阜房办﹝2008﹞276号
各县、市房地产管理局，颍州、颍泉、颍东区房改办，阜阳经济技术开发区土地规划建设局：
为进一步完善物业管理工作机制，提高物业管理服务水平，推进全市物业管理服务社会化、专业化、市场化进程。根据《物权法》、《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，特制定《阜阳市物业管理行业2009-2011年工作规划》，现印发给你们，请认真组织实施执行。
附：阜阳市物业管理行业2009-2011年工作规划
阜阳市房地产管理局
二OO八年十一月二十八日
阜阳市物业管理行业2009-2011年工作规划
物业管理是城市经营和管理的重要组成部分，加强物业管理是改善城市居民生产生活质量的实际需要，对加快城市化进程，提升城市品位，展示城市形象，建设“和谐平安阜阳”具有重要的意义。为进一步完善物业管理工作机制，提
高物业管理专业水平，建立健全安全、高效、规范、有序的物业管理体制，推进物业管理市场化、专业化和法制化进程，切实提高人民群众对物业管理的满意度，制定本规划。
一、指导思想
以便民、利民、为民为宗旨，以构建与阜阳经济社会发展相适应的小区管理体制和物业管理服务模式为目标，以加快解决群众反映集中的热点、难点问题为重点，逐步加大物业管理服务监管力度，推进物业管理市场运作机制，实现与房地产市场发展相协调、与广大市民愿望相符合、与城市管理水平相适应的物业管理新格局。
二、总体目标
倡导诚信自律的行业风尚，规范物业服务企业行为，提升行业整体形象。强化街道、社区居委会等基层组织对业主委员会的指导监督作用，建立业主委员会委员激励问责机制，充分发挥业主委员会在物业管理工作中的主体作用。推进社区创建“设施设备完善、居住环境优美、内部管理规范、治安状况良好、提供服务满意、民主法制健全、文体生活丰富、居民行为文明、人际关系融洽”的文明建设目标。扶植物业服务企业做大做强，打造一批具有一定规模和实力的行业品牌企业。到 2011年，实现物业管理覆盖率85％以上，其中住宅物业管理覆盖率98％以上；符合招投标条件的前期物业管理招投标率100％；物业专项维修资金的归集率98％
以上；符合业主大会组建条件的业主大会组建率90％以上；
一、二级资质物业服务企业占物业服务企业总量5％左右。
三、基本原则
1、以人为本，服务至上。始终以社区居民的需求为导向,以社区居民的参与为动力,以社区居民的满意程度为准则,使广大居民在参与和谐社区建设中得到实惠。加强行业自律建设，切实提高行业公信度，树立物业管理新形象。
2、围绕大局，着眼发展。围绕改革、发展、稳定的大局，结合阜阳建设区域性中心城市的目标，着眼于大建设、大环境、大发展的的实际，建立健全有利于经济、社会、环境协调可持续发展的物业管理新模式，加强社区管理和城市治理体制的创新,激发基层创新活力,促进社会和谐稳定。
3、行政主导，逐步推进。发挥行政的主导作用，由行政干预向依法办事转变，切实发挥市场经济的导向作用，利用行政和经济手段推进物业管理工作。进一步提高行政执行力，建立联动机制，结合实际，合理规划，稳妥实施，确保物业管理工作扎实有效推进。
4、全员参与，依法管理。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的物业管理模式，各主管部门、企业和居民共同参与，强化协同配合，完善综合管理协调机制，形成齐抓共管的工作格局。加快物业管理向行业管理转变，切实推进物业管理行风建设，提高物业监管依法行政水平
四、工作重点
1、着力提升物业管理水平。
一是进一步加强物业法制宣传教育。积极做好物业管理相关法律法规的宣传工作，利用各种形式全面加强普及教
育，营造良好的社会舆论氛围。及时通报物业管理工作情况，让社区业主在了解、熟悉的基础上，主动参与物业管理工作，切实发挥物业管理服务的主体作用。二是进一步解决市民反映强烈的热点和难点问题。集中整治物业管理区域违规装饰装修、违规房屋租赁、违规占用处分物业共用部位共用设施设备、违规改变房屋用途、违规拆改房屋结构等热点难点问题，将解决物业管理热点难点问题作为文明小区考核评比的重要指标，提升全市物业管理水平。三是进一步提高住宅小区安全防范能力。以创建平安小区为抓手，加强物业管理区域内秩序维护员管理。强化物业管理区域安全防范设施检查，保障技防设施正常运行。建立社区保安队员与物业秩序维护员的联动机制，不断提高业主自我安全防范能力。
2、着力健全业主自我管理模式。
一是明确街道对业主委员会的指导和监督职责。根据《物权法》和《物业管理条例》关于完善业主大会相关制度的规定，把好业主组织成立、选举关，在物业行政主管部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作，并对其日常运作予以指导和监督。二
是规范业主大会运作和决策程序。逐步优化业主自我管理模式，完善业主大会、业主委员会、业主议事规则，建立业主委员会成员培训制度。引导业主自觉遵守“管理规约”，增强依法、理性、有序参与物业管理活动的能力，逐步健全业主自我管理、自我服务、自我约束机制，规范业主自我管理行为。
