中国指数研究院
中国房地产指数系统
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望 2015年12月18日
目录
引言 . ..................................................................................................................................................... 1
第一部分：未来五年中国房地产市场趋势展望 .................................................................................... 5
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 ........................ 5
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 . .................... 7
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 ........................... 10
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 ..................................................... 10
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，改善型需求稳步增加 ..................................................... 11
(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 ................................................................ 14
4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 ................................. 15
第二部分：未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 . .............................. 19
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 .............................................................. 19
2. 城市类型一：土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出 . ............................. 20
3. 城市类型二：库存水平较高，但政策、经济调整下面临去库存机遇 ............................................ 20
4. 城市类型三：凭借区位优势承接资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力 ................................. 21
5. 强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 ...................................................... 21
特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统
数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
主要研究成员：
中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 张婷 高静 王丽梅 周宣 楼键 贾蕾 陈召蕾 祁璇 陈文静 战雪 王琳 王岳 李沛平 许静 贾静 潘雪 曹晶晶 邓西 孙新宇 温靓靓 冯单单 吴珊 张曼 蒋云峰 陈茜 牛永勤 汪勇 黄秀青 李力 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
引言
作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业经历了市场化初期、快速繁荣发展、理性调整的过程，市场规模持续扩大。分阶段来看，1995-2004年，市场化之路开启，市场运行环境逐渐改善，房地产业开启上行周期，2004年全国商品房销售面积达3.82亿平方米，超过1995年的4倍；2004-2013年，房地产市场供不应求，行业经历“黄金十年”，商品房销售面积整体持续攀升，至2013年销售面积突破13亿平方米，市场规模创历史新高；2014年以来，供求结构转变，市场量价调整，房地产业野蛮增长时代结束，行业进入有质量发展阶段。但三四线城市库存高企成为行业面临的主要问题，并引起中央高层的高度重视，一定阶段内去库存仍为房地产行业的重要任务。
未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。在经济稳增长目标下，房地产行业能否继续稳固其在国民经济中的支柱地位？中国房地产市场空间何在？库存压力将如何缓解，二胎政策全面放开、户籍制度改革、城镇化推进等利好因素能给房地产市场带来多大的需求？未来需求结构将如何演变，产品如何变化？市场竞争格局如何重塑，房企的机会在哪里？这些均是未来五年市场参与者需关注的重点。基于此，中国指数研究院综合行业定位、发展环境、政府规划等多方面因素，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测未来五年中国房地产市场发展空间，展望未来市场趋势，探究企业格局及机遇。此外，三四线城市库存问题能否化解亦是关乎到十三五规划经济社会目标能否达成的关键因素，因此我们针对三四线城市库存现状展开调研并进行深入分析，挖掘库存形成内因，并有针对性地提出去化库存的策略建议。
本报告数据来自CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang.com或致电400-630-1230、010-56319252。 1
摘要
一、未来五年中国房地产市场趋势展望
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力
房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境
(1) 城镇化推动人口红利持续释放，GDP 有望保持中高速增长
结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。
(2) 央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕
国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR 后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。
2 本报告数据来自CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang.com或致电400-630-1230、010-56319252。
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
(3) 房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落
1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加 未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。
(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升
房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。
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4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化
(1) 竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20%
未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。
(2) 地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径
未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。
二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考
目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。
2. 库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制
中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
第一部分：未来五年中国房地产市场趋势展望
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力
房地产业既受到经济发展水平的制约，又发挥着促进经济增长的作用，是国民经济的重要组成部分。2003年，国发18号文明确提出“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。在当前国民经济的产业结构中，直接或间接与房地产相关的行业已达50多个，房地产业在国民经济中的作用日益凸显。近年以来，我国经济形势发生变化，经济发展进入平稳增长新常态。同时，房地产行业也面临增速下调、库存高企的新问题，进入调整发展的新阶段。但在经济转型的大背景下，房地产业在拉动投资、促进地方财政收入及增值服务中仍将发挥重要作用。
经济稳增长基调下房地产行业将在推动经济增长中继续发挥重要作用
数据来源：国家财政部，中国指数研究院综合整理 从房地产行业来看，房地产开发投资占GDP 比重近15%，其经济规模对国民经济整体贡献较大，此外房地产业增速持续高于GDP 增速，显著拉动整体经济增长。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接影响整体经济发展。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，经济发展面临较大压力，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，通过自身发展及其他行业发展发挥拉动经济增长的重要作用。
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一定阶段内土地出让收入仍将是地方政府财政收入的重要来源
图：2010-2015年1-10月土地出让金收入及在财政总收入中占比变化
土地出让金收入（左）
6.05.0
4.0政府性基金收入（左）
30%25%20%
15%
10%
5%
0%万亿3.0元2.01.00.0
[***********]142015:1-10
数据来源：国家财政部，中国指数研究院综合整理
一定阶段内土地财政将在地方政府收入中持续发挥重要作用。长期以来，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的重要来源，在财政总收入中占比较高。2014年全国土地出让金收入4.3万亿元，占政府基金收入的79%，占全国财政总收入的22%。2015年，由于房地产市场形势变化和控制土地出让共同促使土地成交大幅下降，土地出让金收入也出现下滑，但1-10月土地出让金占财政总收入的比重仍达到14.5%。未来五年，我国将继续推进财税制度改革，中央也继续严控土地出让，但土地财政仍是地方政府重要收入来源，短期内其在地方政府财政收入中的作用无法替代。
房地产业衍生的增值服务发展空间较大
图：1977-2014年美国、英国、德国、日本和中国房地产业增加值占GDP 比重及变化趋势 20%16%12%8%4%0%
数据来源：中国指数研究院综合整理
随着房地产市场日趋成熟，由房地产业衍生的增值服务发展空间较大，也是经济结构转型升级可延伸的重点方向。发达国家房地产市场相对成熟，并由增量房时代转向存量房时代，房地产经纪、资产管理、物业管理等相关增值服务已经逐渐成熟，REITS 、房地产私募基金等金融工具比较发达，房地产业转型升级带动经济结构转型对整体经济的贡献将更为稳定。如美国、日本等发达国家房地产业发展相对成熟后，房地产业增加值在GDP 中的比重一般都超过11%。具体数据来看，2014年，美国房地产业增加值占GDP
