核心店的配置
一般而言，核心店的面积都是很大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。同时核心店最理想的位置是在商场的最里侧或是整个卖场的最里侧，希望所有前往核心店的顾客都能够先经过其他商店。若有两家核心店，当然最理想的做法就是将他们分开设置
在商场的两端，使所有顾客能在核心店间的街道上川流不息地往来。根据三峡广场的实际情况，在确定在三角碑附近引进开放式书城作为核心店，同时设置餐饮娱乐区，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能为商城创造出更大的价值空间。
（2）区域划分
A. 配组合原则
针对主要不同特性的专卖店，作一适当的位置安排。为不局限今后经营的安排，因此“景观文化MALL ”的店铺经营种类划分得太细。为了创造一条有魅力又热闹的街道，区域划分采用了搭配组合原则。 ● 搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相同业态的店，相邻配置或是配置在视线内，以便顾客的比较购买。
● 组合原则——同一主题与同一对象层的不同业态店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。
B. 遵循上述原则，“景观文化MALL ”划分为现代书城、文化名都、时尚长廊、休闲广场、名品名店五个大的区域，以满足消费者不同的需求。
（3）店铺空间
店铺空间的大小，影响到日后经营者的销售空间。基本上，三峡广场的店数必须越多越好，除了面积的考虑外，重要的是能提供顾客更多的商品选择。
根据现在三峡广场店铺面积的划分方法，其销售面积介于8平方米至200多平方米之间，开间在3.9m ——15m 之间，基本上能够满足
各类商家的需要。
（4）通道与广场的规划
通道的主要功能是促使顾客能够更加舒适地逛遍所有的店铺与核心店。
从三峡广场目前的规划上来说，为了更好的发挥每条通道的作用，其面宽均在2.4m 以上，其中中心主通道达到4.8m 以上。另外，每隔100m 左右或在通道转弯的地方，都留出一片较宽敞的空间，作为休憩或产品促销的小型广场。这样当顾客到达小广场后，很容易再往另一方向的街道继续走下去。事实上，广场对于“景观文化MALL ”而言，有其固有的重要性。前面我们曾经提及购物中心是人与人之间生活交流的场所，但是如果没有广场，则交流的活动将会受到严重的限制。广场利用喷泉、雕塑小品及建筑挑空等设计手法来增加它的魅力，吸引消费者，同时广场上设有休憩座椅并留有活动空间，作为商业公园促销的重要场所。有人说：“广场就有如MALL 的面孔。”事实上，广场正应该是“三峡广场——景观文化MALL ”经营差异化的重要手段之一。
（5）后勤空间规划
垃圾处理场
现行国外MALL 的垃圾处理方式，大都是预先集中到一个地方，待压缩处理后再行运走。同时，由于餐饮业的加入，垃圾除了压缩之外，经常还必须加以冷冻处理，以避免恶臭的发生。因此在三峡广场的垃圾处理场中，应该考虑配置空调设施。一般垃圾处理场皆就近设
置于货运装卸场旁边，以便垃圾集中并处理后立即运走。但由于三峡广场的面积广大，随时清运的垃圾应该先行送至多处临时垃圾集中地，再统一运至处理场。
（6）服务设施规划
A. 社区活动广场
三峡广场，实际上扮演成为沙区居民生活活动中心的角色。它的经营与社区的发展两者间应该相辅相成，而社区活动广场便成为其中一项不可或缺的媒介。除了出借给社区举办各种集会以外，购物中心也可以利用下沉式广场作种种艺术文化活动、社会公关活动或商品促销活动，基本上三峡广场是一种多功能的服务设施。
B. 其他的生活服务设施
既然三峡广场要成为居民经常出入的场所，所以必须考虑一些居民日常生活所需的服务，如银行、诊所等；当然也有美容美发中心、网吧、酒吧、茶坊、照相铺、高档修鞋店等等。
第三部分 项目特色分析
将三角碑商圈建成“重庆市第二商贸中心”作为重庆市沙坪坝区政府“十五”计划期间的主要经济发展目标之一，锦绣三峡广场的开发建设作为“十五”计划的六大重点工程之一，对推动沙区经济发展、改变城市面貌、早日实现目标具有重要意义。作为锦绣三峡广场重要组成部分的三峡广场景观文化MALL 的建设，具有以下几个显著特色：
1、唯一性－－依托浓缩长江三峡自然人文景观锦绣三峡广场，与沙
区科教文化区的定位相呼应，创造性地将景观、文化与商业步行街有机结合，开创全新的景观文化商业模式，在国内首创景观文化步行商业街，无论从项目的立意、理念及规划方面，在全中国独树一帜，具有唯一性，充分体现了沙区政府的超前发展意识以及将重庆建成国际大都市的气魄，为项目的建成及投入使用创造先天优势。
2、综合性――作为景观、文化、商业一体化的城市中心商业建筑体，通过表现三峡流域巴楚文化的风貌、展现三峡工程的恢宏浩大的微缩景观，充分利用景观的价值，以景观为纽带，以文化传播为精髓，以地处商业中心区为依托，将景观、文化与现代商业文明有机结合，形成合纵（中央步行街）联横（其他城市广场）的中心步行商业街区，将娱乐、休闲、购物巧妙融合，营造全新休闲消费文化，充分体现现代商业中心的综合性特点，成为“重庆第二商贸中心”的标志性商业物业。
3、前瞻性――以MALL 作为主要商业业态，与区域内的传统商业业态互为补充，同时结合景观文化形态，创造全新商业文化价值，缔造现代城市商业文明的象征，三峡广场景观文化MALL 具有极强的增值潜力、可持续的发展力和抵御风险的能力，带动沙区及重庆的商业文化迈上新台阶。
总体而言，三峡广场景观文化MALL 以其统一性、综合性、前瞻性的特色，充分利用天时、地利、人和的有利条件，为项目建设和发展奠定了坚实的基础。
第四部分 三峡广场价格评估
一、 项目定价依据
1、重庆市地下商场租售价格分析
● 上述项目均地处该区域黄金地段，消费人流量大，商业价值较大，区位优势明显
● 项目经营类型以传统商业业态为主，无整体经营管理概念，没有形成专业化市场，无规模效应
● 项目规划设计考虑以人为本的休闲消费模式因素较少，功能配套不够完善
2、三峡广场周边营业用房项目调研
三峡广场周边营业用房项目调研表（见附表）
● 上述项目区位均为沙区主城区，三角碑至渝碚路一带人流量达10—15万人次/每日，目标消费群较大，商业用房租售情况理想，其业态分布仍然以传统商业模式为主
● 沙区主城区作为重庆的第二商圈，商业发达，营业用房租售比例较大
● 上述大部分项目配套设施一般，对新商业经济的需求无法满足，局限于传统经济模式
● 通过对周边经营业态调查排序，服饰、百货、餐饮、娱乐为主，通信、超市次之，酒店、银行等商务配套较齐备，整个片区成熟度高
● 上述大部分营业用房为5年前开发项目，底框结构形式，开间
2.7-5.1m ，以开间3-3.9m 、进深5-9m 居多，其中大开间营业铺面仅有双巷子及雕塑广场近年新开项目，开间在4.2-6m 左右 ● 华宇广场因其规模优势，属沙区最大商业项目，形成一定的商业
氛围带动周边经济发展，其覆盖面遍及整个沙区及石桥铺、袁家岗地区，尤以白盛进驻后更能带动渝碚路一带新商业模式发展
二、三峡广场价格构成
项目营业用房根据区位不同，价格在11000元/平米——28800元/平米之间，均价为18000元/平米。售价包括机电费用（自动扶梯、可换新风中央空调系统、烟感、温感、声光报警系统、自动喷淋系统、滤清排烟系统、滤毒清洗系统、移动电话发射系统、通讯系统）及店面装修费用（祥见项目装修标准）。
三、横向比较——投资三峡广场物超所值
由于众所周知的原因，目前全国的房地产业总体上不太景气。重庆的房地产也不例外，房地产的发展正处于相对低潮阶段，其价值被低估，在此时购房置业，物超所值。
从国内比较，上海、北京、天津、广州、深圳等大城市物业价格远高于重庆市，差距在1倍以上。随着重庆经济地位的迅速提升，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，将会迅速升温，与国内发达城市比较，其增值的潜力更大。
由上述市内各区同质项目比较，三峡广场无论从物业配套、经营管理还是新商业业态整合方面来说，性价比优势明显；同时沙区政府十五规划目标是将沙区建设成为重庆的第二商务中心，随着经济的繁荣，进步，国内外大机构和新的经济体向中国中西部转移，沙区中心商务区的功能将进一步完善，其中心商务区的投资潜力也会日益被人们所认识，其投资的热望将会进一步启动。
再由上述同区同质营业用房比较，三峡广场区位中心效应明显，配套设施、经营管理较为完善且消费人流量巨大，鉴于十五期间沙区发展前景，其营业房增值空间较大，同时按投资动态计算，投资收益率在80%左右（详见第五部分），为快速回笼资金及资产运作提供了较大时间空间。
第五部分 投资收益分析及其他投资形式比较
一、 投资形式比较分析——国债、股票、不动产投资评估
（一）无风险的中国国债及存款收益分析
国债是国家因建设及相关经济的需要而发行的一种以国家财政担保的信用债券，购买国债是人们最放心、收益最稳定的一种投资方式。
从今年的国债发行情况看，其利率较以往年份低，为5.4%，也即若是购买10000元国债的话，每年可获取的收益为540元，国债的特点是收益稳定，不受国家经济形态的影响，是一种无风险的投资方式，也正因为如此，它也失去了获取更高收益的机会。
银行存款是大多数居民已习惯了的一种低收益投资方式，其收益稳定，无风险，支取方便灵活，但投资收益率却很低，特别是中国连续调低利率后，目前最高的定期存款利率仅2.25%，活期存款利率就更是低得惊人（只有0.99%），也就是说在银行存款10000元，每年最多只能获取225元的收益，如果为活期存款却仅能获取99元收益，这还没有计算利息税。
存款及国债的共同特点是收益率低，收益稳定，无明显风险，但
这种风险是建立在国家经济比较稳定发展的基础上的，如果中国宏观经济出现持续通货膨胀，在目前国债及存款不作保值计息的情况下，则其风险就非常大，特别是利息税的开征，更使得银行存款毫无经济意义，回避这种风险最好的办法是把货币变成实物，尤其是变成有增值保值功效的实物。
（二） 风险大可能收益也大的股票投资分析
股票是代表一定股权的有价证券，其市场交易价格应以股份公司的经营业绩为基础。
中国的股市刚起步，发育不成熟。中国常闻某人炒股赚了多少，是不是因为炒股票就是赚的多赔的少呢？其实是炒股票赚了的人由于心情舒畅而溢于颜表，炒股票赔了的人因心情不愉快或其它不好谈的原因不愿说。股市在其炒作过程中并不产生社会货币总量的增加，它的最终结果是一种近似于中国人打麻将的资产重组，是货币由一个口袋流向另一个口袋的过程，它的赢家始终是证券公司和国家，输家则是大多数散户股民（从长期来看，如果散户股民不是赢了就出场的话）。中国的股市还不够完善，在很大程度上是一种炒作、投机，投资的意识和信心还没有建立，业绩好的股票不一定价格就高，而价格高的股票也可能业绩不理想，骑上黑马对于信息不灵的散户来说几乎是一种偶然、难以把握，中国股市上炒股的一般规律是七亏二平一赢，可见投资股票的风险是很大的。
