近一段时间以来，关于海南房地产发展问题的谈论甚嚣尘上。特别是负面议论，引来不少希望在海南买房或者在海南房地产有投资行为的个人极度担心。问题无非是两个：海南买房是时候吗？海南的投资能增值吗？看似两个非常小的问题，其实内在的含义是非常大的，那就是海南的房地产业究竟还有没有发展的前景？这其中的疑问不仅吸引公众的眼球，更是把政府的神经也调动起来，原因在于海南的房地产业对海南来说，已经成为财政的“支柱产业”。有统计数字显示，自 2008年以来，海南房地产投资开发和商品房销售逐年增长，房地产业税收收入占地税的比重连续多年保持在35%左右，并连续多年成为海南第一税收大户。
海南房地产业曾经的教训一直都没有被忘记。在这个岛屿上，农业曾经是无法替代的“硬”第一产业，人口中的三分之二是农业人口，发展其他产业的硬件和软件都没有成熟。90年代初的房地产泡沫，一度将海南的轰轰烈烈打入冷宫，当时的看法是，未来20年都无法消化这个小地方的“烂尾楼”。然而，随着全国经济的迅速发展，海南也水涨船高，在省委省政府的强力牵引下，大项目进驻，大企业带动，海南经济逐渐有了起色，特别是热带农业的兴起和旅游业的发展，海南的特色越发明显。国际旅游岛提出之后，海南重回中国焦点，之前已经开始布局的房地产项目一时威力无比，并引发对海南房地产开发的狂潮。然而时运不佳，刚刚迎来房地产的春天既遭遇到国家对房地产业的调控，海南的房地产业也受挫，不仅新增地产的销售价格无法赶上2010年初的高峰值，一些市县甚至出现了大幅度的打折让利的抛售行为。2010年海南房产均价8735元/平米 涨幅领跑全国。2012年的楼市并没有较大涨幅。相反，在国家持续不变的调控政策下，海南楼市价格的回落明显。进入下半年后，均价在8500元/平方米至9500元/平方米之间小幅浮动，而11月的均价为8492元/平方米，创年内最低。（来源：国际旅游岛商报 林峰海南商品房均价稳中有跌 “限购”明年延续）
海南的房地产究竟有没有继续投资的价值？海南房地产是否又要重现20年前的泡沫？各种猜测有一些道理，慎重对待是很必要的，特别是有意来海南购房养老的普通人，更是要选对时间和地点。就近年来来海南房地产的走向来看，海南房地产业的发展应该是大有前途的，而发展的方式和模式会有调整，优质环境资源的住宅房产开发将会受限制，而以商业地产为主流的地产发展模式将会被推崇。看法有以下四点：
第一：小城镇热潮必然催促海南房地产业加速。小城镇是今年中国经济的一个重要话题。拉动内需，改变经济增长方式，统筹城乡一体化发展，小城镇是一张王牌。根据《海南省人民政府办公厅关于印发海南省百镇建设计划实施方案的通知》（琼府办[2000]24号）和《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（2010—2020），海南省住房和城乡建设厅发出了申报2012年小城镇重点建设项目的通知，提出为改善海南省小城镇人居环境，突出地方特色，提升建设品位，建设一批配套完善、环境优美、具有地方特色的小城镇。目前，省住房和城乡建设厅已起草《海南省推进新型城镇化实施纲要》（草案），拟定的实施纲要共分13大部分、67个小项，包括城镇体系空间布局、产业发展规划、生态文明建设、城乡一体化的基础设施建设和公共管理以及体制机制和保障措施等涉及新型城镇化的各个方面。海南的小城镇建设非常有特点，2013年，海南将把特色风情小镇作为海南城镇化建设的突破口，集中力量规划建设一批特色风情示范小镇。全省每年重点支持2～3个，每个市县集中力量抓1个，把特色风情小镇打造成国际旅游岛的特色名片。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。这一切，对海南房地产的开发是绝对的利好。海南多数小城镇硬件不过关，特别是住房建设，基本以当地居民的临街商住两用房为主，成规模的开发，特别是居住型小区亟待布局，只要做好规划，引入投资商，开发的力度还是比较大的。