比重为
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
11.9%，英国这一占比为11.2%，德国为11.1%，日本2013年房地产业增加值占GDP 比重已达到11.1%。2014年，我国房地产业增加值占GDP 比重仅为6%，未来随着房地产市场逐步进入存量房时代，房地产资产管理、咨询服务、物业服务、中介服务等存量房市场增值服务将逐步发展，成为国民经济增长的新动力。
展望未来五年，我国经济增长压力较大，中央将采取各类措施以保经济稳增长。房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，作为稳定整体经济发展的重要基础。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业继续稳定发展来满足。此外，十三五规划的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业在国民经济中的支柱地位不会动摇。
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境
(1) 城镇化推动人口红利持续释放，GDP 有望保持中高速增长
未来五年城镇化稳步推进带动我国人口红利持续释放。结合联合国人口署预测，预计2020年中国劳动力人口将降至9.87亿人，较2013年高点减少1900万人，劳动力人口占比也将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，年均提高0.85个百分点，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力，也为房地产市场提供需求空间。因此，未来五年我国将继续享受城镇化带来的人口红利，经济将保持中高速增长。
第三产业比重上升，消费对经济贡献增加，结构调整初见成效。2015年前三季度，第三产业增加值首次超过第一、第二产业的总和，占国内生产总值比重为51.4%，达到历史同期最高水平，整体经济逐步由工业主导向服务业主导转变。从需求结构看，相比于投资增速持续下滑，消费品零售总额同比增速自2015年以来连续回升，1-9月消费增速超过投资。目前消费品零售总额对国内生产总值的贡献已达到58.4%，未来消费需求有望取代投资需求成为经济增长的核心动力。
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图：1995-2020年GDP 及增速、城镇居民可支配收入增速走势
12015% 100万
亿
元 80
60
12%9%6% 40
20
-3%0%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
党的十八大及“十三五”规划建议均指出，2020年按不变价计算的GDP 和城乡居民人均收入比2010年翻一番。为实现这一目标，未来5年GDP 实际增速必须保持在6.5%以上，居民人均收入实际增速保持在6.7%以上。近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，同时央行存款准备金率仍然处于17%的高位，财政和货币政策均具备较大的稳增长操作空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上中高速增长。
(2) 央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕
图：1973年1月至今美元指数走势
数据来源：中国指数研究院综合整理
美元进入升值周期，未来五年国内资本存在持续外流的压力。上世纪七十年代以来，美元呈现周期性贬值和升值。当前国际环境下，新兴市场经济体正经受产能过剩和大宗商品价格下跌困扰，欧、日经济仍挣扎于微弱复苏的泥潭，美国经济表现一枝独秀。同时，国际局部性动荡以及美国进入加息周期都将促使资本流向美国，美元已具备进入升值通道的客观环境，2013-2020年将是美元周期性升值的时间区间。美元升值将促使国际资本持续流向美国，从中国近期数据来看，资本外流已现端倪，预计未来央行将持续降低存款准备金率以对冲资本外流的影响。
人民币纳入SDR 有利于减缓资本外流压力。近期IMF 批准人民币于2016年10月加入特别提款权（SDR ）
，这一决定将吸引各国央行、储备管理机构还有私人部门增持人民
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
币资产。据摩根大通预计，未来5年人民币纳入SDR 带来的资本净流入将达到3500亿美元，这将一定程度上减缓美元升值造成的资本流出压力。
预计未来五年M2同比增速介于10%-12%之间。央行2015年三季度货币政策报告提出，既要防止总需求的惯性下滑，又不能过度放水，妨碍市场的有效出清，同时参考世界各国M2/GDP的水平，我们认为未来五年M2增速保持10%-12%是较为合理的。
(3) 房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落
1998年至今，房地产业经历了从市场化初期到快速发展，再到理性回归过程。在宏观经济保持稳步发展，M2高速增长，城镇化快速推进，居民收入及储蓄存款快速增加，共同推动了房地产市场规模持续扩大。到2014年，全国商品房销售面积超过12亿平方米，新开工面积接近18亿平方米，相比1998年分别增长9.9和8.8倍；商品房销售额达到
7.6万亿元，相比1998年增长超过30倍，超过同期开发投资额增幅。
图：1998年与2014年房地产市场规模对比
1998年2014年17.96
商品房销售额房地产开发投资额商品房销售面积新开工面积
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
2014年以来，商品房销售、价格和房地产开发投资相继出现调整。商品房销售面积于2013年达到13.06亿平方米的历史高点，2014年销售面积回落至12.06亿平方米，多项宽松政策刺激下2015年销售面积出现回升，但预计难以超越2013年的高点，未来仍将有所下降。商品房价格增速也于2013年初的高位开始回落并于2014年一度出现负增长。尽管今年以来的宽松政策刺激商品房价格有所回升，但整体来看仍处于调整阶段。1998-2014年，房地产开发投资增速持续高于GDP 增速，年均复合增速为22.7%。但2014年以来，投资增速持续下滑，2015年1-11月，房地产开发投资额同比仅增长1.3%。
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图：2002年1月-2015年11月房地产开发投资额增速及商品房价格涨幅走势
60%
39%
40%26%
20%13%
0%0%
-20%-13%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
去库存背景下土地成交将有所下降。根据国家统计局数据显示，2007年以来我国商品房已竣工待售面积逐年上升。2014年末，我国商品房已竣工待售面积为6.22亿平方米，约为2006年的8倍，库存水平位于历史高位。整体库存尤其是三四线城市库存高企已引起中央高层的高度重视，近期习近平主席提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。未来一定时间内，去库存仍将是房地产行业的重要任务。在这一背景下，预计未来中央及地方将严格控制商品房市场供应，土地市场继续调整，土地购置面积将有所下降。
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，政府“十三五”规划建议及相关研究机构对未来经济环境的预测，同时参照房地产调控政策动向，对未来五年房地产市场的宏观环境提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP ：2016-2020年均增长6.7%）；
假设2：货币信贷政策保持稳健（M2年均增长10-12%，贷款余额年均增长11-14%）； 假设3：土地市场平稳（2016-2020年年均土地成交面积较2015年小幅下降）； 假设4：房地产政策着力于长效机制建设，面对分化的市场分城施策，一线及热点二线城市继续抑制投资投机需求，三四线城市加大库存去化力度。
基于以上假设条件，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，我们预计高位调整将是未来五年房地产市场的主要特征。2016-2020年，货币、税收、公积金等一系列宽松政策将引导需求稳步释放，预计未来五年年均商品住宅需求与过去五年基本持平，但与2015年相比将小幅回落，商品住宅销售额仍将保持增长。高库存背景下，企业开工意愿
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
不高，预计未来五年商品住宅新开工面积低于销售面积，投资保持小幅增长，低于销售额增速。随着库存不断去化，房地产市场风险有望降低。
表：2001-2020年不同阶段全国商品住宅市场主要指标复合增长率及预测
资料来源：国家统计局，中国指数研究院测算
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，
改善型需求稳步增加
从住房需求角度分析，未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中约62.7%即53亿平方米由商品住宅的形式供应，接近前述动态模型预测结果。三大需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占比最高，但由于城镇化率放缓，这一占比呈下降趋势；未来城市人口总量不断增长，城镇住宅存量不断增加，拆迁改造需求占比将持续提高；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。
图：不同阶段新增城镇人口住房需求、改善型住房需求及拆迁改造住房需求占比及变化
50%
2
新增城镇人口住房需求改善型住房需求拆迁改造住房需求
40%30%20%
10%0%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
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为了更全面反映每五年间的市场指标变化，本区间增速特指2001年至2005年5年内的复合增速。
2006-2010年，累计销售商品住宅36.44亿平方米，占当期新增住房需求的49.7%，2011-2015年，累计销售商品住宅52.6亿平方米，占当期新增住房需求的62.7%。未来五年商品住宅占比按过去五年的占比估计。
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新增城镇人口住房需求：未来五年新增城镇人口约8700万，由此带来的住房需
求占总体需求近四成
图：1996-2020年新增城镇人口及年增城镇化率变化趋势
新增城镇人口（左）
2.0%
1.6%
1.2%
万人
0.8%
0.4%
0.0%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
根据联合国人口署对未来中国人口的最新预测，预计2015年我国人口为13.76亿人，2020年将达到14.03亿人。《2014-2020年新型城镇化规划》指出，至2020年我国城镇化率将提升至60%，未来五年城镇化率年均提高0.85个百分点。此外，全面放开二胎政策也将正面影响我国城镇人口规模，根据预测，预计未来五年受二胎政策影响新增人口2000万左右，为房地产市场带来新的需求。综合以上因素，预计2016-2020年我国累计新增城镇人口8700万人。
基于以上新增人口变化情况分析和对人均住房建筑面积的预测，预计未来五年我国累计新增城镇人口8700万人，按2020年人均住房建筑面积38.39平米计算，则2016-2020年新增城镇人口带来的住房需求约33.39亿平方米，占总体住房需求的39.2%。
3
改善型住房需求：未来五年人均住房建筑面积提高2.93平方米，由此带来的改
善型住房需求约占总需求的四分之一
统计年鉴数据显示，2002年城镇人均住房建筑面积为24.5平方米，2012年提升至32.91平方米，平均每年增加0.84平方米。人均住房建筑面积和城镇居民人均可支配收入呈高度正相关，居民收入水平越高，人均住房建筑面积越大；同时城镇人均住房建筑面积也受到新增城镇人口和GDP 增速的影响。据模型预测，至2020年我国人均住房建筑面积为38.39平方米，则人均提高2.93平方米，按2015年7.7亿城镇人口计算，由此带来的改善型需求为22.44亿平米，占总体住房需求的26.4%。
3
详见2015年11月12日，全面放开二孩政策——人口增长促房地产市场需求结构性变化。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
图：城镇人均住房建筑面积和城镇居民人均可支配收入水平关系及变化趋势
34
32000
40
31城镇人均住28房面积（平25方米人）225000
24000元年
16000
35平方米30人
/
/
8000
25
[***********][***********][***********]202 拆迁改造需求：未来五年住房拆迁改造需求占总体住房需求超三成