如果不以炒股为目的，而以股票长期投资为宗旨来看，从中国的
股市发展进程看，股市最低迷的时候一般股票市盈率为20倍左右，股市疯狂的时候一般股票的市盈率为40倍左右，也即对股民来说其帐面投资收益率为2.5%-5%，介于定期存款与国债利息之间，由于股份公司并不把全部利润用于分红，故股民的实际收益率则更低，同时这种收益还具有相当的不确定性，因为公司的业绩也可能是好，也可能是差，甚至可能亏损。股票投资有很大风险。
（三）不动产投资分析
股票投资风险大，国债及存款收益低，同时受物价波动影响大，那么什么投资即安全同时又有较大增长潜力呢？
从国际、中国沿海及内地房地产业的发展情况看，房地产投资在一个较长的时期内其价格总是呈上扬趋势，并且增幅较大，香港在近30年里其楼市价格上涨近十倍甚至数十倍，上海在近15年里其不动产价格也上涨数倍甚至十倍，中国重庆市的不动产在近5年内其价格也指数分别为100、121.1、115.5、121.9、112.4，也可以说在重庆投资房地产的收益率在12％－22％之间，相对于银行定期存款、国债及股票来说高出许多，而且房地产作为一种实物投资，其几乎不会因物价的上涨而贬值，相反，物价上涨往往能拉动房地产价格的轮番上涨，从长时期来看，房地产投资具有保值增值的巨大功效。
由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不论是多层还是高层，其最终总量仍是有限的，这种有限总量特别是极其为市场所需要的特定地域的楼盘供给量与市场需求量形成巨大反差，导致价格上涨。
据中国国家经贸委和中国国务院发展研究中心等单位联合组织的一次对APEC （亚太经合组织）成员在华投资中小企业经营环境问卷调查的结果，外商对华投资区位选择东部为多，中、西部大致相当，东、中、西的比例为40:30:30，而在西部地区重庆占了45.3%，可见重庆投资环境在西部地区具有较强的比较优势，中国西部地区重庆的投资环境最优。
重庆直辖后，重庆正处于前所未有的迅猛发展阶段，重庆在西部的比较优势使外商纷纷看好重庆，加上中央加快西部地区发展、向西部地区倾斜的政策使得重庆迎来了千载难逢的发展机遇，这一切将给重庆的房地产带来充满希望的未来。
二、不同形式的不动产投资分析
中国人的投资习惯：存款不如置业，特别是在当前存款利率连续下调并且要交利息税的今天，把现金存入银行和放在家里已没有什么两样，如何使手中的现金保值增值已成为每一个现金拥有者最关心的问题，那么是不是什么不动产都增值呢？我们先看下面的分析。
（一） 住宅
住宅是人们消费量最大的不动产，中国重庆目前成套住宅的空置面积达到300万平方米，其中主要集中在渝中区和渝北区，住宅作为人们生活的场所，其价格受其户型、结构、环境及相关配套设施的影响很大，住宅建成后使用的时间越久，其价值就贬值越多，因此可以说住宅的价格对时间较为敏感，也就是说住宅一般不具有保值增值的功效。
重庆近几年对住宅的投资平均每年增加20.5％，住宅的竣工面积也呈直线上升，平均每年增长26.5％，城区近三年1997、1998、1999平均每平方米的市场交易价格分别为995元、1150元、960元。而且因为重庆的房地产投资商大多实力弱，项目开发过程中自有资金少，前几年银行和非银行拆借代价高。住宅价格还在下跌。
（二） 写字楼
写字楼作为办公场所，要求其建筑结构、建设区位、交通条件有利于办公需要，因此写字楼往往建于行政区所在地附近。因为写字楼的主要承租对象是一些省外、国外的大机构，当地公司消费不切实际。而重庆毕竟是内陆城市，大机构入住较少。况且投资写字楼不可能几平方米、十平方米，要买即要买一层或几层，一次投资很大，况且投资后又不是一次能租出去，不适于普通市民的投资取向。
重庆近几年写字楼的投资平均每年增加39％，其近三年平均每平方米的市场交易价格分别为1708元、1921元、2447元。平均涨幅20％；市场租赁价格分别为113元、99元、70元，由此我们可知写字楼价格从总体上看呈下降趋势。
（三） 商场
商场作为商品交易的场所，其最重要的建设条件是区位，商场的地理位置决定了商场的租售价格，也决定了进场商家的经营前景及经营收益，商业用房不受行政区位及居住环境的影响，它主要受经济区位、流动人口、实质消费人群、交通运输条件、历史消费习惯等因素的影响；由于商人入住商场投资是通过商品交易以获取盈利为目的，
因此其宗旨是赚钱，只要某地的流动人口多、实质消费人群多，能够为商家带来收益和利润，那么建于该地的商业用房其租售价格就高，这种租售价格的高低与商业用房的新旧程度并无实质关系，相反，某地长时间的商业交易行为会逐渐让人们形成某种消费习惯，因此可以说，在商业环境没有实质恶化的情况下，商业用房投资具有保值增值的功效。
重庆95年至98年商业用房的建设投资分别为98175万元、141372万元、204346万元、255712万元、平均每年增长37.6％，96年至98年商业用房的销售面积分别为23万平方米、22万平方米、156万平方米；商场平均每平方米销售价格分别为1827元、3083元、3272元，平均涨幅34％，最低涨幅6.2％；同期商场出租价格分别为118、151、133，平均涨幅6.2％，均高于同期全部不动产的均价涨幅3.4％，由此我们可知商场租售价格从总体看呈上升趋势，而且涨幅较大。
住宅及写字楼用于人们居家和办公，人们对其是否能让人合适愉快有潜在的要求，其房屋的新旧程度对其价格有圈套影响，而商场以商品交易获取收益为目的，欺房屋的新旧对其价格没有直接影响，相反，商场经营得越久，经营时间越长，其房屋的租售价格反而越高，比如重庆百货大楼现在摊位的租售价格高于10年前的价格许多。朝天门交易市场现在房屋和摊位的租售价格均高出10年前的价格许多。
因此，可以说商场才是真正具有保值增值的不动产。但是，不是
任何一个商场均能升值，这主要是取决于商场的区位优势和下列特征：
1、 只有统一管理，统一招租，统一广告包装和统一经营的商场才有升值机会。商场物业不象其它屋业产品，它的升值决定于其综合管理水平，众多业主和承租经营者在一个统一的经营管理中的兴旺程度。中国北京、上海、广东很多商场因零售后各自为政而使非常好的地段的商场倒闭，投资人血本无归，进退维谷。
2、 纯商场概念也无升值潜力。中国因改革开放，已成功告别了商品短缺时代。商业概念也在变化，一个商场，不能纯粹是一个摆放商品的场所。商场已成为购物、休闲、娱乐、公共活动的市民活动中心。像三峡广场这样集景观、文化、商业为一体的现代化的休闲、购物、娱乐的综合性中心商业建筑才有无限升值的空间。
三、 三峡广场景观文化MALL 投资收益分析
据调查，目前重庆市主城区主要商业中心区营业门面月租金平均为：
解放碑：300－500元／平方米 两路口：200－300元／平方米
观音桥：250－400元／平方米 杨家坪：250－400元／平方米
火车站：200－250元／平方米 南 坪：250－400元／平方米
必须说明的是，上述数据是综合了不同区位租金差异的平均值，
如果在最佳黄金地段，其租金可翻一倍以上。
三峡广场位于沙坪坝的中心商贸区的核心地段，其租金水平从近期看应不低于两路口、观音桥、杨家坪等地区，从远期看可接近解放碑的水平。
从投资者的角度，按投资物业进行租赁的形式，我们暂按最保守数据租金180元／平方米，且以每年租金递增8%测算，以目前16000元/平方米五成十年按揭购买三峡广场营业门面计，首付8000元/平方米，则前十年单位面积的投资的流量分析如下： 单位：元/平方米
则前十年单位面积的物业投资总回报率为：
14689元/平方米× 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米×100% = 90.7% 从自营者的角度，以投资物业自己经营的形式，按目前三角碑商圈经营利润相当于租金水平的50-100%计（即扣除包括租金的经营成本后还有相当于租金50-100%的利润），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭购买三峡广场营业门面计，首付8000元/平方米，则前十年单位面积的投资的流量分析如下：
单位：元/平
方米
从上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均经营水平的下限，在三峡广场景观文化MALL 投资门面，在第五年后就可收回投资，开始稳步赢利。
第六部分 关于投资风险
市场经济体制下，在市场中任何投资行为都会有风险相伴。如何寻求风险与收益之间的平衡，如何在获得合理的期望收益的前提下规避投资过程中的风险，是投资前每一位投资者所必须进行的决策。以下重点探讨和分析的部分是关于三峡广场景观文化MALL 的投资风险。
中国经济在未来三至五年内，国民经济将继续保持稳步增长的势头，三峡广场景观文化MALL 在此良好经济态势的大环境下，不仅有较好的收益前景，其投资的增值潜力也是不容小视的。这主要体现在：国际经济形势的好转，特别是东南亚经济危机平衡渡过，各地区、各国经济已经出现复苏的态势；中国进入WTO （世界贸易组织）已
成定局；国家实施西部大开发的政策，位于长江上游经济中心的重庆带来千载难逢的机遇；沙坪坝区区域经济的独特性和强劲的发展潜力；三峡广场景观文化MALL 所处沙坪坝三角碑商圈的独特商业机会和良好的区域优势；科学合理的定价体系、灵活付款形式，为投资提供较大的增值保值空间；强有力的政策支持，完善周到售后经营服务模式，提高抵御投资风险的能力。
1、国际经济形势的推动
当今世界经济的一个重要特征是全球经济一体化。这种相互依存、相互渗透、相互推动、相互钳制的经济特征打破了所有的国家经济成分特点，并使各国经济在一个更大的平台上相互竞争和依存发展，全球经济的进一步繁荣已是众所共识。
世界经济在美、欧、日等大国集团的带动下进一步呈现高增长、低通胀的特征，并使亚洲国家的经济增长速度比预计的更快，亚洲经济将提前恢复到金融危机前的水平。
国际经济形势的进一步好转将大大刺激中国外贸出口的增长，进而带动中国经济高速增长。国家和重庆经济的发展，带动城市生活水平和城市市民的个人收水平的提高，进而推动重庆商业的进一步繁荣，为三峡广场景观文化MALL 创造更广阔的发展空间。
2、 中国加入WTO 的实现给三峡广场景观文化MALL 带来的发展机遇
