商 品房 质 量 问 题 的 维 权 途 径 及 赔 偿 范 围 的认 定
◆陈 瑞
（ 中国海洋大 学）
【 摘要】近年来 ， 中国的房地产业得到 了快速 的发展 ， 特别是和 百姓 日常生活息息相 关的商品房 开发更是 各大房地产 开发商竞相 角逐 的战场 ， 商品房的价格也水涨船 高 ， 节节攀升 ， 但是商品房的买受人 身的价格并不对等 ， 可以说很 多商品房是价 高质低 ， 国各 地有关 全 商品房的质量 问题 不断 ， 本文主要介绍 了买受人在 已购房屋 出现质 量 问题的情况下该如何 维护 自己的合 法权益。 【 关键词】商品房质量问题 维权 赔偿范 围
规定 ， 如果房屋 因主体结构质量不合格 不能交付使用 ， 者房屋交 或 付使用后 ， 房屋主体结构质量经 核验确 属不合格 ， 买受人 可以请求 解 除合同和要求赔偿损失 ； 果 因房屋质 量 问题 严重影 响正 常居 如 根据《 最高人 民法 院关 于审理 商 品房买卖 合 同纠纷案件 适用 法律若干 问题 的解释》 的规定 ， 如果商 品房 的买受人认 为 自己所 购 商品房存在严重 的质量 问题 ， 会危 及到 买受人 自身 的人 身或者 财 产安全 的， 可申请 有资质的权威机构对商 品房 的质量进行 鉴定 ， 经
在花 高价格购买 了商品房后 ， 却经常发现 商品房的质量和商品房本 住使 用 ， 买受人也 可以请求解 除合同和赔偿损 失。
鉴定证 明房屋 主体结构不合格或者经鉴定 虽然证 明房屋主体结 构 近几年 ， 商品房 的质量 问题 成为 了人们 茶余饭 后议 论 的热 点 合格 ， 商品房的买受人能证 明因房屋 质量 问题而 严重 影响房 屋 但 问题 ， 从上海的 “ 楼脆 脆” 到成都 的“ 楼歪 歪”， 都成 为 了全 国人 民 使用功能 的 ， 买受人可 以要 求解 除购房 合 同并 要求 房地 产商赔 偿
热议 的焦 点 ， 这也反映 了我 国房屋质量 问题 严重 ， 买受人花 高价购 损失 。
买 的房屋 质量 上存 在着各 种各样 的 问题 ， 有关商 品房 购买后 的质
量 纠 纷数 量 也 逐 年 上 升 。
一
、
案 例
２凭《 ． 住宅 质量保证 书》 要求开发商承担保修责任 那么如果 商品房的买受 人认 为 自己所购商 品房存在严 重的质 量 问题 ， 经有资质的权威机构对商 品房 的质 量进行鉴定 ， 鉴定房 经
２ １ 年 ６月 １ ０１ ８日， 位于 四川泸州市龙马潭 区望道 坪附近 的安 屋 主体结 构合 格且 买受 人 自身又不能证明 因房 屋质量 问题 而严重 宁苑小区 ２期 ， 进行 了购房选 号。３０户 左右业 主 ， 缴纳 了购房 影 响房屋使用 功 能 的 ， 如 ， 体 开裂 、
漏 ， ０ 在 例 墙 渗 混凝 土 现浇 梁板 开
款后 ， 领到 了新房钥匙 。但从交房 到现在 ， 绝大部分业 主都没有进 裂 ， 卫生间楼地面 、 给排水 管道渗 漏等质 量 问题 ， 么对 于这 些质 那
行装 修 ， 他们觉得新 房 出现 的一 些现 象让人 疑惑 。客厅和 每一 间 量 问题 ， 品房 的开发商是否应该承担 责任呢 ， 商 买受人又该 如何维
卧室的地板 ， 出现 大面积 裂痕 ， 都 这样 的 问题 ， 在整个 小 区大范 围 权 呢 ？ 存在 。一位业主在地板 上打 了一个 洞 ， 现里 面 的混凝土 用钥匙 发
《 最高人 民法 院关于 审理商 品房买卖合 同纠纷案件 适用 法律 都可 以撬动 ； 位住 户做 了一个 实验 ， 一 将敲 下来 的混凝 土用 手揉 若 干问题 的解释》 第十三条第二款规定 ， 交付使用的房屋存 在质量