第二：土地财政套牢政府行为，政绩约束必然再托房地产复兴。海南国际旅游岛上升到国家战略，对海南经济而言，可谓喜忧参半。国际旅游岛战略可以成为当地政府向中央要钱的理由，于此同时，一些大型的工业项目，特别是有污染争议的项目很难被引进海南。没有大项目大工业，海南经济发展的速度必然缓慢。从全国的经济发展情况看工业带来的财富增速是最大的，国际旅游岛的创立，堵死了工业立岛的路子。而旅游业和农业带来的财政收入是非常微薄的，至少在目前来看，要满足政府发展的欲望和实现跨越式前进的步伐，是不现实的。土地财政在很多地区都是当地政府业绩的强力支撑。海南也不例外。没有工业，农业的税收几乎没有，旅游业是只挣吆喝不挣钱，其他第三产业上档次能挣钱的还不成熟。自从商品房经济兴起以来，各地方政府主要就依靠土地财政进行基础设施建设，如果没有土地财政，一些市县工资发放都成问题。海南业内人士分析认为，地方政府财政收入需要通过土地财政来均衡，2010年海南的房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主导力量。三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，全省基本上也是这一水平。海口2012全年共征地10245亩，土地出让金上缴财政60.8亿元。海口财政收入完成197亿今年1-5月，海南省地方公共财政收入完成184亿元，同比增长17.3%，税收来源主要有房地产、工业、建筑业和服务业4大板块，4大板块共实现地方税收收入157.1亿元，税收来源主要有房地产、工业、建筑业和服务业4大板块，4大板块共实现地方税收收入157.1亿元。建筑业总产值从2007年的82.12亿元发展到2012年的271.76亿元，增加值占 第二产业增加值的比重从2007年的23.6%增加到2011年的33.5%，连续多年成为海南第二产业中的骨干产业和税收大户。由此可见，对土地财政的依赖短期内还是无法摆脱的。
第三：人口老龄化让更多的人把眼光放在未来的养老储备上，海南作为养老天堂条件越来越好。人口老龄化的迹象在中国已经成为普遍的现实现象。越来越多的人在关注退休后的去向。其中居住的舒适是首要问题。海南现在每年接纳的前来养老过冬的老人（候鸟老人）逐年增多，尤以东北地区的候鸟老人为著。中国（海南）改革发展研究院撰写的《海南省社会养老服务体系建设调研报告》《海南省社会养老服务体系建设建议报告》指出，每年冬季在琼外地老年人最高峰达45万人左右。据初步估算，2011年“候鸟老人”高峰将达63万人左右。 近年来，海南有一半以上房产由岛外客人购买，高端地产的消费者岛外客更是占到90%。不少社区已经开始形成“圈子”，同一省份的居住者更希望能“群居”，以方便生活需要和文化的融合。就收入水平看，海南受经济发展条件限制，居民收入水平普遍偏低，外省的一些城市居民收入水平远高于海南，而海南除三亚以及一些海边的房子价格居高不下，其他地方的房价一般都略低于内地大城市，同样的收入在海南卖房十分合算。候鸟老人在国外已经有很多年的历史。北欧众多国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里的自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。海南目前也正在努力完善本地的硬件，特别是交通和医疗，301医院落户海棠湾，为海南开启了在京琼医疗合作的大门，跨省结算的医疗保障措施，更是安定了前来长居的外省老人。如果说候鸟老人给海南带来了某些商机，一是居住型房地产业的发展，再有就是刺激了南方地区养老机构、租房、保健等相关产业的发展。 第四：“毒雾”气候现象彰显海南的地理环境的优势，海南的“健康岛”概念符合所有希望高品质生活的社会中高层收入人士的追捧。今年以来，全国各地的“雾霾”一直是人们高度关注的焦点。这让很多人开始充分认识pm2.5。pm2.5是指空气中直径小于2.5微米的颗粒物，小于2.5微米就意味着能直接吸入肺部。超标意味着肺部受到污染物直接侵害。就我们看到的情况，它已经不是个别城市和个别时间的问题，而是成为全国性的，特别是大城市在冬季普遍出现的问题。2011年12月30日，环境保护部通过新修订的《环境空气质量标准》、《环境空气质量指数（AQI）技术规定》和“十二五”国家环境空气监测网建设方案等相关法规和文件，PM2.5正式纳入我国环境空气质量监测范围。京津冀、长三角、珠三角三大地区及九个城市群将被强制要求先行监测并公布PM2.5的数据。中国气象局国家气候中心监测数据显示，今年9月1日至今，我国中东部地区雾霾天气多发，共发生12次较大范围的雾霾天气过程，不仅雾霾日数多，而且影响范围广。从无到有，从有到多，发展趋势越来越烈，居住在这些城市的人内心的担忧可想而知。