中国加WTO 已成定局。它将给中国经济带来前所未有的高速变革和发展机遇。这主要表现在极大地刺激中国出口贸易的进一步提
高，从而拉动中国经济的持续发展。因为中国出口贸易占比重的是以传统的纺织、机械、轻工产品为主的劳动密集型产品，劳动密集型的产品进一步获得发展的空间，全世界均为中国统一的大市场。重庆作为传统的工业重镇其传统工业将会面临新的发展机遇。
与此同时，刺激内需，增加出口，有利于经济的增长。合资企业、外资企业迅速发展，国际劳务合作的规模会进一步增长使中国就业的质量、形式和体制，以及人们的就业观念将会发生很大的变化，由于人的素质导致职业的生涯的反差将会进一步加大，伴随着知识经济和经济全球化，传统的就业形式将受到挑战，城镇就业机会将有更大的增加，城市人口的增长为三峡广场景观文化MALL 创造更大的消费空间。
3、国家实施的西部大开发战略将给重庆经济的发展带来前所未有的发展机遇。客观地讲，中国政府实施的西部大开发战略是历史的必然。因为自古以来，中国东部沿海地区因其所处的政治、经济中心地们和沿海交通、往来的便利等诸多因素，特别是中国改革开放以来，重点发展东部沿海地区，使中国东部沿海地区的经济比内地中西部进步15－20年。但因为东部地区的发展空间有限，其发展已达到自我积累、自我发展的阶段，而西部地区却相差甚远，长此以往，将会带来中国地区经济发展的不平衡，进而引发政治上的诸多问题。中国政府适时制订西部大开发的战略，在产业政策、交通基础设施、债转股、外资引进政策等方面给予比东部沿海地区更多的优惠，此举将大大刺激西部经济的发展，拉动西部主要城市的经济增长，而经济增长的最
直接的受益人将是该城市的市民。由经济的增长会带动市民的收入水平、消费水平的提高，进而为城市商业创造更大的发展空间。
4、重庆市政府在西部大开发战略中将利用中央财政向西部倾斜的良好机遇，启动107项，总投资额达2400亿元的基础设施建设项目，其范围涵盖了交通基础设施，城市基础设施，农林水利建设，高校国债项目，高新技术产业等。1999年底，中央财政已拨付重庆市政府共10个项目达33亿人民币的第一批项目投资。如此庞大的投资额和项目实施，将在3－5年内，极大地改善重庆的投资环境，增强重庆市吸引外资的能力，加强重庆主城区城市功能的辐射能力，进一步激活重庆市“大城市带大农村”的经济繁荣，加快城市化发展进程。使三峡广场景观文化MALL 获得千载难逢的机会，具有更趋合理的投资空间和获得无限升值的潜力。
5、关于沙坪坝区区域经济的独特性和强劲的发展潜力；三峡广场景观文化MALL 所处沙坪坝三角碑商圈的独特商业机会和良好的区域优势；三峡广场景观文化MALL 科学合理的定价体系、灵活付款形式，为投资提供较大的增值保值空间；强有力的政策支持，完善周到售后经营服务模式，提高抵御投资风险的能力。（详见本报告其他部分的分析及论述）
6、三峡广场景观文化MALL 给不同阶层、不同职业者提供了可行的投资机会。
（1）中国是经历比较大历史时期计划经济模式的国家，目前正处于转型期（由计划经济大踏步迈向市场化经济）的社会。由于历史的
原因，国内个体投资的范围很窄小，而且可供个体投资的手段很落后，个体投资主体的投资意识弱、抗风险能力小、投资策划能力、经营能力和投资主体的知识均较落后。据有关调查资料显示，城市居民90％以上认为银行储蓄是最可靠、最好的投资渠道，10％的人认同炒股票是很好的投资手段。可以肯定：在中西部地区的普通市民在观念上远远还没有“投资”的真正意识。当然，这也和投资市场不成熟很有关系。而在国内像上海等市场经济比较发达的地区，市民投资意识已非常成熟，投资手段也非常地灵活，投资知识和抗风险的意识能力也很强。
（2）国内目前不仅个体投资范围窄，品种少而且风险大，安全系数低。因为中国正处于经济大变革时期，各种投资市场不规范，投资主体的投资知识和风险意识弱，故投资主体多为不理智，盲目性大，大多缺乏理性分析和机敏风格。而中国人是一个很独特的民族，在中国人眼里，不动产的投资是最宝贵的，尤其是在城市中，随着房地产业的兴旺，投资首选是商业类物业，其中投资商业旺铺是最可行、最放心的投资方式。俗话说“大富小富, 离不开商铺”，因为投资商铺其真实性、可靠性是绝对的，投资人看得见，摸得着，心里踏实。同时它不象从事股票、基金等整天让投资人提心吊胆。同时因为房地产市场的日益规范、政府有关房地产法律管理十分严格，使商业类物业可以随时变现，即可以短期出租、自营、转让，也可永久性委托经纪公司经营或委托专业商业公司经营，此外，经济发展带动市场需求的上升使商业类物业不断升值，也使其投资的回报亦很稳定。
三峡广场景观文化MALL 适合各类有投资意识并具备15万左右投资资金的政府公务员、职业人士、工人、农村劳动者、教师、保险推介人、经纪人、律师、商人、工业企业者和其它人士、商业经营者（买商铺自营者）等。
7、国家自1998年以来，已连续五次调低存款利率。而且为扩大内需，开征利息税、推广实施的存款署名制给存款人以很大的投资信心打击。同时以房地产为拉动内需的突破口，以银行按揭的方式购买商业楼宇鼓励个体投资，而且随着中国经济发展模式和西方经济的日趋接轨，原来的高存款利息和高贷款利率的现象在经济平稳发展过程中将难以再现。故目前是个体投资置业的最佳切入时机。
综上所述，国家正处于社会政治和经济的大变革时期，随着中国进入WTO ，中国的经济生活势必融入全球经济一体化之中。也会给中国普通市民的消费观念、文化理念、中国经济运行模式等等均会受到很大的冲击，人们会更深切地感受到经济变革带给自身的各种意想不到的冲击。在这个大变革过程中，原来非常好的产业会变得很脆弱，从事于这些稳定的产业并有非常稳定收入的人士会处于动荡之中，同时，会造就一些新的就业机会并产生一些新生贵族。总之，中国人会经历一个漫长的、痛苦的动荡时期（估计会在30－50年之间），在这漫长的历史时期中，人们平常习惯的生活方式、经济生活来源、固化的生活轨迹及个人的价值观和人生观等均会得到洗礼。这正应证了一句名言“社会在变，你无法阻挡因为你的力量太小；社会在变，你只能去迎合因为你实在太渺小”。因此，处于社会大变革时期的人
们，更应该未雨酬缪，为自己也为后人留一条稳定的退路，但一切退路最终要经济来源为核心。在此，我们真诚希望三峡广场景观文化MALL 出现，能够成为你投资的首选，抓住机遇，一切为自己的未来。
第七部分 MALL的诠释及延展
一、MALL 的由来
随着国民经济的增长，重庆市的人民消费能力逐步提高，整体消费能力已经逐步接近较发达城市的消费水平，而且某些方面的消费能力已经达到甚至超过了目前国内大型城市的消费水平。
近几年，在百货业方面，除了早期本土百货经营者，（如重百商场、新世纪百货等），台资、外资百货亦逐步进军重庆市场（如伊藤洋华堂、太平洋百货等）。至于国际知名的家乐福、麦得隆，更是雄心万丈地已经在此建立自己的江山。而国外已经经营多年的大型购物中心（shopping center，或称shopping MALL），也在重庆有眼光的投资经营者的积极策划下，进入密锣紧鼓的筹备阶段。
二、MALL 的核心——“一站式消费”现代商业发展的必然趋势
所谓主题商场，就是指根据人们的消费主题而划定的比较集中的商场经营范围，从而使人们在这里可以实现“一站式消费”(One Stop Shopping) 。譬如，你想为未成年的子女买个礼品，那你不必费时间去一家家百货店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以偿，因为在“玩具反斗城”，一切与少年儿童有关的消费品应有尽有，为你提供了最充分的选择余地。主题商场最初的表现形式是“专业市场”，但国内的商业发展到今天，再做“专业市场”已经远远不够了。
随着竞争的日趋激烈，现在的重庆乃至整个中国，都已经进入了一个“商业聚焦”的时代。做餐饮的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是东北菜，要么是粤菜„„商场也在“聚焦”，想方设法通过经营内容的集中和经营方式的系统化，让社会公众买相关的东西时第一时间想到某个商厦，于是，近几年出现了形形色色的专卖点（甚至烟草专卖点）、专业市场、主题商场，还有家乐福、山城超市之类的平价商场。总之，作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品，总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由，于是，“商业聚焦”的概念便产生了。
商场能否旺租旺销与商场的功能定位直接相关。毫无针对性的推广所取得的效果是非常有限的。市场中，没有哪个行业能比零售业更敏锐地感受到趋势的变化。零售业往哪个方向走，市场就往哪个方向走。问题是，零售业究竟会朝何处走呢？一言以蔽之，就是专业化。
今天，越来越多的人转向主题购物中心。所以，百货商店没落问题不在百货商店，而在购物中心。凝聚焦点的一方又占了上风。 百货商店VS “shopping MALL”
商场上的基本原则是，谁的经营焦点较集中，谁就是赢家。当情势对你不利时，就算你原先的市场声誉再卓著也无济于事。我们的商业竞争已经进入了专业化时代，所以，在百货商店日渐式徽之际，购物中心趁势而起。这一趋势不仅在现在的重庆有所表现，早在几年前的美国已经是一个众所周知的事实。美国玩具反斗城（Toys
“R ”US ）的崛起就是典型的代表。目前，全美国玩具反斗城连锁店多达618家，占玩具市场22％的销售额。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美国规模最大的玩具零售业者。
玩具反斗城创始人查理斯·拉察索〔Charles Lazarus〕开设了一家只卖打折玩具、规模很大的商场。换句话说，他把经营焦点凝聚在玩具上。不同凡响的做法出奇制胜！玩具业如此，其他行业又何尝不是如此？电器、装饰材料、文具、时装等等众多门类的商品，也正纷纷从过去无所不能的百货商店中剥离出来，形成富有生机和活力的专业市场。
在这里，我们推崇的是一种目前重庆市全新的消费新观念—— “shopping MALL”“一站式消费”（One Stop Shopping）。 三、三峡广场“景观文化MALL ”的开发构想
如前所述，市场精细化、专业化已是国际走向。与此同时，我们也看到问题出现——这些专业市场并未集中于同一区域，消费者往往需要往返奔波，导致时间、精力和金钱的大量浪费。那么，我们能否成立一个项目，将零星分散型的消费转化为集中满足型的消费。把这些不同类型的专业市场集合在同一大市场中，在越来越快的生活节奏中免去消费者的无谓损失？让我们把目光走得更远些——不仅仅只满足消费者购物的需求，设身处地地想一下，在购物的空隙或之后，人们是否还需要得到一些娱乐的松弛？例如餐饮娱乐等场所的设置。不仅如此，反推过来，这些旺盛人气的餐饮娱乐场所也会促进购物场所的销售，这两者本是相互作用