搓， 竟然能轻松地将 沙石分离 。为了查 明楼板裂 痕 的原 因 ， 一位业 问题 ， 在保修期 内， 出卖人 应 当承担修 复责任 ； 出卖人 拒绝修 复或 主在客厅打 出一条 沟槽 ， 想看 看里 面钢筋 的大小 和密 度。结果 发 者在合理期限 内拖延修复的 ， 买受人 可以 自行或 者委托他人修 复 。 现， 地板 的钢筋 直径 比小拇 指还细 ， 而且钢筋排放 的很稀疏 。更 有 修复费用及修复期间造成 的其他损失 由出卖人承担 。 业主将地板打 穿 ， 卷尺 一量发 现 ， 用 楼层厚 度 只有 ７ ＿８厘米 。虽 １９ 年建设 部制 定的《 ９８ 商品住 宅实行 住宅质量 保证 书和住宅 然业主们不知道楼层厚 度是否 有相 应 的硬性要 求 ， 但都普 遍认 为 使用说明书制度的规定》 以下简称《 品住宅规定 》 这 份部 门规 （ 商 ）
这样 的厚度肯定是 不安全 的。只要 用脚 猛踩一 下楼板 ， 明显感 觉 章 中， 要求开发 商必 须对 商 品住宅 的买 受人 交付 《 宅 质量 保证 住 到整个楼层都在抖动 。
书》 作为买受人要求开发商对 自己所购商品房进行保修 的一个凭 ， ８月 ４日， 开发 区管委会派人到安宁苑小 区检测发现楼板确 有 证 。其 中， 住宅质量保证 书》 《 对房地 产开 发商应 承担 的保 修范 围
裂缝 ， 随后 就向龙马潭区政府 反映 了情 况 。８日， 安宁 苑小 区购 房 和最低保修期 限做 了规定《 品住宅规 定》 五条 明确 了《 商 第 住宅 质
户又到龙 马潭 区政府进行信访 ， 引起 区政府高度重视 。当天下午 ， 量保证书》 当包括 以下 内容 ： 应 ①工程质量监督部 门核 验的质量 等 区政府立 即召开会议 ， 决定 委托 四川省 建筑科 学研 究 院对 该工 程 级 ； ②地基
基础 和主体结构在合理使用 寿命年 限内承担保修 ； 正 ③ 进行检测鉴定 。安 宁苑小 区项 目的开发 ， 有 ５个主体 责任单位 ， 常使用情况下各部位 、 共 部件保 修 内容与保 修期 ： 面 防水 ３年 ； 屋 墙 即建设 、 堪 、 地 设计 、 施工 、 监理单位 ， 目的每一 道工序流程 ， 项 相关 面 、 厨房 和卫生 间地 面、 下室 、 地 管道渗漏 １年 ； 墙面 、 顶棚 抹灰层 责任主体单位现场监督验 收合格才 能进入下一 道施工 。现浇板 出 脱落 １年 ； 地面空鼓开裂 、 大面积起砂 １ ； 年 门窗翘裂 、 五金 件损 坏 现裂缝等 问题 ， 其责任待专家组的鉴定结论 出来后 ， 才能明确。 二、 商品房质量 问题的维权途径及赔偿范 围认定 １年 ； 管道堵塞 ２个 月 ； 供热 、 冷 系统 和设备 １个 采 暖期 或供 冷 供 期 ； 生洁具 １年 ； 具 、 卫 灯 电器开关 ６个月 ； 其他 部位 、 部件 的保 修 新家还没搬进 去呢 ， 出现 了严重 的质量问题 ， 就 买受人 一方面 期限 ， 由房地产 开发企 业 与用户 自行约 定 ； 用 户报修 的单 位 ， ④ 答 想知 道 自己花了半 辈子积 蓄买 的楼 房 为什 么这么脆 呢 ， 到底 是什 复 和 处 理 的 时 限 。 么原 因导致现 浇板 出现裂 缝等 问题 ； 另一 方面 ， 为买受 人 ， 作 更想
二， 如果要求赔偿损失 ， 赔偿 范围该怎么界定呢？ １解 除合 同并要求赔偿 损失 ．
根据《 最高人民法院关于 审理商 品房买卖 合 同纠纷案 件适 用
人如果发现交付使用 的房屋存 在质 量 问题 ， 且该 质量 问题属 于 并
知道 的是 ， 第一 ， 买受人如何 行驶 权利来 维护 自己的合法 权益 ， 第 法律若干 问题 的解 释》 《 品住宅 规定》的规定 ， 品房 的买 受 和 商 商 买受人与房地 产开 发商 约定 的应 由房 地产 开 发商 负责 维 修 的项
《 最高人 民法院关于 审理商 品房买卖 合 同纠纷案 件适用 法律 目， 并且该质量问题 的发 生时 间在买 受人与 房地产 开发 商约定 的 若干问题的解释》 第十二条 、 第十三条对工程商品房质量 问题做 了 保修期 间内 ， 那么应 当由房地产开发商承担 修复责任 ， 开发 商拒绝
｜ ２０ １
修 复或者在合理期限 内拖延修 复 的 ， 户可 以 自行或 者委 托他 人 全可以通过恢复原状达到 同样的效果 ， 用 而且范 围有 限 ， 不能达 到填 修 复。修 复费用 及修复期 间造成 的其 他损失 由房地产 开发企业 承 补损害的效果 。因而我 国合同法所规定 的赔偿 损失应该是赔偿信 担； 相反 ， 品房 的买受 人 如果 发 现交 付