根据国家统计局和人口普查数据，2010年末我国城镇人口约为6.7亿人，城镇人均住房建筑面积31.6平方米。按此推算，2010年末城镇居民住房总存量约为212亿平方米。随着城镇化水平不断提高、城镇人均住房建筑面积增加，住房存量还将持续增长。预计2015年城镇人口为7.7亿人，人均住房建筑面积35.46平方米，城镇住房存量达到272亿平方米；2020年城镇人口为8.5亿人，人均住房建筑面积38.39平方米，城镇住房存量达到328亿平方米。
中国普通住宅用地使用权年限为70年，按土地使用权价值折旧计算，年折旧率为1.43%。实际上目前我国城镇住宅中，四成左右住宅为2000年以前所建，其住宅设计的宜居性、舒适性将逐渐不能满足人们的居住需求。同时，在我国城镇中，仍存在大量的平房，且部分住宅尚不同时拥有厨房与厕所，居住质量较差，存在较大改善性改造的空间。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
4
4
（2015至2019年住房存量之和）*2%=29.33亿平方米。
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/
020
[***********]00
城镇居民人均可支配收入（元）
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
1980年以前, 4.4%
1980-1989年, 11.9%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
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(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升
综合以上发展环境及市场判断，我国房地产行业结束高速增长时代，并逐步完成量变到质变的过程。未来五年，房地产行业将更加注重品质的提升。提高产品品质，满足特定人群需求，更加绿色环保、细化完善服务是对房地产行业的新要求。
人口结构变化导致住房需求结构调整，改善型需求稳步提升
图：1950年以来我国人口出生率、死亡率及自然增长率
50
40
30
20
10
-10
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
第三次人口生育高峰带来的住宅刚性需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将稳步提升。1981-1990年为我国第三次人口生育高峰，目前已经达到25-34岁的年龄，一方面，其首次置业需求尤其是婚房需求将下降。2014年，我国结婚对数1306.7万对，较2013年减少40.2万对。随着1990年以来人口出生率的下降，结婚人群数量仍将持续下降。另一方面，1981-1990年出生的人群，正处于生育最佳年龄，同时也存在父母的赡养问题，普通两房难以满足需求，因此，此类家庭更倾向于三房、四房等大户型需求，以适应新的家庭结构，改善居住条件。此外二胎政策全面放开后，二胎出生也将进一步增加改善型住房需求；而三四线中小城市二胎生育意愿和生育率将高于一二线重点城市，未来二胎家庭对空间需求将更大，其住房需求总量也将更为突出。
产品升级，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间广阔
提高住宅宜居性，优化用户居住体验。 “十三五”规划建议指出经济发展目标为“到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。未来五年，随着收入水平提高，消费者对居住体验的重视程度和要求也会越来越高。在未来住宅市场发展逐渐转向改善型需求的大趋势下，房企应注重产品品质的提升，如优化空间设计、提高空间利用率、引进智能操作系统、满足不同家庭结构用户使用等。
设计个性化，满足特定人群对产品设计个性化的要求。2000年我国家庭户平均每户人数为3.46人，而2010年已经下降至3.09人，2013年进一步下降至2.98人。具体占
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
比来看，2013年一人户占比较2000年增加6.3个百分点至14.6%，二人户增加10.3个百分点至27.3%。家庭结构的变化带来住房需求的变化，尤其是单身、丁克等家庭注重享受生活品质，未来五年，户型设计独特、装修精致美观、家居智能化的中高端住宅产品将更受欢迎。
绿色环保，改善生态环境要求下的大趋所势。 “十三五规划”建议指出“生态环境质量总体改善，生产方式和生活方式绿色、低碳水平上升”。生态文明建设首入五年规划表明目前生态问题的严重性和国家层面的重视性，这对房地产行业也提出了更高要求。未来绿色健康、生态环保等概念将更多更深入的渗入到房地产行业。节能、环保、低碳的开发建设理念及其相应技术，逐渐成为房地产行业的核心竞争力之一。
服务细化，打造高标准社区，实现物业服务全面升级
伴随房地产市场由过去粗放式发展逐步进入精细化时代，房地产企业在提供高品质、环保健康的住宅产品之外，服务成为争夺市场的发力点，并且诸如万科、绿地、世茂等品牌房企已开始转型做城市运营服务商。
积极拥抱“互联网+”，搭建智慧社区，通过社区O2O 平台实现物业服务全面升级。依托住宅产业，丰富社区服务产业链，借助“互联网+”快车道，迅速挖潜物业增值蓝海，成为众多房企转型变革的一个重要途径，更是企业物业服务全面升级的重要契机。基于良好信息化环境的智慧社区外加众筹物业带来的规模效应通过社区O2O 能够快速变现，社区O2O 深度挖掘物业管理延伸服务，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务。
房企抢滩社区医疗、养老、教育等领域，着力社区配套服务的完善升级。我国逐渐步入老龄化社会，未来社区对养老、医疗配套的要求更高，并且随着社会整体文化素养的提升，各年龄段人口对社区教育培训资源的需求增大。
4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化
(1) 竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20%
表：未来5年不同规模企业平均增速估算值
不同销售业绩下企业阵营(亿元) 2011-2015年年均复合增速 2016-2020年年均复合增速
5
300-500 37% 20%
500-1000 24% 13%
>1000 20% 11%
数据来源：CREIS 中指数据，中国指数研究院测算
5 2015年指标为预估数据
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过去五年（2011-2015年），全国商品房销售金额年均复合增速为10%，以部分上市房企为代表的规模性企业业绩增速均高于行业平均水平，以300亿、500亿、1000亿为界，其中300-500亿销售规模的企业复合增速高达37%，而低于300亿规模的企业复合增速为18%，千亿房企复合增速为20%。若以销售规模划分房企发展的不同阶段，300亿规模之前，企业成长空间大，但竞争环境激烈，不确定性因素多，业绩波动较大；300-500规模期间，经历前期淬炼的房企在运营管理、产品结构以及品牌影响力等方面均拥有独特优势，行业竞争力大幅提升，企业迎来快速发展期；500-1000亿阶段，房企规模效应凸显，仍保持较高发展增速，行业地位持续攀升；千亿之后，企业综合运营能力提升，业绩增长速度依然较快。
根据前面对整体行业环境的趋势预判，未来五年（2016-2020年）全国商品房销售额增速趋缓。由于房企在不同规模发展阶段业绩增速存在明显差异，通过对比全行业增速水平的变化情况，考虑到具体企业战略重组、并购等因素的影响，我们测算未来五年千亿房企销售业绩年均复合增速约为11%，在500-1000亿之间的企业，年均增速约为13%，300-500亿销售规模的企业，年均增速约为20%，销售规模不足300亿的中小企业，年均增速约为10%。
图：2015-2020年不同销售规模企业个数
20
16
12
84
2000亿以上
数据来源：CREIS 中指数据，中国指数研究院综合测算
1000-2000亿500-1000亿
2020年千亿以上销售规模房企将达14家，其中7家超2000亿。根据前述增长率假设，结合近五年数十家品牌房企进行分析，目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部，预计2015年7家千亿格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业。
随着国内房地产市场投资减速换挡，多数房企业绩已告别过去高速增长阶段，而行业发展内部分化加剧，大型房企有更多的机会兼并收购中小房企，市场集中度不断提升，强者恒强的态势显著。2013年、2014年百强企业研究显示，TOP10企业比11-30企业的销
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
售额增长率均值分别高出1.7、6.5个百分点，企业间差距逐步拉大，领先阵营的企业成员更趋稳定，个别企业存在弯道超车的机会。TOP10企业市场份额在过去十年间保持稳定增幅，按照年均增速预计，2020年TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。
(2) 地产金融：股权投资强化金融机构与房企合作，资产证券化开拓企业融资新路径
未来五年，国内货币政策宽松态势持续，低利率环境下将会出现更多的创新金融产品，对坐拥资本优势的大多数金融机构而言，优质的房地产项目依然是重要投资标的。我们认为地产金融的持续融合将成为主导未来行业发展的新趋势，而股权投资强化了金融机构与房企的合作，资产证券化盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资渠道。
股权投资成为深度联结金融机构与房地产企业的纽带，合作共生成为趋势
金融机构房地产投资需求依旧旺盛，权益类业务比重上升。随着中央对影子银行、伞形信托、委托贷款等监管政策的规范收紧，资金成本较高的基金、信托等机构在目前低利率环境下通过债权投资优势减弱，通过股权投资提升权益类投资业务比重是未来房地产投资基金、信托、资管、险资等金融机构的转型方向。以股权投资为代表的权益类投资高收益、高风险，要求对行业有高度的判断和操盘能力，对人员结构和团队操守有更高的要求。
房地产企业在项目开发过程中寻求股权投资合作对象的积极性攀升。2014年之前，房企毛利率一般都维持在20%以上，一般房地产开发企业对金融机构的股权投资意向不足，但2014年以来，市场下行下多数房企销售回款受阻，资金面吃紧，资产负债率上升，项目开发风险度提高，因此对项目股权投资的需求量大增。
金融机构与房地产企业通过股权投资合作，同股同权，共享收益，共担风险，是未来房地产融合金融的有效途径，并且低利率时代，随着公司债等低成本融资渠道对房地产企业的放开，金融机构债权类投资优势渐失，权益类投资业务比重将逐步提升，未来将会有更多的险资、资管、基金、信托等金融机构通过股权投资的方式参与进来。
资产证券化释放万亿流动性，为房地产企业开辟新的融资路径，未来将成为房
企竞逐的新热点
金融资产证券化——国内首批公积金住房贷款证券化产品正式发行，未来房地产金融资产的证券化将释放万亿市场空间。2015年12月4日，上海市公积金管理中心发行总额约69.6亿元的人民币个人住房贷款资产支持证券（ABS ），成为首批公积金资产证券化产
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品。公积金贷款证券化的尝试对我国住房抵押贷款证券化具有重要的促进作用，有效盘活公积金信贷资产，提高了公积金余额的利用率。但随着利率的下调，公积金信贷资产证券化后的产品收益率较低，且投资期限较长，加大市场发行难度。从规模来看，与不足3万亿的公积金贷款余额相比，15万亿的商业住房贷款信贷资产证券化发展空间更大。
实物资产证券化——商办物业资产、物业费等资产凭借稳定的现金流通过REITs 或其他形式实现资产证券化。
万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs ，标志公募基金投资范围拓展到不动产领域，地产基金投资新格局开启。2015年9月30日，鹏华前海REITs 登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs 产品。在西方发达国家，REITs 已被投资者视为股票、债券以及现金之外的第四类资产配置渠道。交易门槛大幅下降，广受投资者热捧。基金上市后在二级市场的交易门槛下降到1万元，相比较之前动辄百万级的私募基金门槛明显下降。自2015年6月26日开始募集，仅用4天，30亿元的份额就宣告售罄。REITs 基金不仅丰富了国内金融市场的层次和产品，也将改变房地产行业的融资模式，优化房地产企业的财务结构，开拓房地产金融发展的新格局。
图：鹏华前海万科REITs 运作模式
资料来源：中国指数研究院综合整理