相互推动、互借其势互造其市的。在前面的市调部分中已印证了这一想法的可行性。于此，城中之城，即微缩购物中心的概念已初步形成。
如果项目本身是好的，那么我们要考虑的是，消费者的素质是否合适？区域消费接受度在哪一水平线上？消费重点在什么方面？项目本身的配套设施能否妥善解决后顾之忧以吸引投资和消费？能否以区域消费带动城市整体消费？作为重庆的二级中心，沙区的地段优势人所皆知。作为重庆的科教文化区，老百姓收入相对稳固较高，其消费能力亦毋庸置言。尤为重要的一点是，沙区政府微缩三峡景观的建设为商业物业的设置提供了一个全新的模式，同时因沙区文化消费市场的供给严重不足，远未饱和的市场潜量等待引发。加之沙区良好的社区形象和消费能力，吸引了大量其他社区消费者的前来。综上所述，“三峡广场”——真正意义的“景观文化MALL ”已然呼之欲出。
第八部分 管理模式
一、管理机构组织架构
二、经营方式及细则
三、经营管理章程 1、管理机构的设立
由业主委员会汇同发展商，沙区政府及各工商、税务部门联合成立经营管理委员会，做为三峡广场的最高经营管理机关，由它牵头与专业商业管理公司接洽，确定合作伙伴及合作方式（管理或顾问），对三峡广场营业用房实施统一经营管理，确保商场的有序竞争和可持续发展。同时由政府出面，为盘活商场商城经营氛围，同工商、税务等职能部门协商，为经营者在商场开张头三年内获得相应税收减免等
优惠措施，吸引商场经济流的正常发展。鉴于业主投资比例的大小差异，经营管理委员会所做出的决议需通过人和、资和双重才能生效，切实保护中、小投资者的权益。 2、三峡广场招商办公室的成立
（1）基于三峡广场投资者比例较大的特点，为保证投资者投资收益最大化，三峡广场经营管理委员会特设项目招商办公室，汇同业主、物管公司、商业管理公司协调，对商铺实行统一招商租赁，确保业主收益不低于8％及商场经营的统一性。 （2）项目招商部职能
● 直接向经营管理委员会负责，以保障业主投资收益为目的同时符合商城的统一经营规划的原则对外招租；
● 同政府职能机关协商商城的优惠政策，为招商引资、带动商城商气提供政策基础；
● 根据商城经营主题，展开定向招商，确保商城的可持续发展。 3、商业管理公司职能设置
本商城引进的商业管理公司属专业运营商业物业的经营公司。实行总经理负责制，统筹安排商城经营活动，同时总经理向经营管理委员会负责，其下属三位副总经理分管商城推广包装、经营业务管理、后勤管理。共分设9个部门，其具体工作如下。 宣传企划部
● 负责对商城整体形象的包装推广计划及广告执行；
● 为商家提供产品推荐服务，如产品展示会、发布企划，并同片区
负责人协调场地、时间的安排问题；
● 负责为商家的产品作促销企划方案，并协调美工部参于制作并审核。 美工部
● 负责商城形象推广活动的POP 、美工字、招贴画的制作； ● 负责企划部产品推荐、企划方案中的推广包装制作工作，包括美工字、POP 招画、灯箱、花车、货柜包装等。 促销执行部
● 负责对商城促销活动、产品促销活动的费用核算、组织安排及执行；
● 对促销活动产生的效益进行统计、评估、调整修正。 经营片区管理部
● 按照商城经营业态范围的划分，同进驻商家协商其经营范畴； ● 同企划部协调片区铺面的装修风格； ● 对商家经营业绩进行考评；
● 对营业员礼仪、服务、着装进行管理； ● 组织安排片区物流组织；
● 统一协调片区货柜POP 、招贴画的摆放位置； ● 负责商城的日常管理；
● 负责与业主、经营管理委员会、物管公司协商制定商城经营管理费的取费标准；
● 负责进驻商城商家货品的采样鉴定，并接合商城经营商品的定位
标准选择货物品牌。 财务部
● 负责商城统一的财务收支及管理； ● 负责商业管理公司的财务管理；
● 同项目招商部协调管理铺面租赁、收支费用 办公室
● 负责商业管理公司的后勤业务工作；
● 负责与招商部，经营管理委员会及业主之间的协调工作。 培训部
● 为经营者代招营业人员并加以培训。包括（礼仪、销售技巧、财务收银、着装等）； ● 定期培训商城管理人员； ● 制定人员培训计划内容。 4、 物管公司的设置 （1）物管公司的组织架构
共计岗位10个，人数
26人 （2）部门职责
● 维修部：负责商城公共设施的维护保养及店铺水电的维修；
●
保洁部：负责商城公共通道的日常清洁并为店铺提供清运垃圾服务；
● 保安部：负责商城的日常保卫及巡逻工作；
●
事务部：负责处理客户投诉，并根据客户反映情况对物管方案进行动态调整；
● 财务部：向经营管理委员会报请物业管理费的取费标准，并管理物业公司的日常财务费用，同时受经营委员会委托代管设备设施大修基金；
● 办公室：处理物业管理公司的日常事物。 （3）服务项目 行政支持系统
● 分送留物、包裹、报纸、信件、传真、电传、特快专递，提供留言、物品转交等服务； ● 办公室、会场出租；
● 商务中心将为经营者提供代收、代发email 业务；
● 通过Internet 国际互联网，我们将为经营者提供网络服务。 后勤支持系统
● 为经营者提供物流运输服务； ● 为经营者提供定餐送餐服务； ● 为商家提供搬运服务； ● 为商家提供代办托运服务。 物业管理支持系统
● 商家将垃圾装好放置于指定地点，每天将定时上门收取垃圾； ● 为商城提供失物招领服务； ● 公共地面清洗；
● 为商家提供花木出租，维护服务； ● 日常水电维修； ● 店铺维修服务； ● 店铺装饰、装修服务； ● 投诉受理；
● 顾客物品托管； ● 保安服务 经营支持系统
● 组织成立业主及经营者俱乐部，定期邀请经济专家进行讲座或开展联谊会。一来可以加强业主、经营者的沟通，二来可以增强经济信息的交流，再有就是可以使业主、经营者了解到全新的经济经营模式，提升自身素质。
三峡广场物业评估报告
第一部分 项目概况
三峡广场景观文化MALL 位于重庆沙坪坝地区三角碑商贸中心的核心地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北与文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场的组成部分之一，是目前重庆市最大的地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体的全新形态的商业单位。
第二部分 市场环境分析
一、项目区位条件评估
1、区位条件：
重庆市是中国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市，同时也是最大的直辖市，重庆的城市特征是多核心式城市结构，即通常所讲的组团式城市群所形成的特大城市。由于嘉陵江、长江和众多山丘的分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区均有独立的中心区，各个组团区的中心有完备的商业系统、政治系统，由于各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团的中心区。
根据相关理论，每个城市中心区域的人流、物流、资金流、信息流的分布是不均衡的，它们在城市中心区域的某个部位形成聚集点，亦为结节点。它比一般中心区域的土地有更大的活动强度，从而更具有吸引力。它一般为一片范围不大的繁华街区式商业中心，在此除聚集了大量的专业商店和综合性百货公司外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围的街口、广场也是城市的交通枢纽。
三角碑地区是沙坪坝区的经济、文化、交通中心，备受区委、区政府的重视，并被规划成为重庆市除解放碑商圈外的重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着知名的百货公司、专业商店、银行、酒店、影院等，是目前沙坪坝区的消费集中区和繁华商业中心，尤其是经过近几年的高速发展，其在重庆市中心商圈的地位已直逼与解放碑商圈。
三峡广场景观文化MALL 正位于三角碑商业中心区的核心地段，其横贯东西的地理位置具有重要的商业口岸价值，它像一根纽带将目前三角碑地区现有的城市广场连为一体，同时与南北向的中心商业步行街相辅相成，将目前各大商业场所串连形成体系，从而形成目前重庆乃至西南地区最大城市中心的步行商业系统。
三峡广场景观文化MALL 建成及投入使用，将使三角碑商业中心区的规模堪与北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有的景观文化商业价值使其具有极强的影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL 所在地段具有极高的商业口岸
价值。
2、交通条件
三峡广场景观文化MALL 所在三角碑地区是沙坪坝的交通中心，道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地的交通枢纽地段。此外，火车北站作为客运站更方便了沙区与其他地区的联系，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化MALL 位于环绕三角碑至陈家湾商贸中心区的道路系统的中心，目前其环形道路交通系统每天的汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路的汽车通行量在每小时 至 万辆，每天流入三角碑商圈的人流量超过20万人次，而且道路与步行街的多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL 而言，三角碑地段便捷的交通条件也为项目的辐射力及影响力创造了有利条件。
3、配套条件
城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环保和防灾抗灾条件，它是城市不可少的物质基础。作为沙坪坝的中心商贸区，三角碑地区城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区的城市基础设施条件得到较大改善，周边环形道路网的建设，城市广场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场的建成，双巷子步行街的建成完成及新建的银贸大厦、华宇广场、融信大厦的都使三角碑商圈的城市基础设施配套水平达到了全新的高度，为其成为现代化的城市商贸中心提供有利的基础支持，也为三峡广场景观文化MALL 的建设提