使用 的 房屋 存 在质 量 问 赖利益的损失 ， 商 即为准备 履行 或在履 行 中支 出的费用 以及 所失损 题， 但是该质量 问题并 不属 于买 受人 与房地 产 开发商 约定 的应 由 害的赔偿 ， 以达到恢 复合同前的状态 ， 不包括完 全履行合 同可 以获 房地产 开发商负责维修 的项 目， 或者虽 然 约定 了该质 量 问题 应 由 得的利益 。根据我 国合 同法第 ９ 规定 以及合 同解除 后信赖 利 ７条 房地产 开发商负责维修 ， 是该 质量 问题 的发生 时 间超 出了买受 益的保护 ， 但 房屋升值部分作 为信赖利 益中所失利益应该 予 以赔偿 ，
人 与房地产 开发商约定 的保修 期 间的 ， 那么 只能 买受 人 自己承 因为当事人因信赖此合 同有 效而 丧失其 他签 约的机会 ， 偿此部 ｊ 赔 担修复 责任 。 分 利益使解除合同后又可 以获得 合 同订立前 一样 的买房机 会 ， 如 即出卖人 得到房屋 升值 部分 ， 就会 我们 可以发现 ， 住宅质 量保证 书》中对 商品房 的保修 范 围和 果解除合 同升值部分不予赔偿 ， 《 保修 时间只做了一个简单 的规定 ， 规定 的保 修项 目非常有 限 ， 新建 产生有过错的一方不仅不会 为 自己的违法行 为付 出任何代 价 ， 相
商 品房在工程竣 工后的 １— ２年 内会 出现很 多 的质 量问题 （ 比如墙 反 还可以得到“ 意外丰厚 的利润 ” 而其违法 行为的否定 后果则完 ， 体开裂 、 渗漏 ， 混凝 土现浇梁板开裂 、 电器 设备无 防雷接地等 ） 然而 全 由无 过错 的买受人 来承担 ， 这无疑是有 悖于法律 的公 平原则 的，
这些需要 经过一段时 间才 会显现 的房 屋质量 问题并 不 属于 《 住宅 也不利于维护社会交易秩序的稳定。
如上所述 ， 同解 除后 的损 害赔偿 范 围包 括信赖 利益 。总 的 合 质量保证 书》 的必备条款 ， 是需要 由房地产 开发 企业与买 受人 自 行 约定 的。这 就要 求买受人 在 与房地 产开 发企 业签 订购 房合 同时 ， 来说 ， 损害赔偿 的范 围包括如下几种 ： ， 同解 除后 ， 第一 合 因恢复原 对房屋未来 ２—３年内可能 出现 的各 种质量 问题进 行约定 ， 明确房 状 而发 生的损害赔偿 ； 第二 ， 管理、 维修标 的物产生 的费 用 ， 或准备
地产开 发企 业应负责 的保 修范 围 和保修 期限 ， 大 限度 的保 障买 履 行而支付的费用 ； 最 第三 ， 违 约方 因返 还标 的物 本 身支 出 的费 非 受人 的权利 。 用， 即返还利益 ； 四， 失 于第 三人 订立合 同的机会所产 生 的损 第 丧 失 。当然 ， 在确定合 同违约解除后损 害
赔偿 范 围时 ， 同样要适用损 ３ 赔偿范 围的界 定 ． 害赔偿 的可预见 标准和过失规则 、 损益相抵规则等基本限定规则 。 商 品房 的买 受人 在房 屋 出现质量 问题 时 的维权 途径 ， 括解 包 除合 同并要求赔偿损 失 以及凭《 住宅 质量保证 书》 要求开 发商承担 保修责任这 两种途径 ， 是买 受人 可 以主张 的赔 偿损失 范 围又该 但
三、 总结
买受人 在购买商品房时 ， 首先 ， 与房地产 开发企 业在 《 要 住宅 质量保证 书》 对商品房将来 ２ ３ 内可能 出现 的各 种质量 问题进 — 年 如何界定 呢？ 明确房地产开发企业应负责 的保修 范 围和保修期 限 ， 这样 虽然我 国法 律承认合 同解 除与损 害赔 偿是 可 以并存 的 ， 但商 行 约定 ， 在 品房合 同解 除后 ， 对损 害赔偿 范 围问题 ， 适用 法律 问题 上 ， 在 却缺 可 以给予买受人 的权益 最大保 护 。其次 ， 已购商 品房 出现可能 危及人 身的重大质量问题时 ， 申请权威 机构鉴定 ， 要 经鉴定证 明房 乏相应法律 依据 ， 有待立法进一 步完善 。 