3、着力完善物业管理行业方式。
一是强化物业管理行业自律机制。充分发挥物业管理行业协会的桥梁纽带作用，推进物业管理行风建设，建立物业服务企业诚信体系，充分发挥社会公众监督的作用，提高行业自律度。加强物业服务技能培训，培育物业管理职业经理人队伍，提高行业从业人员整体素质。建立物业管理服务考核评估体系，实施物业管理公众满意度季度测评制度。加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。二是强化物业管理市场体系。大力推进物业管理招投标制度，规范招投标市场行为，促进物业管理市场有序竞争。对国有资金投资（或控股）的物业项目实行公开招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理，确保国有资产保值、增值。改变房地产开发企业自建自管、建管不分的状况，对住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业行为，依法查处。培育与物业服务相配套的专业化市场，加强物业服务分
类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式。引导保洁、绿化、维修、秩序维护等专业服务企业和中介服务机构发展壮大，推行物业服务管理与作业分离的运作模式。根据不同的物业管理服务性质和特点，确定管理服务的项目和等级。配合物价部门，积极测算公布物业管理市场平均成本，实行物业服务收费政府指导价和市场调节价，定期公布物业服务等级收费标准，实现物业服务公正合理、质价相符。三是强化品牌企业战略。加大市场整合力度，引导物业服务企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，力争形成10家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业，在市场规律下淘汰一批服务质量差、规模小、群众意见大、投诉多的物业服务企业，不断提高全行业服务质量整体水平。
4、着力加大物业行政监管力度。
一是加大前期物业管理规范力度。切实规范开发建设单位市场行为，建设单位要按照规划要求配置物业共用部位、共用设施设备，完善相应的物业管理用房及配套建设，及时向物业服务企业或业主委员会移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。申请办理房屋所有权初始登记时，对物业管理用房一并申请登记，房屋登记部门在房屋登记簿上对物业管理用房予以记载。《前期物业服务合同》和《临时管理规约》须经物业买受人签字确认。开发企
业在销售住宅前，按照规定选聘物业服务企业，制定《临时管理规约》。销售物业时，必须在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备进行公示，并向物业买受人提供书面公示材料。进一步完善物业承接查验监督机制，将前期物业管理备案纳入开发建设单位申请商品房预销售许可要件。全面提高前期物业管理规范水平。二是规范物业专项维修资金管理。加强资金监督和管理，建立维修资金个人帐户查询系统，进一步扩大资金归集范围，加大二手房维修资金交缴归集力度，完善维修资金管理监督体系，规范资金报修、查勘、维修、检查、回访整套工作程序，制定维修资金管理使用计划，严格审查维修项目资料的完整性、申请范围的可规性、计划方案的可行性，确保资金安全、有效使用，充分发挥物业专项维修资金房屋“养老金”的功能和作用。三是建立健全物业管理应急反应机制。完善物业管理应急预案和重大事项报告制度，引入物业管理综合责任保险制度，提高业主和物业服务企业的风险防范能力。建立物业管理应急托管机制，解决居民基本物业服务需求。
五、主要措施
1、加强组织领导。各级物业行政主管部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，主要负责人亲自抓，分管负责人亲自抓，切实加强规范全市物业管理行业发展。把业主生活环境的改善、物业管理水平的提高作为一项重要工作，制定
目标，分解任务，落实责任。定期召开物业管理工作协调会，通报规划落实情况，部署有关工作，推动工作落实，进一步规范行业发展。
2、加强制度建设。以制度建设为抓手，切实加强对各项工作的监督管理。加快《阜阳市物业管理办法》的制定和实施，编制《阜阳市物业服务分等定级标准》，建立健全物业监管工作程序、考核标准等一系列规章制度，切实维护群众切身利益。
3、加强舆论宣传。大力宣传《物业管理条例》等相关政策法规，强化群众物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，有效化解物业管理活动中发生的服务纠纷，营造规范有序的物业管理服务环境。