供强有力的支撑。
4、人气方面
人是城市中的主导者，也是最活跃的因素，作为城市区域商业中心，其所在区域的人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时辐射及影响力越大。
目前沙坪坝区的综合经济实力目前已位列重庆市主城区的第二位，沙坪坝区的人均收入水平及消费能力已位列重庆第一位，同时沙坪坝区67.5万的总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为中心的东部区域，其中尤以区内多所大专院校的师生人口为主。据国内权威经济机构的统计资料，学生群体是目前消费能力最强的群体。目前三角碑商圈每天近50万的人流量中，学生占有很大比重，该群体给地处三角碑商圈的各商业单位带来无限商机。
三峡广场景观文化MALL 地处三角碑商圈的枢纽和节点位置，其吸引三角碑人流的能力和辐射力极强。尤其是随着项目建成后三角碑商圈范围的进一步扩大，到于商圈内的人流量将比目前提高2－3倍，得天独厚的地理位置使三峡广场景观文化MALL 将成为最聚人气的中心商业单位。
二、政治经济环境评估
1、宏观方面
中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的困境，新世纪第一个五年计划——国民经济“十五”计划中将实施西部大开发的战略列为国策以及中国加入
WTO 的日益临近均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。
重庆市作为最年轻的、面积最大的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增长，国内生产总值年均增长9.4%，人均国内生产总值年均增长8.8%，地方预算内财政收入年均增长17.7%。经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9，城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增长
7.4%，达到6276元。
重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济中心。更好地发挥中心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济增长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一番，国内生产总值年均增长9%，人均国内生产总值年均增长8.6%，城乡居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居民人均住宅
建筑面积增加到24平方米。
从重庆市经济发展目标的制订可以看出，三峡广场景观文化MALL 的建设及投入使用拥有绝佳的宏观政治经济环境。
2、区域方面
沙坪坝区作为重庆市的科教文化区，拥有一大批在西南乃至全国知名的高等学府，“九五”期间沙区政府利用这一优势，狠抓科技兴区的工作，国民经济和社会效益得到长足的发展。人均国内生产总值由1995年的1083美元增加到2000年的1536美元，区属增加值比“八五”末翻了一番以上，区属经济结构调整步伐加快，第三产业比重上升，提高了7.2%；同时企业改革进一步深化，公有制企业改制面达到90%以上；城区居民、年均可支配收入分别达到6500元。基础设施建设加快，完成了214平方米的新区开发和旧城改造，为沙区招商引资打好硬件基础。
沙区“十五”计划纲要表明，沙区综合经济实力保持在主城区前列，国内生产总值年均增长10%，人均国内生产总值年均增长8.5%，全区财政总收入年均增长10%，全社会固定资产投资年均增长15%，社会消费品零售总额年均增长13%，城镇居民年均可支配收入每年增长400元。同时在“十五”计划的主要任务中进一步将三角碑中心商贸圈发展成为重庆市的第二商贸中心，并将锦绣三峡广场工程列为“十五”计划的六大工程之一，做为锦绣三峡广场工程的组成部分的“三峡广场景观文化MALL ”拥有无可比拟的政治经济环境优势。
三、商业环境评估
1、商业聚集效益和繁华度
在一个城市中心区里正常聚集了数百家不同类型的商店及相应的服务设施，由于商务繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽 有，可供选择的余地很大，因而具有很大的吸引力。当今商业、百货业的发展已趋向多元化、立体化，商业服务中心的吸引力主要取决于聚集规模和级别，聚集规模越大、服务功能越完善、级别越高，对顾客吸引力越强，相对应的繁华度也越高。现代人的消费观念是购物、休闲、娱乐、参观、欣赏等“一站式”服务需求，而不是单一的购某一种商品到某一地消费。
三峡广场景观文化MALL 正是满足了人们的消费心理，把人的不同需求的各项商业服务结合为一体，此外其所在的三角碑商业中心像北京的王府井大街、上海南京路等中心商业区一样采用商业步行街的形式，其商业的聚集效益和繁华度是最高的。同时三峡广场景观文化MALL 面对区域内高比例、高密集度的校园人口群，进行了针对性的商业规划，所以三峡广场景观文化MALL 自身具有良好的商业聚集和繁华度。
2、特色独具的文化商业设计理念：
（1）核心店的配置
一般而言，核心店的面积都是很大的，且具有较大的顾客吸引力（聚集人气）。同时核心店最理想的位置是在商场的最里侧或是整个卖场的最里侧，希望所有前往核心店的顾客都能够先经过其他商店。若有两家核心店，当然最理想的做法就是将他们分开设置
在商场的两端，使所有顾客能在核心店间的街道上川流不息地往来。根据三峡广场的实际情况，在确定在三角碑附近引进开放式书城作为核心店，同时设置餐饮娱乐区，以保证整个商场的便利性和流畅性，更能为商城创造出更大的价值空间。
（2）区域划分
A. 配组合原则
针对主要不同特性的专卖店，作一适当的位置安排。为不局限今后经营的安排，因此“景观文化MALL ”的店铺经营种类划分得太细。为了创造一条有魅力又热闹的街道，区域划分采用了搭配组合原则。 ● 搭配原则——不同个性、不同商品构成，但相同业态的店，相邻配置或是配置在视线内，以便顾客的比较购买。
● 组合原则——同一主题与同一对象层的不同业态店，配置在同一区域，以增加顾客逛街的乐趣。
B. 遵循上述原则，“景观文化MALL ”划分为现代书城、文化名都、时尚长廊、休闲广场、名品名店五个大的区域，以满足消费者不同的需求。
（3）店铺空间
店铺空间的大小，影响到日后经营者的销售空间。基本上，三峡广场的店数必须越多越好，除了面积的考虑外，重要的是能提供顾客更多的商品选择。
根据现在三峡广场店铺面积的划分方法，其销售面积介于8平方米至200多平方米之间，开间在3.9m ——15m 之间，基本上能够满足
各类商家的需要。
（4）通道与广场的规划
通道的主要功能是促使顾客能够更加舒适地逛遍所有的店铺与核心店。
从三峡广场目前的规划上来说，为了更好的发挥每条通道的作用，其面宽均在2.4m 以上，其中中心主通道达到4.8m 以上。另外，每隔100m 左右或在通道转弯的地方，都留出一片较宽敞的空间，作为休憩或产品促销的小型广场。这样当顾客到达小广场后，很容易再往另一方向的街道继续走下去。事实上，广场对于“景观文化MALL ”而言，有其固有的重要性。前面我们曾经提及购物中心是人与人之间生活交流的场所，但是如果没有广场，则交流的活动将会受到严重的限制。广场利用喷泉、雕塑小品及建筑挑空等设计手法来增加它的魅力，吸引消费者，同时广场上设有休憩座椅并留有活动空间，作为商业公园促销的重要场所。有人说：“广场就有如MALL 的面孔。”事实上，广场正应该是“三峡广场——景观文化MALL ”经营差异化的重要手段之一。
（5）后勤空间规划
垃圾处理场
现行国外MALL 的垃圾处理方式，大都是预先集中到一个地方，待压缩处理后再行运走。同时，由于餐饮业的加入，垃圾除了压缩之外，经常还必须加以冷冻处理，以避免恶臭的发生。因此在三峡广场的垃圾处理场中，应该考虑配置空调设施。一般垃圾处理场皆就近设
置于货运装卸场旁边，以便垃圾集中并处理后立即运走。但由于三峡广场的面积广大，随时清运的垃圾应该先行送至多处临时垃圾集中地，再统一运至处理场。
（6）服务设施规划
A. 社区活动广场
三峡广场，实际上扮演成为沙区居民生活活动中心的角色。它的经营与社区的发展两者间应该相辅相成，而社区活动广场便成为其中一项不可或缺的媒介。除了出借给社区举办各种集会以外，购物中心也可以利用下沉式广场作种种艺术文化活动、社会公关活动或商品促销活动，基本上三峡广场是一种多功能的服务设施。
B. 其他的生活服务设施
既然三峡广场要成为居民经常出入的场所，所以必须考虑一些居民日常生活所需的服务，如银行、诊所等；当然也有美容美发中心、网吧、酒吧、茶坊、照相铺、高档修鞋店等等。
第三部分 项目特色分析
将三角碑商圈建成“重庆市第二商贸中心”作为重庆市沙坪坝区政府“十五”计划期间的主要经济发展目标之一，锦绣三峡广场的开发建设作为“十五”计划的六大重点工程之一，对推动沙区经济发展、改变城市面貌、早日实现目标具有重要意义。作为锦绣三峡广场重要组成部分的三峡广场景观文化MALL 的建设，具有以下几个显著特色：
1、唯一性－－依托浓缩长江三峡自然人文景观锦绣三峡广场，与沙
区科教文化区的定位相呼应，创造性地将景观、文化与商业步行街有机结合，开创全新的景观文化商业模式，在国内首创景观文化步行商业街，无论从项目的立意、理念及规划方面，在全中国独树一帜，具有唯一性，充分体现了沙区政府的超前发展意识以及将重庆建成国际大都市的气魄，为项目的建成及投入使用创造先天优势。
2、综合性――作为景观、文化、商业一体化的城市中心商业建筑体，通过表现三峡流域巴楚文化的风貌、展现三峡工程的恢宏浩大的微缩景观，充分利用景观的价值，以景观为纽带，以文化传播为精髓，以地处商业中心区为依托，将景观、文化与现代商业文明有机结合，形成合纵（中央步行街）联横（其他城市广场）的中心步行商业街区，将娱乐、休闲、购物巧妙融合，营造全新休闲消费文化，充分体现现代商业中心的综合性特点，成为“重庆第二商贸中心”的标志性商业物业。
3、前瞻性――以MALL 作为主要商业业态，与区域内的传统商业业态互为补充，同时结合景观文化形态，创造全新商业文化价值，缔造现代城市商业文明的象征，三峡广场景观文化MALL 具有极强的增值潜力、可持续的发展力和抵御风险的能力，带动沙区及重庆的商业文化迈上新台阶。