从理 论上说 ， 同 的利 益构造 分为 期待 利益 、 合 信赖 利益 、 返还 屋 主体 结构不合格或者经鉴 定虽 然证 明房屋 主体结 构合格 ， 商 但 利益三类 。期待利益 ， 就是合 同如果 被履行 ， 非违 约一方基 于合 同 品房 的买受人 能证 明因房屋 质量 问题 而严 重影 响房屋 使用 功 能 买受人可 以要求解除购房合 同并要求房地产商赔偿损失 。 能够享有 ， 因为对方 违约 ， 而 使其 在 事实上 不 能享 有的交 易好 处。 的， 目的是使非 违约一方处于假若合同履行 ， 他所 能处 的处境 ； 信赖利 益， 是指非违约一方基 于对 对方 承诺 的信赖 ， 改变 Ｔ自己的处 境 ，
参考文献 ：
［］ １ 陈耀 东． 品房 买卖 法律 问题专 论． 京 ： 商 北 法律 出版社 ，
２ ３．１ — １ ７． ００ ２５ ２
如为准备履行合 同支付 了某些 费用 ， 者丧失 了订立其 他合 同 的 或 机会 ， 非违约一方要求违 约方赔 偿 以消 除他 因信赖 对方 承诺 而遭 受 的损害 。这种 场合 受保 护 的利 益就 是信 赖利 益 ， 目的是要恢 复 到他与合 同成立前一 样的处境 。信赖利 益 自然不要 求违 约人 受有 利益 ； 返还利益 ， 同一 方基 于对对方 承诺 的信赖 而 向对方 交付 是合 了某些价值 ， 当对方违约时 ， 违约一方 可以要求从 违约一方 处取 非
回的或者违约一方应 向非 违约方交 出的价值。它 的 目的是 防止违
约方从非违 约方 获得 不当得利 。
［］ ２ 习龙
生． 新中 国房地产 法实务． 京： 日中国 出版社 ， 最 北 今
１ ９ ． ６—６ ． ９４５ ０
［］ ３ 邓永成． 房地产 经营实务． 北京 ： 立信会计 出版社 ，９ ５ １９ ． ［］ ４ 杨巍． 市场经 济条件 下商品房购房者 的权 益保 护． 京： 论 北
中国政法大学 ，０７ ２０ ．
［］ ５ 最高人民法院民事审判第 一庭 ， 最高人 民法院《 关于 审理 商 品房买卖合 同纠纷 案件 适用 法律 若 干 问题 的解释 》 的
理解与应用． 京： 民法院 出版 社 ，０３ 北 人 ２０． ［ ］《 ６ 最高人 民法 院关于 审理 商 品房 买卖合 同纠纷 案件适用
法律 若干问题的解释》 ２０ ．０ ３年 ３月 ２ 日最 高人 民法 院审 判委员会第 １６ ２７次会议通过 ， 法释 （０ ３ ７号． ２０ ）
我 国合 同法第 ９ ７条规定 当事人 可以请求损 害赔偿 ， 却没 有指 出是何种利益 的损 害赔偿 。按照 学界 一般 认识 ， 对期 待利 益 的损 害赔偿须 以有效合 同为基础 ， 同既 已解 除则不 能再 请求 期待 利 合
益的损害赔偿 ， 否则会 造成 多重 给付 。对 返还 利益 的损 害赔偿 完
（ 上接第 ｌ ２页）
４小 结
参考文献 ：
［］ １ 吴越 ， 屈瑜君 ， 申． 于项 目驱 动导 向的“ 计 电算化” 刘 基 会
任务驱动式教学法不 仅吸 收 了传 统教学 中的精华 ， 侧重 于 更
调 动学生主动性与积极 性 ， 在我 国高校 会计 电算 化教学 中应用 其 是符合 教育改革要求 的， 同样 可 以调 动起 学生 的学 习兴 趣 以及 自 主学 习的能力 ， 于培养 学生 自主 、 对 创新 、 实践 等方 面的能力都 具 有 重要 的意义 。因此 ， 在今后 的教育工作 中， 在不断 的探 索和发 应
现之 中 ， 发挥其重要作用 。
课程教 学研 究［］财会月刊 ， １ ，２ ） Ｊ． ２ ０ （１ ． ０ ［］ ２ 孙莲香． 任务 驱动 式教 学法在 会计 信息 化教 学 中的应用 ［ ］ 中国管理信息化 ，０ ８ （５ ． Ｊ． ２０ ， １ ） ［］ ３ 张道珍 ， 陈丽琴 ， 朱晓 丹． 于 工作过 程 的高 职会计 电算 基 化课程 内容 设 计 ［ ］ 十 堰 职 业 技 术 学 院 学报 ， ０９ Ｊ． ２０ ，
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商 品房 质 量 问 题 的 维 权 途 径 及 赔 偿 范 围 的认 定