物业费收入资产证券化的推出丰富了国内金融市场层次和产品，可为投资者提供不同类型的产品选择。对物业企业来说，资产证券化可提高资产流动性，拓宽融资渠道，降低融资成本。7月10日，世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜（深圳）律师事务所四方共同推出的“博时资本-世茂天成”物业资产支持专项计划在上海证券交易所获批，成为国内市场上首单物业费收入资产证券化项目。9月6日，金科集团发布公告拟开展委托贷款债权的资产证券化工作，还款来源为金科物业旗下运营管理的68个物业的服务费收入，金科成为第二家试水物业费收入资产证券化的房企。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
第二部分：未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑
如前所述，尽管未来五年我国房地产市场仍有较大的需求空间，年均商品住宅需求面积在10亿平方米以上。但值得注意的是，目前我国房地产市场库存压力较大，2014年末全国商品房库存约为60亿平方米，尤其是三四线城市由于前期供过于求，导致库存量不断增长。目前库存高企已成为很多三四线城市房地产市场发展的重要阻碍，亦是关乎到十三五时期我国经济社会平稳发展的关键因素，去库存将成为未来几年房地产发展的焦点话题。
鉴于库存问题研究的重要性及紧迫性，中国指数研究院于2015年10月启动“三四线城市房地产库存状况调研”，组织研究院总部及各分院数十名分析师分赴全国各地，对40余个具有代表性的三四线城市进行实地调研，收集了大量房地产相关的一手资料，并结合城市房地产行业数据、城市经济产业数据及代表项目案场数据，对三四线城市当前和未来几年库存情况进行综合分析研判，为企业及相关决策部门提供较全面、准确的信息参考。
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考
目前房地产市场的库存压力较大，库存状况也较为复杂，既存在着全国总量规模过剩的问题，也存在着各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品（住宅、商业、产业）之间的库存情况也差异较大。
从全国层面看，房地产库存总量由三个部分构成，即商品房已竣工待售面积、商品房在建未售面积及未开工土地面积。其中，2014年我国商品房已竣工待售面积为6.22亿平方米，商品房在建未售面积为44亿平方米，2014年末全国待开发土地面积4.2亿平方米，全国出让土地容积率约为2.37，以此计算出全国待开发土地规划建筑面积约为10亿平方米。据此测算，2014年末全国商品房库存约为60亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来看，需要5年的时间才能完全去化，远高于2010年之前的去化周期水平（3年）。如果考虑到因统计口径差异而少计算的部分未开工土地面积，我国房地产的整体库存水平甚至要更高。可见，全国层面商品房库存总量规模已持续攀升至近年来高点，面临过剩压力。
从各级城市看，我国房地产市场出现明显分化，不同类型城市库存差异较大。一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品
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6
商品房在建未售面积计算公式：2014年末施工面积-2014年竣工面积-2013至2014年累计销售面积×70%
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住宅消化周期基本在20个月以上。
三四线城市中，8成左右的三四线城市存在库存消化压力，少数城市库存水平尚处合理区间。以镇江为例，目前可售面积为340万平方米，可售商品住宅消化周期最高为24个月。从土地消化时间来看，三四线城市土地平均消化时间为5年，其中潍坊、鄂尔多斯、东营超过6年。
综上所述，三四线城市是我国房地产高库存的“重灾区”，多数三四线城市存在库存高企的问题，对于这些城市而言，去库存将成为未来几年房地产行业发展的重要工作。
基于商品住宅可售面积及其消化周期，以及近几年土地成交规划建筑面积与房地产销售面积的对比，我们判断三四线城市的长短期库存去化压力，据此将三四线代表城市分为三类：库存压力突出、库存压力较大、库存压力较小（存在发展机遇），在此通过典型城市的进一步分析，对库存问题进行深入研究。
2. 城市类型一：土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出
城市特点： ● ● ●
经济发展以第二产业为主，产业结构有待优化升级； 人口吸附能力较差，居民住房需求基本饱和；
前几年城市化进程较快，大力推进新城新区建设，土地供应过剩。
代表城市：镇江、锦州、余姚
一方面，这些城市产业偏弱，吸引外来人口非常有限；人口规模小，对房地产需求支撑有限。另一方面，这些城市近几年土地供应面积巨大，库存压力高企。如2009年起锦州房地产市场进入快速发展阶段，政府也加大土地供应量，土地年成交面积一度达到1000万平方米，造成现有库存压力巨大。另外，房地产产品较为单一，同质化现象严重，项目竞争力下降。特别是很多城市新城区的项目由于没有完善的配套设施，购买后无法正常生活， 进一步加剧了过剩压力。
3. 城市类型二：库存水平较高，但政策、经济调整下面临去库存机遇
城市特点： ●
常住人口规模不大，住房需求有限，库存压力较大；
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
● ●
处于城市群从属地位，未来仍有一定发展空间； 政府暂缓土地供应，库存压力得到部分缓解。
代表城市：常州、台州、涪陵
地方转型升级过程中，经济增速下行压力较大，产业吸纳外来人口能力趋弱，新增城镇人口购买力不足，而现有居住水平已趋于饱和。在此背景下，地方政府被动减少土地供应，房地产企业也放缓开工投资步伐，期望逐步缓解库存压力。
4. 城市类型三：凭借区位优势承接资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力
城市特点： ● ● ● ●
紧邻经济一线城市，受到人口、经济、资源等外溢效应利好； 在城市群发展规划中处于重要地位，受政策红利影响；
与紧邻的一线城市相比，这类城市房价低，吸引了部分自住及投资需求； 较强的产业支撑，能够提供大量就业岗位，对人口吸附能力较强。
代表城市：廊坊、佛山、东莞
此类城市位于区域核心城市周边，具备较强的产业支撑及交通优势，承接大量核心城市外溢需求，房地产量价持续上升，长短期库存压力较小。如廊坊2015年1-11月商品住宅新开工面积和销售面积均为近5年同期最高。市民改善性需求逐步得到释放，来自大城市的投资性需求旺盛，房地产市场平稳发展。且在一系列政策利好下，房价上涨预期加剧。
5. 强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制
目前我国宏观经济形势压力较大，政府应更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，无论是中央还是地方政府未来应进一步释放去库存、促消费的积极政策，加快推进供给侧改革，健全房地产长效机制，同时房地产企业也要主动调整投资及产品策略，以迎合各地市场的主流需求，加快库存去化。
中央层面
短期鼓励住房需求，化解房地产库存。刺激住房消费、加快库存去化将是未来一段时期房地产市场的焦点，政府应多方面出台政策扩大房地产需求。继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善性需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体特别是
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新就业或低收入群体购房；继续积极的财政政策，二手房转让税费也可适度进行调整，以带动新房市场的活跃度。
积极推进住房保障货币化改革，建立符合当地城市发展状况的住房保障体系。在住房保障货币化改革推进过程中，地方政府应注意保护住房保障群体的利益，研究确定收购商品房的价格决定机制，建立公开透明的补偿标准，因地制宜、循序渐进，逐步过渡到货币补偿为主。
长期仍依赖房地产长效机制逐步健全。户籍制度改革将是未来重点，召开在即的中央城市工作会议将为城市长期发展定调，未来各地政府也应因城施策，加快户籍改革进程、健全城乡发展一体化体制机制，逐步解决三四线城市落户和配套福利措施，进而鼓励农民工住房消费需求和农民进城购房。另外以环渤海地区、京津冀城市群协同发展落实和长江经济带顶层设计推进为代表的区域一体化也将不断加快，有利于推动相关区域城市库存去化。
地方层面
暂缓土地供应。目前多数三四线城市土地供应过剩，导致房地产库存量过大。对于房地产库存高企的城市，应当暂缓土地供应，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。同时，对于住房供求矛盾比较突出的一二线城市，应当根据市场需求有效增加土地供应，满足住房需求。
优化房地产供应结构。对于未开发房地产用地，可以根据城市特征，转型土地利用等方式，增加产业地产、养老地产、文化地产等新型地产需求，在一定程度上盘活存量用地，缓解市场压力。过去几年，我国商业、写字楼等非住宅类的产品供给明显过剩，应通过供给侧改革减少这类产品的新增供应量，同时，对存量产品进行转型更新，转变经营模式。改善住宅产品供给结构，适当增加改善型住宅产品。随着二孩制度全面放开等政策的实施，未来市场对改善型住宅产品的需求将有所提升，因此可以适当增加改善型住宅供给。
加强新城新区基础设施建设。由于目前不少城市的新城新区基础设施较差，交通、购物、学校、医院等资源不够齐全，影响了居民的正常生活，导致人口吸附能力较差，部分本地需求也外溢至别的区域，库存量较大，是整个城市房地产库存的“重灾区”。各地政府应加强新城新区的配套设施建设力度，增加公交线路，建设商场、学习、医院等与生活密切相关的设施和机构，提高新城新区的可居住性，同时加快新城产业发展，吸引自住购房需求，促进库存去化。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
促进产业结构优化升级。各地政府应“因地制宜，因城施策”，结合城市自身特点，抓住区域经济一体化发展机遇，结合当地资源禀赋优势，主动承接区域核心城市的产业转移，扩大城市经济规模，增强城市综合竞争力，提供更多的就业机会，吸引外来人口，增加住房需求；推动大众创业、万众创新，培育经济发展新引擎，促进城市产业结构优化升级，提高人民收入水平，增强居民购买力。同时，加大对农民首次购房政策的支持力度，促进农民进城购房，扩大住房需求，通过长期的人口导入解决库存难题。
企业方面
企业加快产品升级，迎合当地改善型需求。以消费需求为导向，深入挖掘客户需求，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品。同时，企业应着重提升产品品质，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，整合物业资源，搭建智慧社区O2O 运营平台，探索构建新型社区。
规避在高库存三四线城市的投资。为了避免库存高企情况恶化，房企应跳出库存压力已经很大的部分三四线城市。秉持理性和谨慎的态度，做好充分的事前研究，对个别有机会的城市进行土地投资，也应充分做好前期准备工作。
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中国指数研究院
中国房地产指数系统
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望 2015年12月18日
目录
引言 . ..................................................................................................................................................... 1
第一部分：未来五年中国房地产市场趋势展望 .................................................................................... 5
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力 ........................ 5
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境 . .................... 7
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米 ........................... 10
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长 ..................................................... 10
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，改善型需求稳步增加 ..................................................... 11
(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升 ................................................................ 14