如何躲避暂时还无法消除的“毒雾”，最好的做法就是阶段性回避。尤其是冬天，不仅“候鸟老人”可以这样做，一些收入水平中上的人士也可以短暂撤离。其中海南是暂居的最佳选择。2012年，世界卫生组织WHO公布了全球空气质量排名，中国有31个省会城市列入排名，在统计的1082个城市中，空气质量最好的是海口，排第814位，海口被誉为是中国环境最好的省会城市，其全年有311天空气质量为优，得天独厚的条件，是无法被替代的。因此，在海南卖房不仅仅是老了以后的选择，也是现在有条件就要去做的选择。据了解海南房地产开发项目品质近年来不断提升，8个项目荣获国家“广厦奖”。一些临海小区风光秀丽，景色宜人，无论是建筑品味、楼盘布局还是内部的物业管理，都达到一流水准，可以满足大量高收入者的要求。
综上所述，海南的房地产业无论是从宏观分析还是微观考量，都是大有可为的。从房地产销售情况看，根据去年对全省30个典型楼盘的跟踪监测，房地产销量增长21%，呈回暖趋势。从银行卡刷卡消费情况看，去年刷卡购房约310亿元，比上年增长近两成。从金融杠杆情况看，去年银行按揭贷款购房仅占16.3%，一次性付款占80%，存量房地产贷款不良率为0.4%。从房地产投资看，去年全省完成房地产投资约890亿元，投资增长呈上升态势。十八大提出了到2020年建成小康社会，居民人均收入要比2010年翻一番。随着收入水平的提高，物价水平也会保持一个比较合理甚至可能是比较高的增长水平，由此看来，房价的走低可能会是局部、个别时段存在，长期来看，房价还是一个不断推高的过程。目前海南房地产发展一个比较让政府揪心的事情就是已经开发出来的房产“人气”不旺。海南房地产业还存在结构上的不合理。一些楼盘夏天几乎没人，只在冬季会有住客，房子卖出去，却带动不了当地相关产业的发展。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。因此，对如何改变这样的现象政府已经有了深入思考。下一步将调整开发结构，着力推动房地产业在空间布局、开发时序、产品结构上的优化，严格控制普通商品住宅开发和纯住宅房地产项目的土地供应，加大经营性项目的比重。把资源向我省旅游地产和经营性地产、有品牌有实力而且市场销售良好的大企业倾斜。
近一段时间以来，关于海南房地产发展问题的谈论甚嚣尘上。特别是负面议论，引来不少希望在海南买房或者在海南房地产有投资行为的个人极度担心。问题无非是两个：海南买房是时候吗？海南的投资能增值吗？看似两个非常小的问题，其实内在的含义是非常大的，那就是海南的房地产业究竟还有没有发展的前景？这其中的疑问不仅吸引公众的眼球，更是把政府的神经也调动起来，原因在于海南的房地产业对海南来说，已经成为财政的“支柱产业”。有统计数字显示，自 2008年以来，海南房地产投资开发和商品房销售逐年增长，房地产业税收收入占地税的比重连续多年保持在35%左右，并连续多年成为海南第一税收大户。
海南房地产业曾经的教训一直都没有被忘记。在这个岛屿上，农业曾经是无法替代的“硬”第一产业，人口中的三分之二是农业人口，发展其他产业的硬件和软件都没有成熟。90年代初的房地产泡沫，一度将海南的轰轰烈烈打入冷宫，当时的看法是，未来20年都无法消化这个小地方的“烂尾楼”。然而，随着全国经济的迅速发展，海南也水涨船高，在省委省政府的强力牵引下，大项目进驻，大企业带动，海南经济逐渐有了起色，特别是热带农业的兴起和旅游业的发展，海南的特色越发明显。国际旅游岛提出之后，海南重回中国焦点，之前已经开始布局的房地产项目一时威力无比，并引发对海南房地产开发的狂潮。然而时运不佳，刚刚迎来房地产的春天既遭遇到国家对房地产业的调控，海南的房地产业也受挫，不仅新增地产的销售价格无法赶上2010年初的高峰值，一些市县甚至出现了大幅度的打折让利的抛售行为。2010年海南房产均价8735元/平米 涨幅领跑全国。2012年的楼市并没有较大涨幅。相反，在国家持续不变的调控政策下，海南楼市价格的回落明显。进入下半年后，均价在8500元/平方米至9500元/平方米之间小幅浮动，而11月的均价为8492元/平方米，创年内最低。（来源：国际旅游岛商报 林峰海南商品房均价稳中有跌 “限购”明年延续）