◆陈 瑞
（ 中国海洋大 学）
【 摘要】近年来 ， 中国的房地产业得到 了快速 的发展 ， 特别是和 百姓 日常生活息息相 关的商品房 开发更是 各大房地产 开发商竞相 角逐 的战场 ， 商品房的价格也水涨船 高 ， 节节攀升 ， 但是商品房的买受人 身的价格并不对等 ， 可以说很 多商品房是价 高质低 ， 国各 地有关 全 商品房的质量 问题 不断 ， 本文主要介绍 了买受人在 已购房屋 出现质 量 问题的情况下该如何 维护 自己的合 法权益。 【 关键词】商品房质量问题 维权 赔偿范 围
规定 ， 如果房屋 因主体结构质量不合格 不能交付使用 ， 者房屋交 或 付使用后 ， 房屋主体结构质量经 核验确 属不合格 ， 买受人 可以请求 解 除合同和要求赔偿损失 ； 果 因房屋质 量 问题 严重影 响正 常居 如 根据《 最高人 民法 院关 于审理 商 品房买卖 合 同纠纷案件 适用 法律若干 问题 的解释》 的规定 ， 如果商 品房 的买受人认 为 自己所 购 商品房存在严重 的质量 问题 ， 会危 及到 买受人 自身 的人 身或者 财 产安全 的， 可申请 有资质的权威机构对商 品房 的质量进行 鉴定 ， 经
在花 高价格购买 了商品房后 ， 却经常发现 商品房的质量和商品房本 住使 用 ， 买受人也 可以请求解 除合同和赔偿损 失。
鉴定证 明房屋 主体结构不合格或者经鉴定 虽然证 明房屋主体结 构 近几年 ， 商品房 的质量 问题 成为 了人们 茶余饭 后议 论 的热 点 合格 ， 商品房的买受人能证 明因房屋 质量 问题而 严重 影响房 屋 但 问题 ， 从上海的 “ 楼脆 脆” 到成都 的“ 楼歪 歪”， 都成 为 了全 国人 民 使用功能 的 ， 买受人可 以要 求解 除购房 合 同并 要求 房地 产商赔 偿
热议 的焦 点 ， 这也反映 了我 国房屋质量 问题 严重 ， 买受人花 高价购 损失 。
买 的房屋 质量 上存 在着各 种各样 的 问题 ， 有关商 品房 购买后 的质
量 纠 纷数 量 也 逐 年 上 升 。
一
、
案 例
２凭《 ． 住宅 质量保证 书》 要求开发商承担保修责任 那么如果 商品房的买受 人认 为 自己所购商 品房存在严 重的质 量 问题 ， 经有资质的权威机构对商 品房 的质 量进行鉴定 ， 鉴定房 经
２ １ 年 ６月 １ ０１ ８日， 位于 四川泸州市龙马潭 区望道 坪附近 的安 屋 主体结 构合 格且 买受 人 自身又不能证明 因房 屋质量 问题 而严重 宁苑小区 ２期 ， 进行 了购房选 号。３０户 左右业 主 ， 缴纳 了购房 影 响房屋使用 功 能 的 ， 如 ， 体 开裂 、
漏 ， ０ 在 例 墙 渗 混凝 土 现浇 梁板 开
款后 ， 领到 了新房钥匙 。但从交房 到现在 ， 绝大部分业 主都没有进 裂 ， 卫生间楼地面 、 给排水 管道渗 漏等质 量 问题 ， 么对 于这 些质 那
行装 修 ， 他们觉得新 房 出现 的一 些现 象让人 疑惑 。客厅和 每一 间 量 问题 ， 品房 的开发商是否应该承担 责任呢 ， 商 买受人又该 如何维
卧室的地板 ， 出现 大面积 裂痕 ， 都 这样 的 问题 ， 在整个 小 区大范 围 权 呢 ？ 存在 。一位业主在地板 上打 了一个 洞 ， 现里 面 的混凝土 用钥匙 发
《 最高人 民法 院关于 审理商 品房买卖合 同纠纷案件 适用 法律 都可 以撬动 ； 位住 户做 了一个 实验 ， 一 将敲 下来 的混凝 土用 手揉 若 干问题 的解释》 第十三条第二款规定 ， 交付使用的房屋存 在质量
搓， 竟然能轻松地将 沙石分离 。为了查 明楼板裂 痕 的原 因 ， 一位业 问题 ， 在保修期 内， 出卖人 应 当承担修 复责任 ； 出卖人 拒绝修 复或 主在客厅打 出一条 沟槽 ， 想看 看里 面钢筋 的大小 和密 度。结果 发 者在合理期限 内拖延修复的 ， 买受人 可以 自行或 者委托他人修 复 。 现， 地板 的钢筋 直径 比小拇 指还细 ， 而且钢筋排放 的很稀疏 。更 有 修复费用及修复期间造成 的其他损失 由出卖人承担 。 业主将地板打 穿 ， 卷尺 一量发 现 ， 用 楼层厚 度 只有 ７ ＿８厘米 。虽 １９ 年建设 部制 定的《 ９８ 商品住 宅实行 住宅质量 保证 书和住宅 然业主们不知道楼层厚 度是否 有相 应 的硬性要 求 ， 但都普 遍认 为 使用说明书制度的规定》 以下简称《 品住宅规定 》 这 份部 门规 （ 商 ）