4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化 ................................. 15
第二部分：未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑 . .............................. 19
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考 .............................................................. 19
2. 城市类型一：土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出 . ............................. 20
3. 城市类型二：库存水平较高，但政策、经济调整下面临去库存机遇 ............................................ 20
4. 城市类型三：凭借区位优势承接资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力 ................................. 21
5. 强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制 ...................................................... 21
特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构。
研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统
数据支持：CREIS 中指数据，fdc.fang.com
主要研究成员：
中国指数研究院：莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 刘丽杰 张婷 高静 王丽梅 周宣 楼键 贾蕾 陈召蕾 祁璇 陈文静 战雪 王琳 王岳 李沛平 许静 贾静 潘雪 曹晶晶 邓西 孙新宇 温靓靓 冯单单 吴珊 张曼 蒋云峰 陈茜 牛永勤 汪勇 黄秀青 李力 张化学 林建晖 丁晓 胡超 钟文辉 赵丽一 薛建行 薛琳 黄雪 曹旭东 王可珍 钱慧群 朱柏润 王玲 袁彬彬 马文涛 张伟 吴晓桃 高院生 陈延彬 张哲 程玉 祁丽静 赖清华
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
引言
作为国民经济的支柱产业，我国房地产行业经历了市场化初期、快速繁荣发展、理性调整的过程，市场规模持续扩大。分阶段来看，1995-2004年，市场化之路开启，市场运行环境逐渐改善，房地产业开启上行周期，2004年全国商品房销售面积达3.82亿平方米，超过1995年的4倍；2004-2013年，房地产市场供不应求，行业经历“黄金十年”，商品房销售面积整体持续攀升，至2013年销售面积突破13亿平方米，市场规模创历史新高；2014年以来，供求结构转变，市场量价调整，房地产业野蛮增长时代结束，行业进入有质量发展阶段。但三四线城市库存高企成为行业面临的主要问题，并引起中央高层的高度重视，一定阶段内去库存仍为房地产行业的重要任务。
未来五年，中国将迎来国民经济和社会发展的第十三个五年规划期。十三五规划建议提出经济保持中高速增长，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，城镇化率达到60%左右。在经济稳增长目标下，房地产行业能否继续稳固其在国民经济中的支柱地位？中国房地产市场空间何在？库存压力将如何缓解，二胎政策全面放开、户籍制度改革、城镇化推进等利好因素能给房地产市场带来多大的需求？未来需求结构将如何演变，产品如何变化？市场竞争格局如何重塑，房企的机会在哪里？这些均是未来五年市场参与者需关注的重点。基于此，中国指数研究院综合行业定位、发展环境、政府规划等多方面因素，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”预测未来五年中国房地产市场发展空间，展望未来市场趋势，探究企业格局及机遇。此外，三四线城市库存问题能否化解亦是关乎到十三五规划经济社会目标能否达成的关键因素，因此我们针对三四线城市库存现状展开调研并进行深入分析，挖掘库存形成内因，并有针对性地提出去化库存的策略建议。
本报告数据来自CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang.com或致电400-630-1230、010-56319252。 1
摘要
一、未来五年中国房地产市场趋势展望
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力
房地产行业自身规模优势突出，在国民经济中占比较高，且高度关联上下游产业发展；同时土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，影响地方经济发展。虽然目前我国房地产行业增速有所放缓，但仍处于成长过程中，在此期间衍生的地产金融、增值服务等也将逐步发展，并进一步为经济增长做出贡献。展望未来五年，在十三五规划目标下，我国经济增长压力较大，房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，带动整体经济发展。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业发展为前提来满足。此外，十三五的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业将继续发挥拉动经济增长的重要作用。
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境
(1) 城镇化推动人口红利持续释放，GDP 有望保持中高速增长
结合联合国人口署预测，预计到2020年劳动力人口占比将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力。其次，最新经济数据显示，产业结构和需求结构均出现了有利变化，结构调整初见成效。再次，近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，央行存款准备金率仍然处于高位，财政和货币政策均具备较大稳增长的空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上的中高速增长。
(2) 央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕
国际局势、经济发展、美国进入加息周期等客观环境以及美元指数的历史规律均显示未来五年美元将进入新一轮升值周期，这一趋势将促使国际资本持续流向美国，中国也面临资本外流的压力。而人民币纳入SDR 后有利于国际机构增持人民币资产，减缓国内资本外流，同时央行也将适时动用货币政策工具，以平衡资本流出压力，保持国内资金合理充裕。根据中国经济发展趋势和国际经验，预计未来五年M2同比增速将保持在10%-12%的合理水平。
2 本报告数据来自CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询http://fdc.fang.com或致电400-630-1230、010-56319252。
未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
(3) 房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落
1998年以来，房地产市场化不断推进，同时宏观经济稳步增长、货币环境总体宽松共同推动了行业规模持续扩大。与1998年相比，2014年全国商品房销售面积增长9.9倍，商品房销售额增长超过30倍。2014年以来，商品房销售、价格和投资相继出现调整，市场进入理性回归阶段。同时，房地产市场库存高企也引起了中央高度重视，去库存将成为未来一段时期内房地产市场的重要工作。在此背景下，中央及地方将严控土地供应总量，调节土地供应结构，未来土地成交将继续回落。
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积总量为52.6亿平方米，与2011-2015年基本持平；从总量看，未来五年商品住宅新开工面积为50.6亿平方米；开发投资额为37.7万亿元；销售额为40.9万亿元。从2016-2020年复合增速来看，商品住宅销售面积年均微幅下降1.5%左右，新开工面积年均下降2.2%左右，开发投资额年均增长4.8%左右，销售额年均增长5.0%左右。
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，改善型需求增加 未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中53亿平方米由商品住宅的形式供应。总需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占39.2%；因居民生活水平提高带来的改善型需求占26.4%；拆迁改造需求占比34.4%。政策调整将有助于市场需求持续释放，二胎政策全面放开为市场拓展需求空间；棚户区改造、货币化补偿政策将刺激中低收入群体的住房需求；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。
(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升
房地产市场发展渐趋平稳，未来五年市场更加注重产品品质提升。需求结构继续调整，第三次人口生育高峰带来的刚性住房需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将提升。二胎政策全面放开后，二胎出生将增加改善型需求，对于三四线城市影响将高于一二线。产品方面，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间更大。服务方面，打造高标准社区，实现物业服务全面升级将成房地产行业重要发展趋势。
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4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化
(1) 竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20%
未来5年，国内房地产市场需求增速放缓，多数房企业绩增速同步下降，但行业竞争格局分化依旧，强者恒强的马太效应突出，行业集中度稳步提升。预计2015年7家千亿房企格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业，而TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。
(2) 地产+金融：股权投资强化房企与金融机构合作，资产证券化开拓企业融资新路径
未来5年，地产与金融的持续融合将成为行业发展的新趋势，而地产金融也将成为企业加速分化的催化剂。2014年以来，房地产项目开发风险明显提升，企业资产负债率攀高，通过股权投资摊低风险的需求量增加，股权投资强化了金融机构与房企的合作纽带，共生共赢成为趋势。另外，资产证券化通过盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资路径，将成为未来企业竞逐的新热点。
二、未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考
目前房地产市场的库存状况较为复杂，既存在全国总量规模过剩的问题，也存在各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品之间的库存情况也差异较大。中国指数研究院通过对几十个三四线城市的实地调研与深入分析，发现约八成三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。镇江、锦州、余姚等土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出；常州、台州、涪陵等库存水平较高，但在政策、经济调整下面临去库存机遇；廊坊、东莞、佛山等凭借区位优势承接核心城市资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力。
2. 库存去化策略建议：强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制
中央层面，短期内继续出台优惠政策，鼓励住房需求，积极推进住房保障货币化改革，促进库存去化，长期仍依赖户籍、土地、财税改革等房地产长效机制逐步健全；地方层面，应暂缓土地供应，完善区域交通及生活配套设施建设，根据城市特点，优化房地产供应结构，促进产业结构优化升级，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求；企业层面，应秉持理性和谨慎的态度，规避在高库存三四线城市的投资，并以消费需求为导向，加快产品升级，提升产品品质，迎合当地市场需求。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