海南的房地产究竟有没有继续投资的价值？海南房地产是否又要重现20年前的泡沫？各种猜测有一些道理，慎重对待是很必要的，特别是有意来海南购房养老的普通人，更是要选对时间和地点。就近年来来海南房地产的走向来看，海南房地产业的发展应该是大有前途的，而发展的方式和模式会有调整，优质环境资源的住宅房产开发将会受限制，而以商业地产为主流的地产发展模式将会被推崇。看法有以下四点：
第一：小城镇热潮必然催促海南房地产业加速。小城镇是今年中国经济的一个重要话题。拉动内需，改变经济增长方式，统筹城乡一体化发展，小城镇是一张王牌。根据《海南省人民政府办公厅关于印发海南省百镇建设计划实施方案的通知》（琼府办[2000]24号）和《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》（2010—2020），海南省住房和城乡建设厅发出了申报2012年小城镇重点建设项目的通知，提出为改善海南省小城镇人居环境，突出地方特色，提升建设品位，建设一批配套完善、环境优美、具有地方特色的小城镇。目前，省住房和城乡建设厅已起草《海南省推进新型城镇化实施纲要》（草案），拟定的实施纲要共分13大部分、67个小项，包括城镇体系空间布局、产业发展规划、生态文明建设、城乡一体化的基础设施建设和公共管理以及体制机制和保障措施等涉及新型城镇化的各个方面。海南的小城镇建设非常有特点，2013年，海南将把特色风情小镇作为海南城镇化建设的突破口，集中力量规划建设一批特色风情示范小镇。全省每年重点支持2～3个，每个市县集中力量抓1个，把特色风情小镇打造成国际旅游岛的特色名片。海南统计局数据显示，2012年1至10月，海南省房地产投资占固定资产投资的比重为41%。而2009年同期，这一比重约为31.5%。这意味着房地产比重仍在上升。这一切，对海南房地产的开发是绝对的利好。海南多数小城镇硬件不过关，特别是住房建设，基本以当地居民的临街商住两用房为主，成规模的开发，特别是居住型小区亟待布局，只要做好规划，引入投资商，开发的力度还是比较大的。
第二：土地财政套牢政府行为，政绩约束必然再托房地产复兴。海南国际旅游岛上升到国家战略，对海南经济而言，可谓喜忧参半。国际旅游岛战略可以成为当地政府向中央要钱的理由，于此同时，一些大型的工业项目，特别是有污染争议的项目很难被引进海南。没有大项目大工业，海南经济发展的速度必然缓慢。从全国的经济发展情况看工业带来的财富增速是最大的，国际旅游岛的创立，堵死了工业立岛的路子。而旅游业和农业带来的财政收入是非常微薄的，至少在目前来看，要满足政府发展的欲望和实现跨越式前进的步伐，是不现实的。土地财政在很多地区都是当地政府业绩的强力支撑。海南也不例外。没有工业，农业的税收几乎没有，旅游业是只挣吆喝不挣钱，其他第三产业上档次能挣钱的还不成熟。自从商品房经济兴起以来，各地方政府主要就依靠土地财政进行基础设施建设，如果没有土地财政，一些市县工资发放都成问题。海南业内人士分析认为，地方政府财政收入需要通过土地财政来均衡，2010年海南的房地产开发投资迅猛增长，成为拉动投资增长的主导力量。三亚房地产业上缴的税收占财政收入的58%，全省基本上也是这一水平。海口2012全年共征地10245亩，土地出让金上缴财政60.8亿元。海口财政收入完成197亿今年1-5月，海南省地方公共财政收入完成184亿元，同比增长17.3%，税收来源主要有房地产、工业、建筑业和服务业4大板块，4大板块共实现地方税收收入157.1亿元，税收来源主要有房地产、工业、建筑业和服务业4大板块，4大板块共实现地方税收收入157.1亿元。建筑业总产值从2007年的82.12亿元发展到2012年的271.76亿元，增加值占 第二产业增加值的比重从2007年的23.6%增加到2011年的33.5%，连续多年成为海南第二产业中的骨干产业和税收大户。由此可见，对土地财政的依赖短期内还是无法摆脱的。