4、加强督查指导。建立物业管理工作目标考核制度，完善政府、企业考核督查机制，逐级签订责任状，加大督查力度，对服务对象反应强烈的单位或个人，严格责任追究，确保物业管理工作健康发展。
阜房办﹝2008﹞276号
各县、市房地产管理局，颍州、颍泉、颍东区房改办，阜阳经济技术开发区土地规划建设局：
为进一步完善物业管理工作机制，提高物业管理服务水平，推进全市物业管理服务社会化、专业化、市场化进程。根据《物权法》、《物业管理条例》及《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合我市实际，特制定《阜阳市物业管理行业2009-2011年工作规划》，现印发给你们，请认真组织实施执行。
附：阜阳市物业管理行业2009-2011年工作规划
阜阳市房地产管理局
二OO八年十一月二十八日
阜阳市物业管理行业2009-2011年工作规划
物业管理是城市经营和管理的重要组成部分，加强物业管理是改善城市居民生产生活质量的实际需要，对加快城市化进程，提升城市品位，展示城市形象，建设“和谐平安阜阳”具有重要的意义。为进一步完善物业管理工作机制，提
高物业管理专业水平，建立健全安全、高效、规范、有序的物业管理体制，推进物业管理市场化、专业化和法制化进程，切实提高人民群众对物业管理的满意度，制定本规划。
一、指导思想
以便民、利民、为民为宗旨，以构建与阜阳经济社会发展相适应的小区管理体制和物业管理服务模式为目标，以加快解决群众反映集中的热点、难点问题为重点，逐步加大物业管理服务监管力度，推进物业管理市场运作机制，实现与房地产市场发展相协调、与广大市民愿望相符合、与城市管理水平相适应的物业管理新格局。
二、总体目标
倡导诚信自律的行业风尚，规范物业服务企业行为，提升行业整体形象。强化街道、社区居委会等基层组织对业主委员会的指导监督作用，建立业主委员会委员激励问责机制，充分发挥业主委员会在物业管理工作中的主体作用。推进社区创建“设施设备完善、居住环境优美、内部管理规范、治安状况良好、提供服务满意、民主法制健全、文体生活丰富、居民行为文明、人际关系融洽”的文明建设目标。扶植物业服务企业做大做强，打造一批具有一定规模和实力的行业品牌企业。到 2011年，实现物业管理覆盖率85％以上，其中住宅物业管理覆盖率98％以上；符合招投标条件的前期物业管理招投标率100％；物业专项维修资金的归集率98％
以上；符合业主大会组建条件的业主大会组建率90％以上；
一、二级资质物业服务企业占物业服务企业总量5％左右。
三、基本原则
1、以人为本，服务至上。始终以社区居民的需求为导向,以社区居民的参与为动力,以社区居民的满意程度为准则,使广大居民在参与和谐社区建设中得到实惠。加强行业自律建设，切实提高行业公信度，树立物业管理新形象。
2、围绕大局，着眼发展。围绕改革、发展、稳定的大局，结合阜阳建设区域性中心城市的目标，着眼于大建设、大环境、大发展的的实际，建立健全有利于经济、社会、环境协调可持续发展的物业管理新模式，加强社区管理和城市治理体制的创新,激发基层创新活力,促进社会和谐稳定。
3、行政主导，逐步推进。发挥行政的主导作用，由行政干预向依法办事转变，切实发挥市场经济的导向作用，利用行政和经济手段推进物业管理工作。进一步提高行政执行力，建立联动机制，结合实际，合理规划，稳妥实施，确保物业管理工作扎实有效推进。
4、全员参与，依法管理。按照“条块结合、以块为主、属地管理”的物业管理模式，各主管部门、企业和居民共同参与，强化协同配合，完善综合管理协调机制，形成齐抓共管的工作格局。加快物业管理向行业管理转变，切实推进物业管理行风建设，提高物业监管依法行政水平
四、工作重点
1、着力提升物业管理水平。
一是进一步加强物业法制宣传教育。积极做好物业管理相关法律法规的宣传工作，利用各种形式全面加强普及教
育，营造良好的社会舆论氛围。及时通报物业管理工作情况，让社区业主在了解、熟悉的基础上，主动参与物业管理工作，切实发挥物业管理服务的主体作用。二是进一步解决市民反映强烈的热点和难点问题。集中整治物业管理区域违规装饰装修、违规房屋租赁、违规占用处分物业共用部位共用设施设备、违规改变房屋用途、违规拆改房屋结构等热点难点问题，将解决物业管理热点难点问题作为文明小区考核评比的重要指标，提升全市物业管理水平。三是进一步提高住宅小区安全防范能力。以创建平安小区为抓手，加强物业管理区域内秩序维护员管理。强化物业管理区域安全防范设施检查，保障技防设施正常运行。建立社区保安队员与物业秩序维护员的联动机制，不断提高业主自我安全防范能力。
2、着力健全业主自我管理模式。
一是明确街道对业主委员会的指导和监督职责。根据《物权法》和《物业管理条例》关于完善业主大会相关制度的规定，把好业主组织成立、选举关，在物业行政主管部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作，并对其日常运作予以指导和监督。二