第一部分：未来五年中国房地产市场趋势展望
1. 行业定位：房地产业仍是国民经济支柱产业，行业转型将为经济发展增添新动力
房地产业既受到经济发展水平的制约，又发挥着促进经济增长的作用，是国民经济的重要组成部分。2003年，国发18号文明确提出“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。在当前国民经济的产业结构中，直接或间接与房地产相关的行业已达50多个，房地产业在国民经济中的作用日益凸显。近年以来，我国经济形势发生变化，经济发展进入平稳增长新常态。同时，房地产行业也面临增速下调、库存高企的新问题，进入调整发展的新阶段。但在经济转型的大背景下，房地产业在拉动投资、促进地方财政收入及增值服务中仍将发挥重要作用。
经济稳增长基调下房地产行业将在推动经济增长中继续发挥重要作用
数据来源：国家财政部，中国指数研究院综合整理 从房地产行业来看，房地产开发投资占GDP 比重近15%，其经济规模对国民经济整体贡献较大，此外房地产业增速持续高于GDP 增速，显著拉动整体经济增长。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接影响整体经济发展。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，经济发展面临较大压力，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，通过自身发展及其他行业发展发挥拉动经济增长的重要作用。
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一定阶段内土地出让收入仍将是地方政府财政收入的重要来源
图：2010-2015年1-10月土地出让金收入及在财政总收入中占比变化
土地出让金收入（左）
6.05.0
4.0政府性基金收入（左）
30%25%20%
15%
10%
5%
0%万亿3.0元2.01.00.0
[***********]142015:1-10
数据来源：国家财政部，中国指数研究院综合整理
一定阶段内土地财政将在地方政府收入中持续发挥重要作用。长期以来，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的重要来源，在财政总收入中占比较高。2014年全国土地出让金收入4.3万亿元，占政府基金收入的79%，占全国财政总收入的22%。2015年，由于房地产市场形势变化和控制土地出让共同促使土地成交大幅下降，土地出让金收入也出现下滑，但1-10月土地出让金占财政总收入的比重仍达到14.5%。未来五年，我国将继续推进财税制度改革，中央也继续严控土地出让，但土地财政仍是地方政府重要收入来源，短期内其在地方政府财政收入中的作用无法替代。
房地产业衍生的增值服务发展空间较大
图：1977-2014年美国、英国、德国、日本和中国房地产业增加值占GDP 比重及变化趋势 20%16%12%8%4%0%
数据来源：中国指数研究院综合整理
随着房地产市场日趋成熟，由房地产业衍生的增值服务发展空间较大，也是经济结构转型升级可延伸的重点方向。发达国家房地产市场相对成熟，并由增量房时代转向存量房时代，房地产经纪、资产管理、物业管理等相关增值服务已经逐渐成熟，REITS 、房地产私募基金等金融工具比较发达，房地产业转型升级带动经济结构转型对整体经济的贡献将更为稳定。如美国、日本等发达国家房地产业发展相对成熟后，房地产业增加值在GDP 中的比重一般都超过11%。具体数据来看，2014年，美国房地产业增加值占GDP
比重为
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
11.9%，英国这一占比为11.2%，德国为11.1%，日本2013年房地产业增加值占GDP 比重已达到11.1%。2014年，我国房地产业增加值占GDP 比重仅为6%，未来随着房地产市场逐步进入存量房时代，房地产资产管理、咨询服务、物业服务、中介服务等存量房市场增值服务将逐步发展，成为国民经济增长的新动力。
展望未来五年，我国经济增长压力较大，中央将采取各类措施以保经济稳增长。房地产继续发挥自身规模优势和联动其他行业优势，作为稳定整体经济发展的重要基础。其次，房地产业作为新型城镇化的重要载体，未来五年新增城镇人口住房需求以及现有人口改善型需求均需要房地产业继续稳定发展来满足。此外，十三五规划的重要目标为消费对于经济增长的贡献明显加大，住房消费作为消费的主要组成部分，未来仍会保持增长趋势。总体来看，未来五年房地产业在国民经济中的支柱地位不会动摇。
2. 发展环境：城镇化推动人口红利持续释放，稳健货币政策为市场营造良好资金环境
(1) 城镇化推动人口红利持续释放，GDP 有望保持中高速增长
未来五年城镇化稳步推进带动我国人口红利持续释放。结合联合国人口署预测，预计2020年中国劳动力人口将降至9.87亿人，较2013年高点减少1900万人，劳动力人口占比也将逐步降至70%左右。《2014-2020年新型城镇化规划》提出，2020年城镇化率将达到60%，年均提高0.85个百分点，城镇化稳步推进将促使人口红利持续释放，为经济发展注入强大动力，也为房地产市场提供需求空间。因此，未来五年我国将继续享受城镇化带来的人口红利，经济将保持中高速增长。
第三产业比重上升，消费对经济贡献增加，结构调整初见成效。2015年前三季度，第三产业增加值首次超过第一、第二产业的总和，占国内生产总值比重为51.4%，达到历史同期最高水平，整体经济逐步由工业主导向服务业主导转变。从需求结构看，相比于投资增速持续下滑，消费品零售总额同比增速自2015年以来连续回升，1-9月消费增速超过投资。目前消费品零售总额对国内生产总值的贡献已达到58.4%，未来消费需求有望取代投资需求成为经济增长的核心动力。
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图：1995-2020年GDP 及增速、城镇居民可支配收入增速走势
12015% 100万
亿
元 80
60
12%9%6% 40
20
-3%0%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
党的十八大及“十三五”规划建议均指出，2020年按不变价计算的GDP 和城乡居民人均收入比2010年翻一番。为实现这一目标，未来5年GDP 实际增速必须保持在6.5%以上，居民人均收入实际增速保持在6.7%以上。近期高层领导多次表态可以适当扩大财政赤字，同时央行存款准备金率仍然处于17%的高位，财政和货币政策均具备较大的稳增长操作空间。综合多方金融机构预测，未来五年中国经济仍将保持6.5%以上中高速增长。
(2) 央行适时调控以平衡资本流出压力，稳健货币政策基调下市场资金合理充裕
图：1973年1月至今美元指数走势
数据来源：中国指数研究院综合整理
美元进入升值周期，未来五年国内资本存在持续外流的压力。上世纪七十年代以来，美元呈现周期性贬值和升值。当前国际环境下，新兴市场经济体正经受产能过剩和大宗商品价格下跌困扰，欧、日经济仍挣扎于微弱复苏的泥潭，美国经济表现一枝独秀。同时，国际局部性动荡以及美国进入加息周期都将促使资本流向美国，美元已具备进入升值通道的客观环境，2013-2020年将是美元周期性升值的时间区间。美元升值将促使国际资本持续流向美国，从中国近期数据来看，资本外流已现端倪，预计未来央行将持续降低存款准备金率以对冲资本外流的影响。
人民币纳入SDR 有利于减缓资本外流压力。近期IMF 批准人民币于2016年10月加入特别提款权（SDR ）
，这一决定将吸引各国央行、储备管理机构还有私人部门增持人民
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
币资产。据摩根大通预计，未来5年人民币纳入SDR 带来的资本净流入将达到3500亿美元，这将一定程度上减缓美元升值造成的资本流出压力。
预计未来五年M2同比增速介于10%-12%之间。央行2015年三季度货币政策报告提出，既要防止总需求的惯性下滑，又不能过度放水，妨碍市场的有效出清，同时参考世界各国M2/GDP的水平，我们认为未来五年M2增速保持10%-12%是较为合理的。
(3) 房地产市场结束高速增长，去库存背景下土地成交将有所回落
1998年至今，房地产业经历了从市场化初期到快速发展，再到理性回归过程。在宏观经济保持稳步发展，M2高速增长，城镇化快速推进，居民收入及储蓄存款快速增加，共同推动了房地产市场规模持续扩大。到2014年，全国商品房销售面积超过12亿平方米，新开工面积接近18亿平方米，相比1998年分别增长9.9和8.8倍；商品房销售额达到
7.6万亿元，相比1998年增长超过30倍，超过同期开发投资额增幅。
图：1998年与2014年房地产市场规模对比
1998年2014年17.96
商品房销售额房地产开发投资额商品房销售面积新开工面积
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
2014年以来，商品房销售、价格和房地产开发投资相继出现调整。商品房销售面积于2013年达到13.06亿平方米的历史高点，2014年销售面积回落至12.06亿平方米，多项宽松政策刺激下2015年销售面积出现回升，但预计难以超越2013年的高点，未来仍将有所下降。商品房价格增速也于2013年初的高位开始回落并于2014年一度出现负增长。尽管今年以来的宽松政策刺激商品房价格有所回升，但整体来看仍处于调整阶段。1998-2014年，房地产开发投资增速持续高于GDP 增速，年均复合增速为22.7%。但2014年以来，投资增速持续下滑，2015年1-11月，房地产开发投资额同比仅增长1.3%。
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图：2002年1月-2015年11月房地产开发投资额增速及商品房价格涨幅走势
60%
39%
40%26%
20%13%
0%0%
-20%-13%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
去库存背景下土地成交将有所下降。根据国家统计局数据显示，2007年以来我国商品房已竣工待售面积逐年上升。2014年末，我国商品房已竣工待售面积为6.22亿平方米，约为2006年的8倍，库存水平位于历史高位。整体库存尤其是三四线城市库存高企已引起中央高层的高度重视，近期习近平主席提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。未来一定时间内，去库存仍将是房地产行业的重要任务。在这一背景下，预计未来中央及地方将严格控制商品房市场供应，土地市场继续调整，土地购置面积将有所下降。
3. 市场预判：未来五年房地产市场平稳发展，商品住宅需求总量约53亿平方米
(1) 模型预判：商品住宅需求总量与过去五年基本持平，投资和销售额小幅增长
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，政府“十三五”规划建议及相关研究机构对未来经济环境的预测，同时参照房地产调控政策动向，对未来五年房地产市场的宏观环境提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP ：2016-2020年均增长6.7%）；
假设2：货币信贷政策保持稳健（M2年均增长10-12%，贷款余额年均增长11-14%）； 假设3：土地市场平稳（2016-2020年年均土地成交面积较2015年小幅下降）； 假设4：房地产政策着力于长效机制建设，面对分化的市场分城施策，一线及热点二线城市继续抑制投资投机需求，三四线城市加大库存去化力度。
基于以上假设条件，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，我们预计高位调整将是未来五年房地产市场的主要特征。2016-2020年，货币、税收、公积金等一系列宽松政策将引导需求稳步释放，预计未来五年年均商品住宅需求与过去五年基本持平，但与2015年相比将小幅回落，商品住宅销售额仍将保持增长。高库存背景下，企业开工意愿
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
不高，预计未来五年商品住宅新开工面积低于销售面积，投资保持小幅增长，低于销售额增速。随着库存不断去化，房地产市场风险有望降低。
表：2001-2020年不同阶段全国商品住宅市场主要指标复合增长率及预测
资料来源：国家统计局，中国指数研究院测算
(2) 需求来源分析：新增城镇人口住房需求仍为市场主流，拆迁改造需求占比持续提升，
改善型需求稳步增加
从住房需求角度分析，未来五年新增住房总体需求超过85亿平方米，其中约62.7%即53亿平方米由商品住宅的形式供应，接近前述动态模型预测结果。三大需求中，新增城镇人口带来的住宅需求占比最高，但由于城镇化率放缓，这一占比呈下降趋势；未来城市人口总量不断增长，城镇住宅存量不断增加，拆迁改造需求占比将持续提高；随着城镇居民生活水平的提高，以追求生活品质提升为主的改善型住房需求将稳步增加。
图：不同阶段新增城镇人口住房需求、改善型住房需求及拆迁改造住房需求占比及变化
50%
2