总体而言，三峡广场景观文化MALL 以其统一性、综合性、前瞻性的特色，充分利用天时、地利、人和的有利条件，为项目建设和发展奠定了坚实的基础。
第四部分 三峡广场价格评估
一、 项目定价依据
1、重庆市地下商场租售价格分析
● 上述项目均地处该区域黄金地段，消费人流量大，商业价值较大，区位优势明显
● 项目经营类型以传统商业业态为主，无整体经营管理概念，没有形成专业化市场，无规模效应
● 项目规划设计考虑以人为本的休闲消费模式因素较少，功能配套不够完善
2、三峡广场周边营业用房项目调研
三峡广场周边营业用房项目调研表（见附表）
● 上述项目区位均为沙区主城区，三角碑至渝碚路一带人流量达10—15万人次/每日，目标消费群较大，商业用房租售情况理想，其业态分布仍然以传统商业模式为主
● 沙区主城区作为重庆的第二商圈，商业发达，营业用房租售比例较大
● 上述大部分项目配套设施一般，对新商业经济的需求无法满足，局限于传统经济模式
● 通过对周边经营业态调查排序，服饰、百货、餐饮、娱乐为主，通信、超市次之，酒店、银行等商务配套较齐备，整个片区成熟度高
● 上述大部分营业用房为5年前开发项目，底框结构形式，开间
2.7-5.1m ，以开间3-3.9m 、进深5-9m 居多，其中大开间营业铺面仅有双巷子及雕塑广场近年新开项目，开间在4.2-6m 左右 ● 华宇广场因其规模优势，属沙区最大商业项目，形成一定的商业
氛围带动周边经济发展，其覆盖面遍及整个沙区及石桥铺、袁家岗地区，尤以白盛进驻后更能带动渝碚路一带新商业模式发展
二、三峡广场价格构成
项目营业用房根据区位不同，价格在11000元/平米——28800元/平米之间，均价为18000元/平米。售价包括机电费用（自动扶梯、可换新风中央空调系统、烟感、温感、声光报警系统、自动喷淋系统、滤清排烟系统、滤毒清洗系统、移动电话发射系统、通讯系统）及店面装修费用（祥见项目装修标准）。
三、横向比较——投资三峡广场物超所值
由于众所周知的原因，目前全国的房地产业总体上不太景气。重庆的房地产也不例外，房地产的发展正处于相对低潮阶段，其价值被低估，在此时购房置业，物超所值。
从国内比较，上海、北京、天津、广州、深圳等大城市物业价格远高于重庆市，差距在1倍以上。随着重庆经济地位的迅速提升，房地产业作为国民经济的支柱产业之一，将会迅速升温，与国内发达城市比较，其增值的潜力更大。
由上述市内各区同质项目比较，三峡广场无论从物业配套、经营管理还是新商业业态整合方面来说，性价比优势明显；同时沙区政府十五规划目标是将沙区建设成为重庆的第二商务中心，随着经济的繁荣，进步，国内外大机构和新的经济体向中国中西部转移，沙区中心商务区的功能将进一步完善，其中心商务区的投资潜力也会日益被人们所认识，其投资的热望将会进一步启动。
再由上述同区同质营业用房比较，三峡广场区位中心效应明显，配套设施、经营管理较为完善且消费人流量巨大，鉴于十五期间沙区发展前景，其营业房增值空间较大，同时按投资动态计算，投资收益率在80%左右（详见第五部分），为快速回笼资金及资产运作提供了较大时间空间。
第五部分 投资收益分析及其他投资形式比较
一、 投资形式比较分析——国债、股票、不动产投资评估
（一）无风险的中国国债及存款收益分析
国债是国家因建设及相关经济的需要而发行的一种以国家财政担保的信用债券，购买国债是人们最放心、收益最稳定的一种投资方式。
从今年的国债发行情况看，其利率较以往年份低，为5.4%，也即若是购买10000元国债的话，每年可获取的收益为540元，国债的特点是收益稳定，不受国家经济形态的影响，是一种无风险的投资方式，也正因为如此，它也失去了获取更高收益的机会。
银行存款是大多数居民已习惯了的一种低收益投资方式，其收益稳定，无风险，支取方便灵活，但投资收益率却很低，特别是中国连续调低利率后，目前最高的定期存款利率仅2.25%，活期存款利率就更是低得惊人（只有0.99%），也就是说在银行存款10000元，每年最多只能获取225元的收益，如果为活期存款却仅能获取99元收益，这还没有计算利息税。
存款及国债的共同特点是收益率低，收益稳定，无明显风险，但
这种风险是建立在国家经济比较稳定发展的基础上的，如果中国宏观经济出现持续通货膨胀，在目前国债及存款不作保值计息的情况下，则其风险就非常大，特别是利息税的开征，更使得银行存款毫无经济意义，回避这种风险最好的办法是把货币变成实物，尤其是变成有增值保值功效的实物。
（二） 风险大可能收益也大的股票投资分析
股票是代表一定股权的有价证券，其市场交易价格应以股份公司的经营业绩为基础。
中国的股市刚起步，发育不成熟。中国常闻某人炒股赚了多少，是不是因为炒股票就是赚的多赔的少呢？其实是炒股票赚了的人由于心情舒畅而溢于颜表，炒股票赔了的人因心情不愉快或其它不好谈的原因不愿说。股市在其炒作过程中并不产生社会货币总量的增加，它的最终结果是一种近似于中国人打麻将的资产重组，是货币由一个口袋流向另一个口袋的过程，它的赢家始终是证券公司和国家，输家则是大多数散户股民（从长期来看，如果散户股民不是赢了就出场的话）。中国的股市还不够完善，在很大程度上是一种炒作、投机，投资的意识和信心还没有建立，业绩好的股票不一定价格就高，而价格高的股票也可能业绩不理想，骑上黑马对于信息不灵的散户来说几乎是一种偶然、难以把握，中国股市上炒股的一般规律是七亏二平一赢，可见投资股票的风险是很大的。
如果不以炒股为目的，而以股票长期投资为宗旨来看，从中国的
股市发展进程看，股市最低迷的时候一般股票市盈率为20倍左右，股市疯狂的时候一般股票的市盈率为40倍左右，也即对股民来说其帐面投资收益率为2.5%-5%，介于定期存款与国债利息之间，由于股份公司并不把全部利润用于分红，故股民的实际收益率则更低，同时这种收益还具有相当的不确定性，因为公司的业绩也可能是好，也可能是差，甚至可能亏损。股票投资有很大风险。
（三）不动产投资分析
股票投资风险大，国债及存款收益低，同时受物价波动影响大，那么什么投资即安全同时又有较大增长潜力呢？
从国际、中国沿海及内地房地产业的发展情况看，房地产投资在一个较长的时期内其价格总是呈上扬趋势，并且增幅较大，香港在近30年里其楼市价格上涨近十倍甚至数十倍，上海在近15年里其不动产价格也上涨数倍甚至十倍，中国重庆市的不动产在近5年内其价格也指数分别为100、121.1、115.5、121.9、112.4，也可以说在重庆投资房地产的收益率在12％－22％之间，相对于银行定期存款、国债及股票来说高出许多，而且房地产作为一种实物投资，其几乎不会因物价的上涨而贬值，相反，物价上涨往往能拉动房地产价格的轮番上涨，从长时期来看，房地产投资具有保值增值的巨大功效。
由于土地的有限性及不可再生性，使得建于土地之上的房屋不论是多层还是高层，其最终总量仍是有限的，这种有限总量特别是极其为市场所需要的特定地域的楼盘供给量与市场需求量形成巨大反差，导致价格上涨。
据中国国家经贸委和中国国务院发展研究中心等单位联合组织的一次对APEC （亚太经合组织）成员在华投资中小企业经营环境问卷调查的结果，外商对华投资区位选择东部为多，中、西部大致相当，东、中、西的比例为40:30:30，而在西部地区重庆占了45.3%，可见重庆投资环境在西部地区具有较强的比较优势，中国西部地区重庆的投资环境最优。
重庆直辖后，重庆正处于前所未有的迅猛发展阶段，重庆在西部的比较优势使外商纷纷看好重庆，加上中央加快西部地区发展、向西部地区倾斜的政策使得重庆迎来了千载难逢的发展机遇，这一切将给重庆的房地产带来充满希望的未来。
二、不同形式的不动产投资分析
中国人的投资习惯：存款不如置业，特别是在当前存款利率连续下调并且要交利息税的今天，把现金存入银行和放在家里已没有什么两样，如何使手中的现金保值增值已成为每一个现金拥有者最关心的问题，那么是不是什么不动产都增值呢？我们先看下面的分析。
（一） 住宅
住宅是人们消费量最大的不动产，中国重庆目前成套住宅的空置面积达到300万平方米，其中主要集中在渝中区和渝北区，住宅作为人们生活的场所，其价格受其户型、结构、环境及相关配套设施的影响很大，住宅建成后使用的时间越久，其价值就贬值越多，因此可以说住宅的价格对时间较为敏感，也就是说住宅一般不具有保值增值的功效。
重庆近几年对住宅的投资平均每年增加20.5％，住宅的竣工面积也呈直线上升，平均每年增长26.5％，城区近三年1997、1998、1999平均每平方米的市场交易价格分别为995元、1150元、960元。而且因为重庆的房地产投资商大多实力弱，项目开发过程中自有资金少，前几年银行和非银行拆借代价高。住宅价格还在下跌。
（二） 写字楼
写字楼作为办公场所，要求其建筑结构、建设区位、交通条件有利于办公需要，因此写字楼往往建于行政区所在地附近。因为写字楼的主要承租对象是一些省外、国外的大机构，当地公司消费不切实际。而重庆毕竟是内陆城市，大机构入住较少。况且投资写字楼不可能几平方米、十平方米，要买即要买一层或几层，一次投资很大，况且投资后又不是一次能租出去，不适于普通市民的投资取向。
重庆近几年写字楼的投资平均每年增加39％，其近三年平均每平方米的市场交易价格分别为1708元、1921元、2447元。平均涨幅20％；市场租赁价格分别为113元、99元、70元，由此我们可知写字楼价格从总体上看呈下降趋势。
（三） 商场
商场作为商品交易的场所，其最重要的建设条件是区位，商场的地理位置决定了商场的租售价格，也决定了进场商家的经营前景及经营收益，商业用房不受行政区位及居住环境的影响，它主要受经济区位、流动人口、实质消费人群、交通运输条件、历史消费习惯等因素的影响；由于商人入住商场投资是通过商品交易以获取盈利为目的，
因此其宗旨是赚钱，只要某地的流动人口多、实质消费人群多，能够为商家带来收益和利润，那么建于该地的商业用房其租售价格就高，这种租售价格的高低与商业用房的新旧程度并无实质关系，相反，某地长时间的商业交易行为会逐渐让人们形成某种消费习惯，因此可以说，在商业环境没有实质恶化的情况下，商业用房投资具有保值增值的功效。
重庆95年至98年商业用房的建设投资分别为98175万元、141372万元、204346万元、255712万元、平均每年增长37.6％，96年至98年商业用房的销售面积分别为23万平方米、22万平方米、156万平方米；商场平均每平方米销售价格分别为1827元、3083元、3272元，平均涨幅34％，最低涨幅6.2％；同期商场出租价格分别为118、151、133，平均涨幅6.2％，均高于同期全部不动产的均价涨幅3.4％，由此我们可知商场租售价格从总体看呈上升趋势，而且涨幅较大。