是规范业主大会运作和决策程序。逐步优化业主自我管理模式，完善业主大会、业主委员会、业主议事规则，建立业主委员会成员培训制度。引导业主自觉遵守“管理规约”，增强依法、理性、有序参与物业管理活动的能力，逐步健全业主自我管理、自我服务、自我约束机制，规范业主自我管理行为。
3、着力完善物业管理行业方式。
一是强化物业管理行业自律机制。充分发挥物业管理行业协会的桥梁纽带作用，推进物业管理行风建设，建立物业服务企业诚信体系，充分发挥社会公众监督的作用，提高行业自律度。加强物业服务技能培训，培育物业管理职业经理人队伍，提高行业从业人员整体素质。建立物业管理服务考核评估体系，实施物业管理公众满意度季度测评制度。加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。二是强化物业管理市场体系。大力推进物业管理招投标制度，规范招投标市场行为，促进物业管理市场有序竞争。对国有资金投资（或控股）的物业项目实行公开招投标方式选聘物业服务企业实施物业管理，确保国有资产保值、增值。改变房地产开发企业自建自管、建管不分的状况，对住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业行为，依法查处。培育与物业服务相配套的专业化市场，加强物业服务分
类管理，进一步推广“菜单式”物业服务模式。引导保洁、绿化、维修、秩序维护等专业服务企业和中介服务机构发展壮大，推行物业服务管理与作业分离的运作模式。根据不同的物业管理服务性质和特点，确定管理服务的项目和等级。配合物价部门，积极测算公布物业管理市场平均成本，实行物业服务收费政府指导价和市场调节价，定期公布物业服务等级收费标准，实现物业服务公正合理、质价相符。三是强化品牌企业战略。加大市场整合力度，引导物业服务企业通过兼并、收购、联合、改造、改组等方式进行企业重组，力争形成10家信誉好、专业化程度高、服务能力强的品牌物业服务企业，在市场规律下淘汰一批服务质量差、规模小、群众意见大、投诉多的物业服务企业，不断提高全行业服务质量整体水平。
4、着力加大物业行政监管力度。
一是加大前期物业管理规范力度。切实规范开发建设单位市场行为，建设单位要按照规划要求配置物业共用部位、共用设施设备，完善相应的物业管理用房及配套建设，及时向物业服务企业或业主委员会移交物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料。申请办理房屋所有权初始登记时，对物业管理用房一并申请登记，房屋登记部门在房屋登记簿上对物业管理用房予以记载。《前期物业服务合同》和《临时管理规约》须经物业买受人签字确认。开发企
业在销售住宅前，按照规定选聘物业服务企业，制定《临时管理规约》。销售物业时，必须在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备进行公示，并向物业买受人提供书面公示材料。进一步完善物业承接查验监督机制，将前期物业管理备案纳入开发建设单位申请商品房预销售许可要件。全面提高前期物业管理规范水平。二是规范物业专项维修资金管理。加强资金监督和管理，建立维修资金个人帐户查询系统，进一步扩大资金归集范围，加大二手房维修资金交缴归集力度，完善维修资金管理监督体系，规范资金报修、查勘、维修、检查、回访整套工作程序，制定维修资金管理使用计划，严格审查维修项目资料的完整性、申请范围的可规性、计划方案的可行性，确保资金安全、有效使用，充分发挥物业专项维修资金房屋“养老金”的功能和作用。三是建立健全物业管理应急反应机制。完善物业管理应急预案和重大事项报告制度，引入物业管理综合责任保险制度，提高业主和物业服务企业的风险防范能力。建立物业管理应急托管机制，解决居民基本物业服务需求。
五、主要措施
1、加强组织领导。各级物业行政主管部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，主要负责人亲自抓，分管负责人亲自抓，切实加强规范全市物业管理行业发展。把业主生活环境的改善、物业管理水平的提高作为一项重要工作，制定
目标，分解任务，落实责任。定期召开物业管理工作协调会，通报规划落实情况，部署有关工作，推动工作落实，进一步规范行业发展。
2、加强制度建设。以制度建设为抓手，切实加强对各项工作的监督管理。加快《阜阳市物业管理办法》的制定和实施，编制《阜阳市物业服务分等定级标准》，建立健全物业监管工作程序、考核标准等一系列规章制度，切实维护群众切身利益。
3、加强舆论宣传。大力宣传《物业管理条例》等相关政策法规，强化群众物权意识，树立物业管理的商品消费观念，引导广大市民主动支持、参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，有效化解物业管理活动中发生的服务纠纷，营造规范有序的物业管理服务环境。
4、加强督查指导。建立物业管理工作目标考核制度，完善政府、企业考核督查机制，逐级签订责任状，加大督查力度，对服务对象反应强烈的单位或个人，严格责任追究，确保物业管理工作健康发展。