新增城镇人口住房需求改善型住房需求拆迁改造住房需求
40%30%20%
10%0%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
12
为了更全面反映每五年间的市场指标变化，本区间增速特指2001年至2005年5年内的复合增速。
2006-2010年，累计销售商品住宅36.44亿平方米，占当期新增住房需求的49.7%，2011-2015年，累计销售商品住宅52.6亿平方米，占当期新增住房需求的62.7%。未来五年商品住宅占比按过去五年的占比估计。
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新增城镇人口住房需求：未来五年新增城镇人口约8700万，由此带来的住房需
求占总体需求近四成
图：1996-2020年新增城镇人口及年增城镇化率变化趋势
新增城镇人口（左）
2.0%
1.6%
1.2%
万人
0.8%
0.4%
0.0%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
根据联合国人口署对未来中国人口的最新预测，预计2015年我国人口为13.76亿人，2020年将达到14.03亿人。《2014-2020年新型城镇化规划》指出，至2020年我国城镇化率将提升至60%，未来五年城镇化率年均提高0.85个百分点。此外，全面放开二胎政策也将正面影响我国城镇人口规模，根据预测，预计未来五年受二胎政策影响新增人口2000万左右，为房地产市场带来新的需求。综合以上因素，预计2016-2020年我国累计新增城镇人口8700万人。
基于以上新增人口变化情况分析和对人均住房建筑面积的预测，预计未来五年我国累计新增城镇人口8700万人，按2020年人均住房建筑面积38.39平米计算，则2016-2020年新增城镇人口带来的住房需求约33.39亿平方米，占总体住房需求的39.2%。
3
改善型住房需求：未来五年人均住房建筑面积提高2.93平方米，由此带来的改
善型住房需求约占总需求的四分之一
统计年鉴数据显示，2002年城镇人均住房建筑面积为24.5平方米，2012年提升至32.91平方米，平均每年增加0.84平方米。人均住房建筑面积和城镇居民人均可支配收入呈高度正相关，居民收入水平越高，人均住房建筑面积越大；同时城镇人均住房建筑面积也受到新增城镇人口和GDP 增速的影响。据模型预测，至2020年我国人均住房建筑面积为38.39平方米，则人均提高2.93平方米，按2015年7.7亿城镇人口计算，由此带来的改善型需求为22.44亿平米，占总体住房需求的26.4%。
3
详见2015年11月12日，全面放开二孩政策——人口增长促房地产市场需求结构性变化。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
图：城镇人均住房建筑面积和城镇居民人均可支配收入水平关系及变化趋势
34
32000
40
31城镇人均住28房面积（平25方米人）225000
24000元年
16000
35平方米30人
/
/
8000
25
[***********][***********][***********]202 拆迁改造需求：未来五年住房拆迁改造需求占总体住房需求超三成
根据国家统计局和人口普查数据，2010年末我国城镇人口约为6.7亿人，城镇人均住房建筑面积31.6平方米。按此推算，2010年末城镇居民住房总存量约为212亿平方米。随着城镇化水平不断提高、城镇人均住房建筑面积增加，住房存量还将持续增长。预计2015年城镇人口为7.7亿人，人均住房建筑面积35.46平方米，城镇住房存量达到272亿平方米；2020年城镇人口为8.5亿人，人均住房建筑面积38.39平方米，城镇住房存量达到328亿平方米。
中国普通住宅用地使用权年限为70年，按土地使用权价值折旧计算，年折旧率为1.43%。实际上目前我国城镇住宅中，四成左右住宅为2000年以前所建，其住宅设计的宜居性、舒适性将逐渐不能满足人们的居住需求。同时，在我国城镇中，仍存在大量的平房，且部分住宅尚不同时拥有厨房与厕所，居住质量较差，存在较大改善性改造的空间。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016-2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。
4
4
（2015至2019年住房存量之和）*2%=29.33亿平方米。
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/
020
[***********]00
城镇居民人均可支配收入（元）
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
1980年以前, 4.4%
1980-1989年, 11.9%
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
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(3) 市场特点：市场进入平稳发展阶段，未来住房消费更加注重品质提升
综合以上发展环境及市场判断，我国房地产行业结束高速增长时代，并逐步完成量变到质变的过程。未来五年，房地产行业将更加注重品质的提升。提高产品品质，满足特定人群需求，更加绿色环保、细化完善服务是对房地产行业的新要求。
人口结构变化导致住房需求结构调整，改善型需求稳步提升
图：1950年以来我国人口出生率、死亡率及自然增长率
50
40
30
20
10
-10
数据来源：国家统计局，中国指数研究院综合整理
第三次人口生育高峰带来的住宅刚性需求逐渐减弱，婚房刚需下降，改善型需求将稳步提升。1981-1990年为我国第三次人口生育高峰，目前已经达到25-34岁的年龄，一方面，其首次置业需求尤其是婚房需求将下降。2014年，我国结婚对数1306.7万对，较2013年减少40.2万对。随着1990年以来人口出生率的下降，结婚人群数量仍将持续下降。另一方面，1981-1990年出生的人群，正处于生育最佳年龄，同时也存在父母的赡养问题，普通两房难以满足需求，因此，此类家庭更倾向于三房、四房等大户型需求，以适应新的家庭结构，改善居住条件。此外二胎政策全面放开后，二胎出生也将进一步增加改善型住房需求；而三四线中小城市二胎生育意愿和生育率将高于一二线重点城市，未来二胎家庭对空间需求将更大，其住房需求总量也将更为突出。
产品升级，高品质、设计独特、绿色环保等宜居产品市场空间广阔
提高住宅宜居性，优化用户居住体验。 “十三五”规划建议指出经济发展目标为“到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。未来五年，随着收入水平提高，消费者对居住体验的重视程度和要求也会越来越高。在未来住宅市场发展逐渐转向改善型需求的大趋势下，房企应注重产品品质的提升，如优化空间设计、提高空间利用率、引进智能操作系统、满足不同家庭结构用户使用等。
设计个性化，满足特定人群对产品设计个性化的要求。2000年我国家庭户平均每户人数为3.46人，而2010年已经下降至3.09人，2013年进一步下降至2.98人。具体占
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
比来看，2013年一人户占比较2000年增加6.3个百分点至14.6%，二人户增加10.3个百分点至27.3%。家庭结构的变化带来住房需求的变化，尤其是单身、丁克等家庭注重享受生活品质，未来五年，户型设计独特、装修精致美观、家居智能化的中高端住宅产品将更受欢迎。
绿色环保，改善生态环境要求下的大趋所势。 “十三五规划”建议指出“生态环境质量总体改善，生产方式和生活方式绿色、低碳水平上升”。生态文明建设首入五年规划表明目前生态问题的严重性和国家层面的重视性，这对房地产行业也提出了更高要求。未来绿色健康、生态环保等概念将更多更深入的渗入到房地产行业。节能、环保、低碳的开发建设理念及其相应技术，逐渐成为房地产行业的核心竞争力之一。
服务细化，打造高标准社区，实现物业服务全面升级
伴随房地产市场由过去粗放式发展逐步进入精细化时代，房地产企业在提供高品质、环保健康的住宅产品之外，服务成为争夺市场的发力点，并且诸如万科、绿地、世茂等品牌房企已开始转型做城市运营服务商。
积极拥抱“互联网+”，搭建智慧社区，通过社区O2O 平台实现物业服务全面升级。依托住宅产业，丰富社区服务产业链，借助“互联网+”快车道，迅速挖潜物业增值蓝海，成为众多房企转型变革的一个重要途径，更是企业物业服务全面升级的重要契机。基于良好信息化环境的智慧社区外加众筹物业带来的规模效应通过社区O2O 能够快速变现，社区O2O 深度挖掘物业管理延伸服务，为业主提供缴费、维修、理财、租房、电商、健康等多方面的增值服务。
房企抢滩社区医疗、养老、教育等领域，着力社区配套服务的完善升级。我国逐渐步入老龄化社会，未来社区对养老、医疗配套的要求更高，并且随着社会整体文化素养的提升，各年龄段人口对社区教育培训资源的需求增大。
4. 企业格局：强者恒强下市场集中度稳步提高，“地产+金融”加速企业分化
(1) 竞争格局：2000亿以上的企业数将达到7家，TOP10房企市场份额超20%
表：未来5年不同规模企业平均增速估算值
不同销售业绩下企业阵营(亿元) 2011-2015年年均复合增速 2016-2020年年均复合增速
5
300-500 37% 20%
500-1000 24% 13%
>1000 20% 11%
数据来源：CREIS 中指数据，中国指数研究院测算
5 2015年指标为预估数据
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过去五年（2011-2015年），全国商品房销售金额年均复合增速为10%，以部分上市房企为代表的规模性企业业绩增速均高于行业平均水平，以300亿、500亿、1000亿为界，其中300-500亿销售规模的企业复合增速高达37%，而低于300亿规模的企业复合增速为18%，千亿房企复合增速为20%。若以销售规模划分房企发展的不同阶段，300亿规模之前，企业成长空间大，但竞争环境激烈，不确定性因素多，业绩波动较大；300-500规模期间，经历前期淬炼的房企在运营管理、产品结构以及品牌影响力等方面均拥有独特优势，行业竞争力大幅提升，企业迎来快速发展期；500-1000亿阶段，房企规模效应凸显，仍保持较高发展增速，行业地位持续攀升；千亿之后，企业综合运营能力提升，业绩增长速度依然较快。
根据前面对整体行业环境的趋势预判，未来五年（2016-2020年）全国商品房销售额增速趋缓。由于房企在不同规模发展阶段业绩增速存在明显差异，通过对比全行业增速水平的变化情况，考虑到具体企业战略重组、并购等因素的影响，我们测算未来五年千亿房企销售业绩年均复合增速约为11%，在500-1000亿之间的企业，年均增速约为13%，300-500亿销售规模的企业，年均增速约为20%，销售规模不足300亿的中小企业，年均增速约为10%。
图：2015-2020年不同销售规模企业个数
20
16
12
84
2000亿以上
数据来源：CREIS 中指数据，中国指数研究院综合测算
1000-2000亿500-1000亿
2020年千亿以上销售规模房企将达14家，其中7家超2000亿。根据前述增长率假设，结合近五年数十家品牌房企进行分析，目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部，预计2015年7家千亿格局不改，而500-1000亿企业将达9家，到2020年将有7家两千亿级企业、7家1000-2000亿企业、16家500-1000亿企业。
随着国内房地产市场投资减速换挡，多数房企业绩已告别过去高速增长阶段，而行业发展内部分化加剧，大型房企有更多的机会兼并收购中小房企，市场集中度不断提升，强者恒强的态势显著。2013年、2014年百强企业研究显示，TOP10企业比11-30企业的销
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
售额增长率均值分别高出1.7、6.5个百分点，企业间差距逐步拉大，领先阵营的企业成员更趋稳定，个别企业存在弯道超车的机会。TOP10企业市场份额在过去十年间保持稳定增幅，按照年均增速预计，2020年TOP10企业销售额均值将达2000亿元左右，市场占有率将超过20%。
(2) 地产金融：股权投资强化金融机构与房企合作，资产证券化开拓企业融资新路径
未来五年，国内货币政策宽松态势持续，低利率环境下将会出现更多的创新金融产品，对坐拥资本优势的大多数金融机构而言，优质的房地产项目依然是重要投资标的。我们认为地产金融的持续融合将成为主导未来行业发展的新趋势，而股权投资强化了金融机构与房企的合作，资产证券化盘活不动产、信贷资产等，释放万亿流动性，为房地产企业开拓了新的融资渠道。
股权投资成为深度联结金融机构与房地产企业的纽带，合作共生成为趋势
金融机构房地产投资需求依旧旺盛，权益类业务比重上升。随着中央对影子银行、伞形信托、委托贷款等监管政策的规范收紧，资金成本较高的基金、信托等机构在目前低利率环境下通过债权投资优势减弱，通过股权投资提升权益类投资业务比重是未来房地产投资基金、信托、资管、险资等金融机构的转型方向。以股权投资为代表的权益类投资高收益、高风险，要求对行业有高度的判断和操盘能力，对人员结构和团队操守有更高的要求。
