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浅
析企会业计准则
同 时始开出 租，才可将 行自建或造发活 开 完动成房的产地确认资性投地房 。 产作 为存货的 地 房转产 为租 出，或者 自用建筑物 或土 地使用权 停 自止用为 出改租 转，换 日 为 租赁开 日。始自 用士地 使 用权停 止 使用 改为用， 资于增本值，转换 日企为业
止停将该 项 地土 使用 用权于 产 商生品 、 供 提 务或劳营管理且管经理当作 局出房产地 转换决 的议日期 。
刘 珠 爱东山省速公高集 团有路限公司２ ０ ２ ０ １ ５
性资地房 的范围包产 括下以方而 ：【 容摘 要】 内１ 已 出 租 的 土 地 用 权 使和 已出租 的 、 本 文就对 新企业会 计 准 一投则资性 建筑 物 是，指 以营租赁方 经出租式的：地 七房地 产准则的认识 ， 以及投资 房地性产 使 用和 权筑物建 其。 ，用于 出租的中土地 公 价允 值计量 式模对 某些 企 尤 其业 是 地 用权 使是 企 业 指通过 出 或让转 让 方 取式 得产 企 业产生 重 大的影 做 响一 论 述 。 下的地土 使权；用于 用出的租筑 物是指企 建业拥有 产权的 建物 。 筑 【关键 】 词 ２ 持有 并准 备 值 增 后 转 让土 地 的使 、 计会 准则 投；资 性 地 房 产用权， 是指企业 取得的、准备 增值 后让转 土的 使用权地。照按 国家有 规 定认 关的定 投 资性地产准房概述则 随经着的济发 和投资观展念的改变 ， 置闲 土地不属持有并于备准增后转值让 的近 年来 ， 这种投 资为行也逐在渐我 的国一 土地 用使 权。在 国我实 中，持务有并准备 些 业企 中流 。 鉴行于 投性房资 产地有高 具 值 增转后让的 土地用使权 种情这 较少 况。 收益高风 险特征的 ， 顺了 应 我国济经发 为 ３项某地产房， 、 分部用赚 取于金或 租 展潮 ，流 着本 国际与会 计惯趋 例 的同 精资 增值 、本分用部于产商生 、品提 供务劳 神 ，我财政国部 于２ ０ 年２ １ ６０月 ５日 布发 或 经营 理 ，能够管单计量和 独出售的 用、 于赚取 租金或 本增值 资的分部， 应确认 当了 第号３计会 准 则投 资性 房地产 。 房 地产是 土 地 和 房 屋 及 其权属 的 总 为投 资 性地房 ；产不够能单独 量 计出和 售 。 称中， 其 土 地是指 土 地 使 用权 ；房 屋 是 的 、用于赚取金租或 本增值资的部分 ，不 指 土 地 上 的房 等 屋 筑 物 建及 构筑 物 随 。 认确为 投 资 房 地 产 陛。 我着 社国主会 市场义经 的济发展和善完， ４企 业
将建筑物出 租， 赁租议 协向、 按 企 业除 了 于 用身生产自 营经 和管活理 动 承 租 提供人 的相 关助服辅在整务协个 中议 的 场 所 和 作为 存 对货 销外售 外， 出 现 不了大 重的 ，如 企业将 公办楼 租出向承租 将 并地 房 用于产赚 租取金 或资本增 值 ，或 人提供 保 安、维等辅助修服务 ，应当将 该者两 兼有 而持有 的者地 产房 ，投 即资性 筑建确物 认投为资性地房产。 业 有拥 企并房地 产 。包它括 出租的已十地 使用 权 持 、自 行营的旅馆饭经店 其经营，目的主要是 有 并准备增值后转 让的 土 地使 用权、 已通 过提客户服供赚取务服收务 入 该，旅馆 出租的建 物筑。 投 资 性地房产在 用 、途 状 饭店不确认 投为性房地资产 。 态 目、的方面与等企业 用自 的厂 、 房办 ５ 公自、房用地 产、 为存 的房货地 不产 楼作 等为作 生产经营 动活 场 的房所地产和 属 于 投资 性 房 地 产 。自用房 地 产 ，是指 为 房地产 发开 业用企销 于售房地 的产 是不 生产 品 商、 供提 劳或者务 营经管理持而 有同的 。 资性 房地 产 是 一 种 经性营 活 动 ， 房的 地 。作产 存 为 的房货 地产 ， 常 是 通指 投 主 要 形 式 是 出 租 建 物筑、 出 租土地 使用 房地产 开发 企业在常 经营过 正中程售销 的权 这实，质上 属于 种一让 渡 资使 用产 或权为 销而售在开发 正的商房 品土和 。 行 为地。