第三：人口老龄化让更多的人把眼光放在未来的养老储备上，海南作为养老天堂条件越来越好。人口老龄化的迹象在中国已经成为普遍的现实现象。越来越多的人在关注退休后的去向。其中居住的舒适是首要问题。海南现在每年接纳的前来养老过冬的老人（候鸟老人）逐年增多，尤以东北地区的候鸟老人为著。中国（海南）改革发展研究院撰写的《海南省社会养老服务体系建设调研报告》《海南省社会养老服务体系建设建议报告》指出，每年冬季在琼外地老年人最高峰达45万人左右。据初步估算，2011年“候鸟老人”高峰将达63万人左右。 近年来，海南有一半以上房产由岛外客人购买，高端地产的消费者岛外客更是占到90%。不少社区已经开始形成“圈子”，同一省份的居住者更希望能“群居”，以方便生活需要和文化的融合。就收入水平看，海南受经济发展条件限制，居民收入水平普遍偏低，外省的一些城市居民收入水平远高于海南，而海南除三亚以及一些海边的房子价格居高不下，其他地方的房价一般都略低于内地大城市，同样的收入在海南卖房十分合算。候鸟老人在国外已经有很多年的历史。北欧众多国家的老人到西班牙养老，看中的不仅是那里的自然环境，还有功能齐全的养老设施、良好的公共医疗卫生服务、保险服务等。海南目前也正在努力完善本地的硬件，特别是交通和医疗，301医院落户海棠湾，为海南开启了在京琼医疗合作的大门，跨省结算的医疗保障措施，更是安定了前来长居的外省老人。如果说候鸟老人给海南带来了某些商机，一是居住型房地产业的发展，再有就是刺激了南方地区养老机构、租房、保健等相关产业的发展。 第四：“毒雾”气候现象彰显海南的地理环境的优势，海南的“健康岛”概念符合所有希望高品质生活的社会中高层收入人士的追捧。今年以来，全国各地的“雾霾”一直是人们高度关注的焦点。这让很多人开始充分认识pm2.5。pm2.5是指空气中直径小于2.5微米的颗粒物，小于2.5微米就意味着能直接吸入肺部。超标意味着肺部受到污染物直接侵害。就我们看到的情况，它已经不是个别城市和个别时间的问题，而是成为全国性的，特别是大城市在冬季普遍出现的问题。2011年12月30日，环境保护部通过新修订的《环境空气质量标准》、《环境空气质量指数（AQI）技术规定》和“十二五”国家环境空气监测网建设方案等相关法规和文件，PM2.5正式纳入我国环境空气质量监测范围。京津冀、长三角、珠三角三大地区及九个城市群将被强制要求先行监测并公布PM2.5的数据。中国气象局国家气候中心监测数据显示，今年9月1日至今，我国中东部地区雾霾天气多发，共发生12次较大范围的雾霾天气过程，不仅雾霾日数多，而且影响范围广。从无到有，从有到多，发展趋势越来越烈，居住在这些城市的人内心的担忧可想而知。如何躲避暂时还无法消除的“毒雾”，最好的做法就是阶段性回避。尤其是冬天，不仅“候鸟老人”可以这样做，一些收入水平中上的人士也可以短暂撤离。其中海南是暂居的最佳选择。2012年，世界卫生组织WHO公布了全球空气质量排名，中国有31个省会城市列入排名，在统计的1082个城市中，空气质量最好的是海口，排第814位，海口被誉为是中国环境最好的省会城市，其全年有311天空气质量为优，得天独厚的条件，是无法被替代的。因此，在海南卖房不仅仅是老了以后的选择，也是现在有条件就要去做的选择。据了解海南房地产开发项目品质近年来不断提升，8个项目荣获国家“广厦奖”。一些临海小区风光秀丽，景色宜人，无论是建筑品味、楼盘布局还是内部的物业管理，都达到一流水准，可以满足大量高收入者的要求。
综上所述，海南的房地产业无论是从宏观分析还是微观考量，都是大有可为的。从房地产销售情况看，根据去年对全省30个典型楼盘的跟踪监测，房地产销量增长21%，呈回暖趋势。从银行卡刷卡消费情况看，去年刷卡购房约310亿元，比上年增长近两成。从金融杠杆情况看，去年银行按揭贷款购房仅占16.3%，一次性付款占80%，存量房地产贷款不良率为0.4%。从房地产投资看，去年全省完成房地产投资约890亿元，投资增长呈上升态势。十八大提出了到2020年建成小康社会，居民人均收入要比2010年翻一番。随着收入水平的提高，物价水平也会保持一个比较合理甚至可能是比较高的增长水平，由此看来，房价的走低可能会是局部、个别时段存在，长期来看，房价还是一个不断推高的过程。目前海南房地产发展一个比较让政府揪心的事情就是已经开发出来的房产“人气”不旺。海南房地产业还存在结构上的不合理。一些楼盘夏天几乎没人，只在冬季会有住客，房子卖出去，却带动不了当地相关产业的发展。有当地机构统计，海南省在2008年至2010年3年内交付入住的住宅，年均使用时间仅为1.5个月，实际使用率只有1/8。因此，对如何改变这样的现象政府已经有了深入思考。下一步将调整开发结构，着力推动房地产业在空间布局、开发时序、产品结构上的优化，严格控制普通商品住宅开发和纯住宅房地产项目的土地供应，加大经营性项目的比重。把资源向我省旅游地产和经营性地产、有品牌有实力而且市场销售良好的大企业倾斜。