这样 的厚度肯定是 不安全 的。只要 用脚 猛踩一 下楼板 ， 明显感 觉 章 中， 要求开发 商必 须对 商 品住宅 的买 受人 交付 《 宅 质量 保证 住 到整个楼层都在抖动 。
书》 作为买受人要求开发商对 自己所购商品房进行保修 的一个凭 ， ８月 ４日， 开发 区管委会派人到安宁苑小 区检测发现楼板确 有 证 。其 中， 住宅质量保证 书》 《 对房地 产开 发商应 承担 的保 修范 围
裂缝 ， 随后 就向龙马潭区政府 反映 了情 况 。８日， 安宁 苑小 区购 房 和最低保修期 限做 了规定《 品住宅规 定》 五条 明确 了《 商 第 住宅 质
户又到龙 马潭 区政府进行信访 ， 引起 区政府高度重视 。当天下午 ， 量保证书》 当包括 以下 内容 ： 应 ①工程质量监督部 门核 验的质量 等 区政府立 即召开会议 ， 决定 委托 四川省 建筑科 学研 究 院对 该工 程 级 ； ②地基
基础 和主体结构在合理使用 寿命年 限内承担保修 ； 正 ③ 进行检测鉴定 。安 宁苑小 区项 目的开发 ， 有 ５个主体 责任单位 ， 常使用情况下各部位 、 共 部件保 修 内容与保 修期 ： 面 防水 ３年 ； 屋 墙 即建设 、 堪 、 地 设计 、 施工 、 监理单位 ， 目的每一 道工序流程 ， 项 相关 面 、 厨房 和卫生 间地 面、 下室 、 地 管道渗漏 １年 ； 墙面 、 顶棚 抹灰层 责任主体单位现场监督验 收合格才 能进入下一 道施工 。现浇板 出 脱落 １年 ； 地面空鼓开裂 、 大面积起砂 １ ； 年 门窗翘裂 、 五金 件损 坏 现裂缝等 问题 ， 其责任待专家组的鉴定结论 出来后 ， 才能明确。 二、 商品房质量 问题的维权途径及赔偿范 围认定 １年 ； 管道堵塞 ２个 月 ； 供热 、 冷 系统 和设备 １个 采 暖期 或供 冷 供 期 ； 生洁具 １年 ； 具 、 卫 灯 电器开关 ６个月 ； 其他 部位 、 部件 的保 修 新家还没搬进 去呢 ， 出现 了严重 的质量问题 ， 就 买受人 一方面 期限 ， 由房地产 开发企 业 与用户 自行约 定 ； 用 户报修 的单 位 ， ④ 答 想知 道 自己花了半 辈子积 蓄买 的楼 房 为什 么这么脆 呢 ， 到底 是什 复 和 处 理 的 时 限 。 么原 因导致现 浇板 出现裂 缝等 问题 ； 另一 方面 ， 为买受 人 ， 作 更想
二， 如果要求赔偿损失 ， 赔偿 范围该怎么界定呢？ １解 除合 同并要求赔偿 损失 ．
根据《 最高人民法院关于 审理商 品房买卖 合 同纠纷案 件适 用
人如果发现交付使用 的房屋存 在质 量 问题 ， 且该 质量 问题属 于 并
知道 的是 ， 第一 ， 买受人如何 行驶 权利来 维护 自己的合法 权益 ， 第 法律若干 问题 的解 释》 《 品住宅 规定》的规定 ， 品房 的买 受 和 商 商 买受人与房地 产开 发商 约定 的应 由房 地产 开 发商 负责 维 修 的项
《 最高人 民法院关于 审理商 品房买卖 合 同纠纷案 件适用 法律 目， 并且该质量问题 的发 生时 间在买 受人与 房地产 开发 商约定 的 若干问题的解释》 第十二条 、 第十三条对工程商品房质量 问题做 了 保修期 间内 ， 那么应 当由房地产开发商承担 修复责任 ， 开发 商拒绝
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修 复或者在合理期限 内拖延修 复 的 ， 户可 以 自行或 者委 托他 人 全可以通过恢复原状达到 同样的效果 ， 用 而且范 围有 限 ， 不能达 到填 修 复。修 复费用 及修复期 间造成 的其 他损失 由房地产 开发企业 承 补损害的效果 。因而我 国合同法所规定 的赔偿 损失应该是赔偿信 担； 相反 ， 品房 的买受 人 如果 发 现交 付