房地产租 金 是 让渡 就产资 使权用 关６企业 联之间赁房租地产， 、 出租方 取而得 使的 用 收 费入 投 。资 性房地 产 的应 出将的房地租确产认为投 资 房性地产。 另一 形种式是持 有并 准增 值备转后 的让 但 编在制合报并 表 时 应将其作，企业为 集 地 使用 权 土其 ，目是的 为 值增后转让 团 的 自用 地房 产。 获以增 取值收 ，益也 是企业为完成 其经 营目标 所事 从经的性 营活 以及动 与相 之三 投 资性地产 房的认确时 间的关他其动 形成 活的济利经总 流益 入 。 外 购 房的地产 只，有购入在的同 开时 始 出 ，才租能将投资性 房 产加地以确 。认 行自建 造 或开 发 活 动 完 成后 用 于 出租的 房 二 投 资性房地 产 范的 根 据围投 性资房 地 产 准 则 的 规 定 ，投 地产 ，只在 自行有造或开建发动 活完成的
一
四、 公 模允下式资投性地产的房换 转计 及量
准 规定则，投 资性 地 房产的后续 计 量， 通常 应当 采用本成式模，如 果确凿 有证 表 明据资投房地性产 公的允值价能
够持 续可 取得靠 情况下可的采以 用允价值公 模式。 按成 模本式 量计投 资性 房地产 企业对 影Ⅱ 不 大，公 价允值模 式采的就意用 向味 但 着 期末投性房资地 账产价值总面是于处 变动状态 ， 而且 则准 规因公定价值允动变 产生 的价 值调 要计整入 当损期 ， 这就为益 企 业纵 操润提供 利了作空运 。间 准规定采 则取公允 价 值模式量 计投 资的性房产地， 应 当 时同足下列满条件 ：（ ）投资 房性产 １ 所地在地 有 活跃的 地房产交 易场市 。所 在，地通常 指投性房资地产 所在城的市对 于。 大中城市型， 为资性投房 地产 所在 的 城 应。区 ）企（业够能 从跃 活的地产房易交 ２市场上得取的同类 类似或房产 地市的价场 格及他其相关息信 ，而对 投资 房地产性 从 的公 允值作价出合理 估的计 。 见可我，国 限定 公允价的使用值范 ， 充分围考虑到 了 我国 社会主义场市经 的发育济程 ， 度用采 限定范 围 方法在一定程度的避免上 了用利 公价值操允纵利润笔者仅就公允 值模 式价的投资下房性产作一 地探讨 下 。 １ 、 资性房投地 公 允价值 的产计量模 式 出现 ，会幅大度响部影分企业利润水的 平。些有公 房地产司取 于 上自纪 ９ ０世 年 ，代 公允 价值 之账较的面本价 ，现成 在其 已 高有 达３ 一 ５ 的 成 ，这长 种 投资 性 倍 倍 地 溢价将会产确被为收认益，巨 额润利将 在 账面体 现 出来。 如 ：某 公 司于 ２０ 年 例０ 以１８０ ０万 的元格 价入一块购地皮，几年之 这后块地 皮的值 已经价 值升到 １０万 元 。０ ４旧在的会 计准则 中该公的这块司资产仍然 是 ８０ ０ 万 ，而元这块新的计准会要求则 把投资溢 也价并 入计 算。 部这分投资性地产 价将在账溢上得 面到分充现体。 同样 成以本模 转换为公允价值模式式 的 其也，将利润对产 生大的巨响影。如 又例：２０ 年 ， 甲企 将一业写栋字楼对 出外０７ 租，采用成 本模 进式 行后计量。２续 ０ 年 ０ ２月 １日９，甲业 企有持的投资地产满足房 》
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ＭＥ ＵＳＮＮＳ ＯＤ Ｒ ＢＩＥ Ｓ 坝代 商 业
、
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的应 当， 调整定固产资用使寿 。 命 预净残值计计数预与先估原计数差 有异 的 ，当调应整计预 净残 值。 固定资与产关的有经利益济预期实现 方 式 有大改变 的重， 当 变固改资定折产 应 旧 方法 。 固 定产资使用寿 、 命计净残预值折 和 旧法 的改变应 当方为会计作估变更计