住宅及写字楼用于人们居家和办公，人们对其是否能让人合适愉快有潜在的要求，其房屋的新旧程度对其价格有圈套影响，而商场以商品交易获取收益为目的，欺房屋的新旧对其价格没有直接影响，相反，商场经营得越久，经营时间越长，其房屋的租售价格反而越高，比如重庆百货大楼现在摊位的租售价格高于10年前的价格许多。朝天门交易市场现在房屋和摊位的租售价格均高出10年前的价格许多。
因此，可以说商场才是真正具有保值增值的不动产。但是，不是
任何一个商场均能升值，这主要是取决于商场的区位优势和下列特征：
1、 只有统一管理，统一招租，统一广告包装和统一经营的商场才有升值机会。商场物业不象其它屋业产品，它的升值决定于其综合管理水平，众多业主和承租经营者在一个统一的经营管理中的兴旺程度。中国北京、上海、广东很多商场因零售后各自为政而使非常好的地段的商场倒闭，投资人血本无归，进退维谷。
2、 纯商场概念也无升值潜力。中国因改革开放，已成功告别了商品短缺时代。商业概念也在变化，一个商场，不能纯粹是一个摆放商品的场所。商场已成为购物、休闲、娱乐、公共活动的市民活动中心。像三峡广场这样集景观、文化、商业为一体的现代化的休闲、购物、娱乐的综合性中心商业建筑才有无限升值的空间。
三、 三峡广场景观文化MALL 投资收益分析
据调查，目前重庆市主城区主要商业中心区营业门面月租金平均为：
解放碑：300－500元／平方米 两路口：200－300元／平方米
观音桥：250－400元／平方米 杨家坪：250－400元／平方米
火车站：200－250元／平方米 南 坪：250－400元／平方米
必须说明的是，上述数据是综合了不同区位租金差异的平均值，
如果在最佳黄金地段，其租金可翻一倍以上。
三峡广场位于沙坪坝的中心商贸区的核心地段，其租金水平从近期看应不低于两路口、观音桥、杨家坪等地区，从远期看可接近解放碑的水平。
从投资者的角度，按投资物业进行租赁的形式，我们暂按最保守数据租金180元／平方米，且以每年租金递增8%测算，以目前16000元/平方米五成十年按揭购买三峡广场营业门面计，首付8000元/平方米，则前十年单位面积的投资的流量分析如下： 单位：元/平方米
则前十年单位面积的物业投资总回报率为：
14689元/平方米× 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米×100% = 90.7% 从自营者的角度，以投资物业自己经营的形式，按目前三角碑商圈经营利润相当于租金水平的50-100%计（即扣除包括租金的经营成本后还有相当于租金50-100%的利润），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭购买三峡广场营业门面计，首付8000元/平方米，则前十年单位面积的投资的流量分析如下：
单位：元/平
方米
从上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均经营水平的下限，在三峡广场景观文化MALL 投资门面，在第五年后就可收回投资，开始稳步赢利。
第六部分 关于投资风险
市场经济体制下，在市场中任何投资行为都会有风险相伴。如何寻求风险与收益之间的平衡，如何在获得合理的期望收益的前提下规避投资过程中的风险，是投资前每一位投资者所必须进行的决策。以下重点探讨和分析的部分是关于三峡广场景观文化MALL 的投资风险。
中国经济在未来三至五年内，国民经济将继续保持稳步增长的势头，三峡广场景观文化MALL 在此良好经济态势的大环境下，不仅有较好的收益前景，其投资的增值潜力也是不容小视的。这主要体现在：国际经济形势的好转，特别是东南亚经济危机平衡渡过，各地区、各国经济已经出现复苏的态势；中国进入WTO （世界贸易组织）已
成定局；国家实施西部大开发的政策，位于长江上游经济中心的重庆带来千载难逢的机遇；沙坪坝区区域经济的独特性和强劲的发展潜力；三峡广场景观文化MALL 所处沙坪坝三角碑商圈的独特商业机会和良好的区域优势；科学合理的定价体系、灵活付款形式，为投资提供较大的增值保值空间；强有力的政策支持，完善周到售后经营服务模式，提高抵御投资风险的能力。
1、国际经济形势的推动
当今世界经济的一个重要特征是全球经济一体化。这种相互依存、相互渗透、相互推动、相互钳制的经济特征打破了所有的国家经济成分特点，并使各国经济在一个更大的平台上相互竞争和依存发展，全球经济的进一步繁荣已是众所共识。
世界经济在美、欧、日等大国集团的带动下进一步呈现高增长、低通胀的特征，并使亚洲国家的经济增长速度比预计的更快，亚洲经济将提前恢复到金融危机前的水平。
国际经济形势的进一步好转将大大刺激中国外贸出口的增长，进而带动中国经济高速增长。国家和重庆经济的发展，带动城市生活水平和城市市民的个人收水平的提高，进而推动重庆商业的进一步繁荣，为三峡广场景观文化MALL 创造更广阔的发展空间。
2、 中国加入WTO 的实现给三峡广场景观文化MALL 带来的发展机遇
中国加WTO 已成定局。它将给中国经济带来前所未有的高速变革和发展机遇。这主要表现在极大地刺激中国出口贸易的进一步提
高，从而拉动中国经济的持续发展。因为中国出口贸易占比重的是以传统的纺织、机械、轻工产品为主的劳动密集型产品，劳动密集型的产品进一步获得发展的空间，全世界均为中国统一的大市场。重庆作为传统的工业重镇其传统工业将会面临新的发展机遇。
与此同时，刺激内需，增加出口，有利于经济的增长。合资企业、外资企业迅速发展，国际劳务合作的规模会进一步增长使中国就业的质量、形式和体制，以及人们的就业观念将会发生很大的变化，由于人的素质导致职业的生涯的反差将会进一步加大，伴随着知识经济和经济全球化，传统的就业形式将受到挑战，城镇就业机会将有更大的增加，城市人口的增长为三峡广场景观文化MALL 创造更大的消费空间。
3、国家实施的西部大开发战略将给重庆经济的发展带来前所未有的发展机遇。客观地讲，中国政府实施的西部大开发战略是历史的必然。因为自古以来，中国东部沿海地区因其所处的政治、经济中心地们和沿海交通、往来的便利等诸多因素，特别是中国改革开放以来，重点发展东部沿海地区，使中国东部沿海地区的经济比内地中西部进步15－20年。但因为东部地区的发展空间有限，其发展已达到自我积累、自我发展的阶段，而西部地区却相差甚远，长此以往，将会带来中国地区经济发展的不平衡，进而引发政治上的诸多问题。中国政府适时制订西部大开发的战略，在产业政策、交通基础设施、债转股、外资引进政策等方面给予比东部沿海地区更多的优惠，此举将大大刺激西部经济的发展，拉动西部主要城市的经济增长，而经济增长的最
直接的受益人将是该城市的市民。由经济的增长会带动市民的收入水平、消费水平的提高，进而为城市商业创造更大的发展空间。
4、重庆市政府在西部大开发战略中将利用中央财政向西部倾斜的良好机遇，启动107项，总投资额达2400亿元的基础设施建设项目，其范围涵盖了交通基础设施，城市基础设施，农林水利建设，高校国债项目，高新技术产业等。1999年底，中央财政已拨付重庆市政府共10个项目达33亿人民币的第一批项目投资。如此庞大的投资额和项目实施，将在3－5年内，极大地改善重庆的投资环境，增强重庆市吸引外资的能力，加强重庆主城区城市功能的辐射能力，进一步激活重庆市“大城市带大农村”的经济繁荣，加快城市化发展进程。使三峡广场景观文化MALL 获得千载难逢的机会，具有更趋合理的投资空间和获得无限升值的潜力。
5、关于沙坪坝区区域经济的独特性和强劲的发展潜力；三峡广场景观文化MALL 所处沙坪坝三角碑商圈的独特商业机会和良好的区域优势；三峡广场景观文化MALL 科学合理的定价体系、灵活付款形式，为投资提供较大的增值保值空间；强有力的政策支持，完善周到售后经营服务模式，提高抵御投资风险的能力。（详见本报告其他部分的分析及论述）
6、三峡广场景观文化MALL 给不同阶层、不同职业者提供了可行的投资机会。
（1）中国是经历比较大历史时期计划经济模式的国家，目前正处于转型期（由计划经济大踏步迈向市场化经济）的社会。由于历史的
原因，国内个体投资的范围很窄小，而且可供个体投资的手段很落后，个体投资主体的投资意识弱、抗风险能力小、投资策划能力、经营能力和投资主体的知识均较落后。据有关调查资料显示，城市居民90％以上认为银行储蓄是最可靠、最好的投资渠道，10％的人认同炒股票是很好的投资手段。可以肯定：在中西部地区的普通市民在观念上远远还没有“投资”的真正意识。当然，这也和投资市场不成熟很有关系。而在国内像上海等市场经济比较发达的地区，市民投资意识已非常成熟，投资手段也非常地灵活，投资知识和抗风险的意识能力也很强。
（2）国内目前不仅个体投资范围窄，品种少而且风险大，安全系数低。因为中国正处于经济大变革时期，各种投资市场不规范，投资主体的投资知识和风险意识弱，故投资主体多为不理智，盲目性大，大多缺乏理性分析和机敏风格。而中国人是一个很独特的民族，在中国人眼里，不动产的投资是最宝贵的，尤其是在城市中，随着房地产业的兴旺，投资首选是商业类物业，其中投资商业旺铺是最可行、最放心的投资方式。俗话说“大富小富, 离不开商铺”，因为投资商铺其真实性、可靠性是绝对的，投资人看得见，摸得着，心里踏实。同时它不象从事股票、基金等整天让投资人提心吊胆。同时因为房地产市场的日益规范、政府有关房地产法律管理十分严格，使商业类物业可以随时变现，即可以短期出租、自营、转让，也可永久性委托经纪公司经营或委托专业商业公司经营，此外，经济发展带动市场需求的上升使商业类物业不断升值，也使其投资的回报亦很稳定。
三峡广场景观文化MALL 适合各类有投资意识并具备15万左右投资资金的政府公务员、职业人士、工人、农村劳动者、教师、保险推介人、经纪人、律师、商人、工业企业者和其它人士、商业经营者（买商铺自营者）等。
7、国家自1998年以来，已连续五次调低存款利率。而且为扩大内需，开征利息税、推广实施的存款署名制给存款人以很大的投资信心打击。同时以房地产为拉动内需的突破口，以银行按揭的方式购买商业楼宇鼓励个体投资，而且随着中国经济发展模式和西方经济的日趋接轨，原来的高存款利息和高贷款利率的现象在经济平稳发展过程中将难以再现。故目前是个体投资置业的最佳切入时机。
综上所述，国家正处于社会政治和经济的大变革时期，随着中国进入WTO ，中国的经济生活势必融入全球经济一体化之中。也会给中国普通市民的消费观念、文化理念、中国经济运行模式等等均会受到很大的冲击，人们会更深切地感受到经济变革带给自身的各种意想不到的冲击。在这个大变革过程中，原来非常好的产业会变得很脆弱，从事于这些稳定的产业并有非常稳定收入的人士会处于动荡之中，同时，会造就一些新的就业机会并产生一些新生贵族。总之，中国人会经历一个漫长的、痛苦的动荡时期（估计会在30－50年之间），在这漫长的历史时期中，人们平常习惯的生活方式、经济生活来源、固化的生活轨迹及个人的价值观和人生观等均会得到洗礼。这正应证了一句名言“社会在变，你无法阻挡因为你的力量太小；社会在变，你只能去迎合因为你实在太渺小”。因此，处于社会大变革时期的人