房地产企业在项目开发过程中寻求股权投资合作对象的积极性攀升。2014年之前，房企毛利率一般都维持在20%以上，一般房地产开发企业对金融机构的股权投资意向不足，但2014年以来，市场下行下多数房企销售回款受阻，资金面吃紧，资产负债率上升，项目开发风险度提高，因此对项目股权投资的需求量大增。
金融机构与房地产企业通过股权投资合作，同股同权，共享收益，共担风险，是未来房地产融合金融的有效途径，并且低利率时代，随着公司债等低成本融资渠道对房地产企业的放开，金融机构债权类投资优势渐失，权益类投资业务比重将逐步提升，未来将会有更多的险资、资管、基金、信托等金融机构通过股权投资的方式参与进来。
资产证券化释放万亿流动性，为房地产企业开辟新的融资路径，未来将成为房
企竞逐的新热点
金融资产证券化——国内首批公积金住房贷款证券化产品正式发行，未来房地产金融资产的证券化将释放万亿市场空间。2015年12月4日，上海市公积金管理中心发行总额约69.6亿元的人民币个人住房贷款资产支持证券（ABS ），成为首批公积金资产证券化产
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品。公积金贷款证券化的尝试对我国住房抵押贷款证券化具有重要的促进作用，有效盘活公积金信贷资产，提高了公积金余额的利用率。但随着利率的下调，公积金信贷资产证券化后的产品收益率较低，且投资期限较长，加大市场发行难度。从规模来看，与不足3万亿的公积金贷款余额相比，15万亿的商业住房贷款信贷资产证券化发展空间更大。
实物资产证券化——商办物业资产、物业费等资产凭借稳定的现金流通过REITs 或其他形式实现资产证券化。
万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs ，标志公募基金投资范围拓展到不动产领域，地产基金投资新格局开启。2015年9月30日，鹏华前海REITs 登陆深圳证券交易所挂牌交易，成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs 产品。在西方发达国家，REITs 已被投资者视为股票、债券以及现金之外的第四类资产配置渠道。交易门槛大幅下降，广受投资者热捧。基金上市后在二级市场的交易门槛下降到1万元，相比较之前动辄百万级的私募基金门槛明显下降。自2015年6月26日开始募集，仅用4天，30亿元的份额就宣告售罄。REITs 基金不仅丰富了国内金融市场的层次和产品，也将改变房地产行业的融资模式，优化房地产企业的财务结构，开拓房地产金融发展的新格局。
图：鹏华前海万科REITs 运作模式
资料来源：中国指数研究院综合整理
物业费收入资产证券化的推出丰富了国内金融市场层次和产品，可为投资者提供不同类型的产品选择。对物业企业来说，资产证券化可提高资产流动性，拓宽融资渠道，降低融资成本。7月10日，世茂房地产联合博时资本、招商银行股份有限公司、北京市金杜（深圳）律师事务所四方共同推出的“博时资本-世茂天成”物业资产支持专项计划在上海证券交易所获批，成为国内市场上首单物业费收入资产证券化项目。9月6日，金科集团发布公告拟开展委托贷款债权的资产证券化工作，还款来源为金科物业旗下运营管理的68个物业的服务费收入，金科成为第二家试水物业费收入资产证券化的房企。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
第二部分：未来五年房地产市场发展关键影响因素——三四线城市的库存之惑
如前所述，尽管未来五年我国房地产市场仍有较大的需求空间，年均商品住宅需求面积在10亿平方米以上。但值得注意的是，目前我国房地产市场库存压力较大，2014年末全国商品房库存约为60亿平方米，尤其是三四线城市由于前期供过于求，导致库存量不断增长。目前库存高企已成为很多三四线城市房地产市场发展的重要阻碍，亦是关乎到十三五时期我国经济社会平稳发展的关键因素，去库存将成为未来几年房地产发展的焦点话题。
鉴于库存问题研究的重要性及紧迫性，中国指数研究院于2015年10月启动“三四线城市房地产库存状况调研”，组织研究院总部及各分院数十名分析师分赴全国各地，对40余个具有代表性的三四线城市进行实地调研，收集了大量房地产相关的一手资料，并结合城市房地产行业数据、城市经济产业数据及代表项目案场数据，对三四线城市当前和未来几年库存情况进行综合分析研判，为企业及相关决策部门提供较全面、准确的信息参考。
1. 库存现状：总量过剩、结构失衡，房地产去库存迎大考
目前房地产市场的库存压力较大，库存状况也较为复杂，既存在着全国总量规模过剩的问题，也存在着各级城市结构性失衡的问题，同时不同业态房地产产品（住宅、商业、产业）之间的库存情况也差异较大。
从全国层面看，房地产库存总量由三个部分构成，即商品房已竣工待售面积、商品房在建未售面积及未开工土地面积。其中，2014年我国商品房已竣工待售面积为6.22亿平方米，商品房在建未售面积为44亿平方米，2014年末全国待开发土地面积4.2亿平方米，全国出让土地容积率约为2.37，以此计算出全国待开发土地规划建筑面积约为10亿平方米。据此测算，2014年末全国商品房库存约为60亿平方米，按照过去三年的平均销售速度来看，需要5年的时间才能完全去化，远高于2010年之前的去化周期水平（3年）。如果考虑到因统计口径差异而少计算的部分未开工土地面积，我国房地产的整体库存水平甚至要更高。可见，全国层面商品房库存总量规模已持续攀升至近年来高点，面临过剩压力。
从各级城市看，我国房地产市场出现明显分化，不同类型城市库存差异较大。一线城市及重点二线城市库存压力不大，可售商品住宅库存消化周期基本都在12个月以内，处于合理区间；而多数三四线城市供应大幅超前，消费后继乏力，导致库存高企，可售商品
6
6
商品房在建未售面积计算公式：2014年末施工面积-2014年竣工面积-2013至2014年累计销售面积×70%
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住宅消化周期基本在20个月以上。
三四线城市中，8成左右的三四线城市存在库存消化压力，少数城市库存水平尚处合理区间。以镇江为例，目前可售面积为340万平方米，可售商品住宅消化周期最高为24个月。从土地消化时间来看，三四线城市土地平均消化时间为5年，其中潍坊、鄂尔多斯、东营超过6年。
综上所述，三四线城市是我国房地产高库存的“重灾区”，多数三四线城市存在库存高企的问题，对于这些城市而言，去库存将成为未来几年房地产行业发展的重要工作。
基于商品住宅可售面积及其消化周期，以及近几年土地成交规划建筑面积与房地产销售面积的对比，我们判断三四线城市的长短期库存去化压力，据此将三四线代表城市分为三类：库存压力突出、库存压力较大、库存压力较小（存在发展机遇），在此通过典型城市的进一步分析，对库存问题进行深入研究。
2. 城市类型一：土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出
城市特点： ● ● ●
经济发展以第二产业为主，产业结构有待优化升级； 人口吸附能力较差，居民住房需求基本饱和；
前几年城市化进程较快，大力推进新城新区建设，土地供应过剩。
代表城市：镇江、锦州、余姚
一方面，这些城市产业偏弱，吸引外来人口非常有限；人口规模小，对房地产需求支撑有限。另一方面，这些城市近几年土地供应面积巨大，库存压力高企。如2009年起锦州房地产市场进入快速发展阶段，政府也加大土地供应量，土地年成交面积一度达到1000万平方米，造成现有库存压力巨大。另外，房地产产品较为单一，同质化现象严重，项目竞争力下降。特别是很多城市新城区的项目由于没有完善的配套设施，购买后无法正常生活， 进一步加剧了过剩压力。
3. 城市类型二：库存水平较高，但政策、经济调整下面临去库存机遇
城市特点： ●
常住人口规模不大，住房需求有限，库存压力较大；
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
● ●
处于城市群从属地位，未来仍有一定发展空间； 政府暂缓土地供应，库存压力得到部分缓解。
代表城市：常州、台州、涪陵
地方转型升级过程中，经济增速下行压力较大，产业吸纳外来人口能力趋弱，新增城镇人口购买力不足，而现有居住水平已趋于饱和。在此背景下，地方政府被动减少土地供应，房地产企业也放缓开工投资步伐，期望逐步缓解库存压力。
4. 城市类型三：凭借区位优势承接资源外溢，产业支撑力强，更具发展潜力
城市特点： ● ● ● ●
紧邻经济一线城市，受到人口、经济、资源等外溢效应利好； 在城市群发展规划中处于重要地位，受政策红利影响；
与紧邻的一线城市相比，这类城市房价低，吸引了部分自住及投资需求； 较强的产业支撑，能够提供大量就业岗位，对人口吸附能力较强。
代表城市：廊坊、佛山、东莞
此类城市位于区域核心城市周边，具备较强的产业支撑及交通优势，承接大量核心城市外溢需求，房地产量价持续上升，长短期库存压力较小。如廊坊2015年1-11月商品住宅新开工面积和销售面积均为近5年同期最高。市民改善性需求逐步得到释放，来自大城市的投资性需求旺盛，房地产市场平稳发展。且在一系列政策利好下，房价上涨预期加剧。
5. 强化消费与供应端引导，构建三四线城市可持续发展长效机制
目前我国宏观经济形势压力较大，政府应更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用，无论是中央还是地方政府未来应进一步释放去库存、促消费的积极政策，加快推进供给侧改革，健全房地产长效机制，同时房地产企业也要主动调整投资及产品策略，以迎合各地市场的主流需求，加快库存去化。
中央层面
短期鼓励住房需求，化解房地产库存。刺激住房消费、加快库存去化将是未来一段时期房地产市场的焦点，政府应多方面出台政策扩大房地产需求。继续放宽公积金政策，放松货币信贷及财政政策，加大对改善性需求支持力度，进一步鼓励更多的就业群体特别是
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新就业或低收入群体购房；继续积极的财政政策，二手房转让税费也可适度进行调整，以带动新房市场的活跃度。
积极推进住房保障货币化改革，建立符合当地城市发展状况的住房保障体系。在住房保障货币化改革推进过程中，地方政府应注意保护住房保障群体的利益，研究确定收购商品房的价格决定机制，建立公开透明的补偿标准，因地制宜、循序渐进，逐步过渡到货币补偿为主。
长期仍依赖房地产长效机制逐步健全。户籍制度改革将是未来重点，召开在即的中央城市工作会议将为城市长期发展定调，未来各地政府也应因城施策，加快户籍改革进程、健全城乡发展一体化体制机制，逐步解决三四线城市落户和配套福利措施，进而鼓励农民工住房消费需求和农民进城购房。另外以环渤海地区、京津冀城市群协同发展落实和长江经济带顶层设计推进为代表的区域一体化也将不断加快，有利于推动相关区域城市库存去化。
地方层面
暂缓土地供应。目前多数三四线城市土地供应过剩，导致房地产库存量过大。对于房地产库存高企的城市，应当暂缓土地供应，减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。同时，对于住房供求矛盾比较突出的一二线城市，应当根据市场需求有效增加土地供应，满足住房需求。
优化房地产供应结构。对于未开发房地产用地，可以根据城市特征，转型土地利用等方式，增加产业地产、养老地产、文化地产等新型地产需求，在一定程度上盘活存量用地，缓解市场压力。过去几年，我国商业、写字楼等非住宅类的产品供给明显过剩，应通过供给侧改革减少这类产品的新增供应量，同时，对存量产品进行转型更新，转变经营模式。改善住宅产品供给结构，适当增加改善型住宅产品。随着二孩制度全面放开等政策的实施，未来市场对改善型住宅产品的需求将有所提升，因此可以适当增加改善型住宅供给。
加强新城新区基础设施建设。由于目前不少城市的新城新区基础设施较差，交通、购物、学校、医院等资源不够齐全，影响了居民的正常生活，导致人口吸附能力较差，部分本地需求也外溢至别的区域，库存量较大，是整个城市房地产库存的“重灾区”。各地政府应加强新城新区的配套设施建设力度，增加公交线路，建设商场、学习、医院等与生活密切相关的设施和机构，提高新城新区的可居住性，同时加快新城产业发展，吸引自住购房需求，促进库存去化。
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未来五年（2016-2020）中国房地产市场趋势展望
促进产业结构优化升级。各地政府应“因地制宜，因城施策”，结合城市自身特点，抓住区域经济一体化发展机遇，结合当地资源禀赋优势，主动承接区域核心城市的产业转移，扩大城市经济规模，增强城市综合竞争力，提供更多的就业机会，吸引外来人口，增加住房需求；推动大众创业、万众创新，培育经济发展新引擎，促进城市产业结构优化升级，提高人民收入水平，增强居民购买力。同时，加大对农民首次购房政策的支持力度，促进农民进城购房，扩大住房需求，通过长期的人口导入解决库存难题。
企业方面
企业加快产品升级，迎合当地改善型需求。以消费需求为导向，深入挖掘客户需求，找准购房者的诉求点，合理调整产品结构，打造适合当地居民需求的产品。同时，企业应着重提升产品品质，进一步改善居住体验，丰富社区服务产业链，整合物业资源，搭建智慧社区O2O 运营平台，探索构建新型社区。
规避在高库存三四线城市的投资。为了避免库存高企情况恶化，房企应跳出库存压力已经很大的部分三四线城市。秉持理性和谨慎的态度，做好充分的事前研究，对个别有机会的城市进行土地投资，也应充分做好前期准备工作。
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