使用 的 房屋 存 在质 量 问 赖利益的损失 ， 商 即为准备 履行 或在履 行 中支 出的费用 以及 所失损 题， 但是该质量 问题并 不属 于买 受人 与房地 产 开发商 约定 的应 由 害的赔偿 ， 以达到恢 复合同前的状态 ， 不包括完 全履行合 同可 以获 房地产 开发商负责维修 的项 目， 或者虽 然 约定 了该质 量 问题 应 由 得的利益 。根据我 国合 同法第 ９ 规定 以及合 同解除 后信赖 利 ７条 房地产 开发商负责维修 ， 是该 质量 问题 的发生 时 间超 出了买受 益的保护 ， 但 房屋升值部分作 为信赖利 益中所失利益应该 予 以赔偿 ，
人 与房地产 开发商约定 的保修 期 间的 ， 那么 只能 买受 人 自己承 因为当事人因信赖此合 同有 效而 丧失其 他签 约的机会 ， 偿此部 ｊ 赔 担修复 责任 。 分 利益使解除合同后又可 以获得 合 同订立前 一样 的买房机 会 ， 如 即出卖人 得到房屋 升值 部分 ， 就会 我们 可以发现 ， 住宅质 量保证 书》中对 商品房 的保修 范 围和 果解除合 同升值部分不予赔偿 ， 《 保修 时间只做了一个简单 的规定 ， 规定 的保 修项 目非常有 限 ， 新建 产生有过错的一方不仅不会 为 自己的违法行 为付 出任何代 价 ， 相
商 品房在工程竣 工后的 １— ２年 内会 出现很 多 的质 量问题 （ 比如墙 反 还可以得到“ 意外丰厚 的利润 ” 而其违法 行为的否定 后果则完 ， 体开裂 、 渗漏 ， 混凝 土现浇梁板开裂 、 电器 设备无 防雷接地等 ） 然而 全 由无 过错 的买受人 来承担 ， 这无疑是有 悖于法律 的公 平原则 的，
这些需要 经过一段时 间才 会显现 的房 屋质量 问题并 不 属于 《 住宅 也不利于维护社会交易秩序的稳定。
如上所述 ， 同解 除后 的损 害赔偿 范 围包 括信赖 利益 。总 的 合 质量保证 书》 的必备条款 ， 是需要 由房地产 开发 企业与买 受人 自 行 约定 的。这 就要 求买受人 在 与房地 产开 发企 业签 订购 房合 同时 ， 来说 ， 损害赔偿 的范 围包括如下几种 ： ， 同解 除后 ， 第一 合 因恢复原 对房屋未来 ２—３年内可能 出现 的各 种质量 问题进 行约定 ， 明确房 状 而发 生的损害赔偿 ； 第二 ， 管理、 维修标 的物产生 的费 用 ， 或准备
地产开 发企 业应负责 的保 修范 围 和保修 期限 ， 大 限度 的保 障买 履 行而支付的费用 ； 最 第三 ， 违 约方 因返 还标 的物 本 身支 出 的费 非 受人 的权利 。 用， 即返还利益 ； 四， 失 于第 三人 订立合 同的机会所产 生 的损 第 丧 失 。当然 ， 在确定合 同违约解除后损 害
赔偿 范 围时 ， 同样要适用损 ３ 赔偿范 围的界 定 ． 害赔偿 的可预见 标准和过失规则 、 损益相抵规则等基本限定规则 。 商 品房 的买 受人 在房 屋 出现质量 问题 时 的维权 途径 ， 括解 包 除合 同并要求赔偿损 失 以及凭《 住宅 质量保证 书》 要求开 发商承担 保修责任这 两种途径 ， 是买 受人 可 以主张 的赔 偿损失 范 围又该 但
三、 总结
买受人 在购买商品房时 ， 首先 ， 与房地产 开发企 业在 《 要 住宅 质量保证 书》 对商品房将来 ２ ３ 内可能 出现 的各 种质量 问题进 — 年 如何界定 呢？ 明确房地产开发企业应负责 的保修 范 围和保修期 限 ， 这样 虽然我 国法 律承认合 同解 除与损 害赔 偿是 可 以并存 的 ， 但商 行 约定 ， 在 品房合 同解 除后 ， 对损 害赔偿 范 围问题 ， 适用 法律 问题 上 ， 在 却缺 可 以给予买受人 的权益 最大保 护 。其次 ， 已购商 品房 出现可能 危及人 身的重大质量问题时 ， 申请权威 机构鉴定 ， 要 经鉴定证 明房 乏相应法律 依据 ， 有待立法进一 步完善 。 