们，更应该未雨酬缪，为自己也为后人留一条稳定的退路，但一切退路最终要经济来源为核心。在此，我们真诚希望三峡广场景观文化MALL 出现，能够成为你投资的首选，抓住机遇，一切为自己的未来。
第七部分 MALL的诠释及延展
一、MALL 的由来
随着国民经济的增长，重庆市的人民消费能力逐步提高，整体消费能力已经逐步接近较发达城市的消费水平，而且某些方面的消费能力已经达到甚至超过了目前国内大型城市的消费水平。
近几年，在百货业方面，除了早期本土百货经营者，（如重百商场、新世纪百货等），台资、外资百货亦逐步进军重庆市场（如伊藤洋华堂、太平洋百货等）。至于国际知名的家乐福、麦得隆，更是雄心万丈地已经在此建立自己的江山。而国外已经经营多年的大型购物中心（shopping center，或称shopping MALL），也在重庆有眼光的投资经营者的积极策划下，进入密锣紧鼓的筹备阶段。
二、MALL 的核心——“一站式消费”现代商业发展的必然趋势
所谓主题商场，就是指根据人们的消费主题而划定的比较集中的商场经营范围，从而使人们在这里可以实现“一站式消费”(One Stop Shopping) 。譬如，你想为未成年的子女买个礼品，那你不必费时间去一家家百货店找，只需要去一趟“玩具反斗城”就能如愿以偿，因为在“玩具反斗城”，一切与少年儿童有关的消费品应有尽有，为你提供了最充分的选择余地。主题商场最初的表现形式是“专业市场”，但国内的商业发展到今天，再做“专业市场”已经远远不够了。
随着竞争的日趋激烈，现在的重庆乃至整个中国，都已经进入了一个“商业聚焦”的时代。做餐饮的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是东北菜，要么是粤菜„„商场也在“聚焦”，想方设法通过经营内容的集中和经营方式的系统化，让社会公众买相关的东西时第一时间想到某个商厦，于是，近几年出现了形形色色的专卖点（甚至烟草专卖点）、专业市场、主题商场，还有家乐福、山城超市之类的平价商场。总之，作为消费者来说，由于生活节奏越来越快，谁也不愿意漫无目标地寻找自己想买的商品，总希望在同一地点、同一时间能得到最集中的选择对象和最大范围的选择自由，于是，“商业聚焦”的概念便产生了。
商场能否旺租旺销与商场的功能定位直接相关。毫无针对性的推广所取得的效果是非常有限的。市场中，没有哪个行业能比零售业更敏锐地感受到趋势的变化。零售业往哪个方向走，市场就往哪个方向走。问题是，零售业究竟会朝何处走呢？一言以蔽之，就是专业化。
今天，越来越多的人转向主题购物中心。所以，百货商店没落问题不在百货商店，而在购物中心。凝聚焦点的一方又占了上风。 百货商店VS “shopping MALL”
商场上的基本原则是，谁的经营焦点较集中，谁就是赢家。当情势对你不利时，就算你原先的市场声誉再卓著也无济于事。我们的商业竞争已经进入了专业化时代，所以，在百货商店日渐式徽之际，购物中心趁势而起。这一趋势不仅在现在的重庆有所表现，早在几年前的美国已经是一个众所周知的事实。美国玩具反斗城（Toys
“R ”US ）的崛起就是典型的代表。目前，全美国玩具反斗城连锁店多达618家，占玩具市场22％的销售额。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美国规模最大的玩具零售业者。
玩具反斗城创始人查理斯·拉察索〔Charles Lazarus〕开设了一家只卖打折玩具、规模很大的商场。换句话说，他把经营焦点凝聚在玩具上。不同凡响的做法出奇制胜！玩具业如此，其他行业又何尝不是如此？电器、装饰材料、文具、时装等等众多门类的商品，也正纷纷从过去无所不能的百货商店中剥离出来，形成富有生机和活力的专业市场。
在这里，我们推崇的是一种目前重庆市全新的消费新观念—— “shopping MALL”“一站式消费”（One Stop Shopping）。 三、三峡广场“景观文化MALL ”的开发构想
如前所述，市场精细化、专业化已是国际走向。与此同时，我们也看到问题出现——这些专业市场并未集中于同一区域，消费者往往需要往返奔波，导致时间、精力和金钱的大量浪费。那么，我们能否成立一个项目，将零星分散型的消费转化为集中满足型的消费。把这些不同类型的专业市场集合在同一大市场中，在越来越快的生活节奏中免去消费者的无谓损失？让我们把目光走得更远些——不仅仅只满足消费者购物的需求，设身处地地想一下，在购物的空隙或之后，人们是否还需要得到一些娱乐的松弛？例如餐饮娱乐等场所的设置。不仅如此，反推过来，这些旺盛人气的餐饮娱乐场所也会促进购物场所的销售，这两者本是相互作用
相互推动、互借其势互造其市的。在前面的市调部分中已印证了这一想法的可行性。于此，城中之城，即微缩购物中心的概念已初步形成。
如果项目本身是好的，那么我们要考虑的是，消费者的素质是否合适？区域消费接受度在哪一水平线上？消费重点在什么方面？项目本身的配套设施能否妥善解决后顾之忧以吸引投资和消费？能否以区域消费带动城市整体消费？作为重庆的二级中心，沙区的地段优势人所皆知。作为重庆的科教文化区，老百姓收入相对稳固较高，其消费能力亦毋庸置言。尤为重要的一点是，沙区政府微缩三峡景观的建设为商业物业的设置提供了一个全新的模式，同时因沙区文化消费市场的供给严重不足，远未饱和的市场潜量等待引发。加之沙区良好的社区形象和消费能力，吸引了大量其他社区消费者的前来。综上所述，“三峡广场”——真正意义的“景观文化MALL ”已然呼之欲出。
第八部分 管理模式
一、管理机构组织架构
二、经营方式及细则
三、经营管理章程 1、管理机构的设立
由业主委员会汇同发展商，沙区政府及各工商、税务部门联合成立经营管理委员会，做为三峡广场的最高经营管理机关，由它牵头与专业商业管理公司接洽，确定合作伙伴及合作方式（管理或顾问），对三峡广场营业用房实施统一经营管理，确保商场的有序竞争和可持续发展。同时由政府出面，为盘活商场商城经营氛围，同工商、税务等职能部门协商，为经营者在商场开张头三年内获得相应税收减免等
优惠措施，吸引商场经济流的正常发展。鉴于业主投资比例的大小差异，经营管理委员会所做出的决议需通过人和、资和双重才能生效，切实保护中、小投资者的权益。 2、三峡广场招商办公室的成立
（1）基于三峡广场投资者比例较大的特点，为保证投资者投资收益最大化，三峡广场经营管理委员会特设项目招商办公室，汇同业主、物管公司、商业管理公司协调，对商铺实行统一招商租赁，确保业主收益不低于8％及商场经营的统一性。 （2）项目招商部职能
● 直接向经营管理委员会负责，以保障业主投资收益为目的同时符合商城的统一经营规划的原则对外招租；
● 同政府职能机关协商商城的优惠政策，为招商引资、带动商城商气提供政策基础；
● 根据商城经营主题，展开定向招商，确保商城的可持续发展。 3、商业管理公司职能设置
本商城引进的商业管理公司属专业运营商业物业的经营公司。实行总经理负责制，统筹安排商城经营活动，同时总经理向经营管理委员会负责，其下属三位副总经理分管商城推广包装、经营业务管理、后勤管理。共分设9个部门，其具体工作如下。 宣传企划部
● 负责对商城整体形象的包装推广计划及广告执行；
● 为商家提供产品推荐服务，如产品展示会、发布企划，并同片区
负责人协调场地、时间的安排问题；
● 负责为商家的产品作促销企划方案，并协调美工部参于制作并审核。 美工部
● 负责商城形象推广活动的POP 、美工字、招贴画的制作； ● 负责企划部产品推荐、企划方案中的推广包装制作工作，包括美工字、POP 招画、灯箱、花车、货柜包装等。 促销执行部
● 负责对商城促销活动、产品促销活动的费用核算、组织安排及执行；
● 对促销活动产生的效益进行统计、评估、调整修正。 经营片区管理部
● 按照商城经营业态范围的划分，同进驻商家协商其经营范畴； ● 同企划部协调片区铺面的装修风格； ● 对商家经营业绩进行考评；
● 对营业员礼仪、服务、着装进行管理； ● 组织安排片区物流组织；
● 统一协调片区货柜POP 、招贴画的摆放位置； ● 负责商城的日常管理；
● 负责与业主、经营管理委员会、物管公司协商制定商城经营管理费的取费标准；
● 负责进驻商城商家货品的采样鉴定，并接合商城经营商品的定位
标准选择货物品牌。 财务部
● 负责商城统一的财务收支及管理； ● 负责商业管理公司的财务管理；
● 同项目招商部协调管理铺面租赁、收支费用 办公室
● 负责商业管理公司的后勤业务工作；
● 负责与招商部，经营管理委员会及业主之间的协调工作。 培训部
● 为经营者代招营业人员并加以培训。包括（礼仪、销售技巧、财务收银、着装等）； ● 定期培训商城管理人员； ● 制定人员培训计划内容。 4、 物管公司的设置 （1）物管公司的组织架构
共计岗位10个，人数
26人 （2）部门职责
● 维修部：负责商城公共设施的维护保养及店铺水电的维修；
●
保洁部：负责商城公共通道的日常清洁并为店铺提供清运垃圾服务；
● 保安部：负责商城的日常保卫及巡逻工作；
●
事务部：负责处理客户投诉，并根据客户反映情况对物管方案进行动态调整；
● 财务部：向经营管理委员会报请物业管理费的取费标准，并管理物业公司的日常财务费用，同时受经营委员会委托代管设备设施大修基金；
● 办公室：处理物业管理公司的日常事物。 （3）服务项目 行政支持系统
● 分送留物、包裹、报纸、信件、传真、电传、特快专递，提供留言、物品转交等服务； ● 办公室、会场出租；
● 商务中心将为经营者提供代收、代发email 业务；
● 通过Internet 国际互联网，我们将为经营者提供网络服务。 后勤支持系统
● 为经营者提供物流运输服务； ● 为经营者提供定餐送餐服务； ● 为商家提供搬运服务； ● 为商家提供代办托运服务。 物业管理支持系统
● 商家将垃圾装好放置于指定地点，每天将定时上门收取垃圾； ● 为商城提供失物招领服务； ● 公共地面清洗；
● 为商家提供花木出租，维护服务； ● 日常水电维修； ● 店铺维修服务； ● 店铺装饰、装修服务； ● 投诉受理；
● 顾客物品托管； ● 保安服务 经营支持系统
● 组织成立业主及经营者俱乐部，定期邀请经济专家进行讲座或开展联谊会。一来可以加强业主、经营者的沟通，二来可以增强经济信息的交流，再有就是可以使业主、经营者了解到全新的经济经营模式，提升自身素质。