从理 论上说 ， 同 的利 益构造 分为 期待 利益 、 合 信赖 利益 、 返还 屋 主体 结构不合格或者经鉴 定虽 然证 明房屋 主体结 构合格 ， 商 但 利益三类 。期待利益 ， 就是合 同如果 被履行 ， 非违 约一方基 于合 同 品房 的买受人 能证 明因房屋 质量 问题 而严 重影 响房屋 使用 功 能 买受人可 以要求解除购房合 同并要求房地产商赔偿损失 。 能够享有 ， 因为对方 违约 ， 而 使其 在 事实上 不 能享 有的交 易好 处。 的， 目的是使非 违约一方处于假若合同履行 ， 他所 能处 的处境 ； 信赖利 益， 是指非违约一方基 于对 对方 承诺 的信赖 ， 改变 Ｔ自己的处 境 ，
参考文献 ：
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２ ３．１ — １ ７． ００ ２５ ２
如为准备履行合 同支付 了某些 费用 ， 者丧失 了订立其 他合 同 的 或 机会 ， 非违约一方要求违 约方赔 偿 以消 除他 因信赖 对方 承诺 而遭 受 的损害 。这种 场合 受保 护 的利 益就 是信 赖利 益 ， 目的是要恢 复 到他与合 同成立前一 样的处境 。信赖利 益 自然不要 求违 约人 受有 利益 ； 返还利益 ， 同一 方基 于对对方 承诺 的信赖 而 向对方 交付 是合 了某些价值 ， 当对方违约时 ， 违约一方 可以要求从 违约一方 处取 非
回的或者违约一方应 向非 违约方交 出的价值。它 的 目的是 防止违
约方从非违 约方 获得 不当得利 。
［］ ２ 习龙
生． 新中 国房地产 法实务． 京： 日中国 出版社 ， 最 北 今
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中国政法大学 ，０７ ２０ ．
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理解与应用． 京： 民法院 出版 社 ，０３ 北 人 ２０． ［ ］《 ６ 最高人 民法 院关于 审理 商 品房 买卖合 同纠纷 案件适用
法律 若干问题的解释》 ２０ ．０ ３年 ３月 ２ 日最 高人 民法 院审 判委员会第 １６ ２７次会议通过 ， 法释 （０ ３ ７号． ２０ ）
我 国合 同法第 ９ ７条规定 当事人 可以请求损 害赔偿 ， 却没 有指 出是何种利益 的损 害赔偿 。按照 学界 一般 认识 ， 对期 待利 益 的损 害赔偿须 以有效合 同为基础 ， 同既 已解 除则不 能再 请求 期待 利 合
益的损害赔偿 ， 否则会 造成 多重 给付 。对 返还 利益 的损 害赔偿 完
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４小 结
参考文献 ：
［］ １ 吴越 ， 屈瑜君 ， 申． 于项 目驱 动导 向的“ 计 电算化” 刘 基 会
任务驱动式教学法不 仅吸 收 了传 统教学 中的精华 ， 侧重 于 更
调 动学生主动性与积极 性 ， 在我 国高校 会计 电算 化教学 中应用 其 是符合 教育改革要求 的， 同样 可 以调 动起 学生 的学 习兴 趣 以及 自 主学 习的能力 ， 于培养 学生 自主 、 对 创新 、 实践 等方 面的能力都 具 有 重要 的意义 。因此 ， 在今后 的教育工作 中， 在不断 的探 索和发 应
现之 中 ， 发挥其重要作用 。
课程教 学研 究［］财会月刊 ， １ ，２ ） Ｊ． ２ ０ （１ ． ０ ［］ ２ 孙莲香． 任务 驱动 式教 学法在 会计 信息 化教 学 中的应用 ［ ］ 中国管理信息化 ，０ ８ （５ ． Ｊ． ２０ ， １ ） ［］ ３ 张道珍 ， 陈丽琴 ， 朱晓 丹． 于 工作过 程 的高 职会计 电算 基 化课程 内容 设 计 ［ ］ 十 堰 职 业 技 术 学 院 学报 ， ０９ Ｊ． ２０ ，
（ １． ０）
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