。 ” 旧 准则定规：“ 业企 应当定期 固定 资对产 的 使 用 寿 命进 行 复 核。 固果 定 产 资如 使用寿的预期命与原先的数估 计有重数 大异差 ， 则 当相应 调整 固应定资产 折旧 年 限。；“ ” 企应业定期当对 定固 资产折 旧 的方 法进 行复 核。如 果定固产包含的资经 济 利益的预期现实方式有大改变 ，重 应 当 则相应改固定资产变旧折方 法。 ” 显 然 在，复核时间 ， 上新准 明确规 则至定少年年终每必进须行核 复。在复 核 范围 面 方 了 ，原来 要求 使的 用 命 寿和折 旧 方法外除， 还必须对 预净计残进行复 值。 核另外明指确出 ，旧方折法改的变于会计 属估计 更变， 与原有 的将 旧方折变化作为 会计法政变策也存在更区别 。３ 固定资产 值减理处有变 化 。新 准 、则 定规：产减值资损一失 经认确， 以 在 后会期间不计得转回 。旧准 则规定 业： 当应 定 或 期至 少 于 企每年年度 了 ，终对 项 各产资 行进全 面检 查 ，并根据 慎性原谨 的则 求要， 合 的预 计理各项资可能产生的发失损 ，对可发生能 的 项各产资失损计提减值准备 并且，当企 业算 的计期当计提 减应值备的准额小金于 已提减计值备准账的金面额时， 以 照按 可其差 额 回多 提 冲的 产 减资值 准备。 旧 准则 和制 的度施 ， 行资产值会减计 渐逐凸显 出种种 题 ， 问如分部业为企 了 自身 益利利用资产减值而备准纵利操 润 ，以 期达 到饰粉营经业或 隐瞒绩业 利润企 、偷
期
管理费用 。 旧准则 定规 ，车将 发间 生的定固资产 维 修费计 制造 费用入， 后计入 存 ，在 然 产货 未品销 前进 行了资售化 。本
四
固、定产资处置 有变化
资产的 减增变动情 ；况当确期的认固 资定 产 值损失减及当期回转固的资产定减值损 失；在建 工程 期初 、期的末额及增数变 减动情况；已承 诺为购买 将定资固产付支 的金 ；暂时额闲置 已和提足折 仍旧继使续用 的固资定账面产价 值已退废、准和备置处
准则新定规了 定资固产终确止认条的 的固定产资账价值等面。 件：该固定圃资产于处处状态置或 固定资该 产预通 过期使 用 或处置 不能 生产 经济 利【 文考 】 献参 益 。同规时定企业： 持有待售的固定 产 ，资 １ ０ ２年 ，中人 华民和共国 政部财制 ６ ０ 应当对 其 预计净 值 进残调行整 旧。则则 准定《 企 会业计准则 经济科》 学出社版 。， 不及此方 面的涉规。定 ２ １０ ， 河北 省财 政 厅编 《
企 业 、２ ０ 年 新、
五、 定 固产资 露披信的息有 变 化新准则不
要再求披露 如下信息：固
定 接 》 １１页２
会
计 准及则 相法规汇编关 经》济科 学，出
社版
采
公允价用值模条件式， 企甲决定采用 公业价允值模式计量对写字该楼进行后 计 续量。 ０ ９ １３２ 写字，楼的 原９价０ ２ ０ 年 月 该 １０ 万元０， 已计 提 折２ １０ ３ １７ 万元 ， 账 价面８值３ ０７ 元万， 公允 价值 为 ９０万元 。企甲业 的５ ０ 则账处务理下如： ＇借 投资性地产—— 房本成 ９００ ０ ５０ ００ 累 计 折 旧— — ２ ０００ ７ ０ ０ 贷 投：资 性房产地——９ ０ ０ ０ ０ ００ ０润分利——配未分 配利润 ６ ３ ００ ９ ０ ０盈余公
—积— ００７ ７００
楼的公允值价为 ４ ０元。 万项写字在楼 ８ ０该 转前换采用允公值价模计式 ，量 原账价 面为值 ４５ 元万， ， 本为中４ ０ 元 ，万 ０７ 其 ５０ 成 允价值公动为变值增 ２０万 。元账务 其处 ５
理下 ：如
逃款税的 的目， 这 做些法重严影响了 计 会信息
的真性实和确度准 ，终误最 了导计会 信息使 者的用正确断判 ，更 严影重响了 国家 利 。益 新准则的这 项 规 定在 未时来 期 内， 制度从杜上绝利减用值准 备计提的 额金来纵操利的润现 象 ，为企业提供 更客加 观真 实会的信息提计供制保度障。 ４
与 固定资 产 关 的 费 用 支有出 规定 、
的 变化。新准规定 ：企业生产则车 间 （部 门） 行政管理部和 等门发的生 固 资产定修 理 用费等后续 支出 基，修理费应于 费该 用化的原直则接费用 化，入计理费用管 不 ，计制造费用 。入 同时新 则准 规 定定固资 产的大修 理 费用 （不符 合资 本化 条件 ）日常 修 理 费 用和，不再 按 准则规 定旧用采预 提或待摊 的 方处式理 而 ，是 在生 时发 接直 计 当
坝入 代商业 Ｍ Ｏ ＲＤ Ｕ Ｉ Ｓ Ｅ ＢＮ ＮＳＥ
Ｓ部分这转溢价换也在面上账充分现 出体 。来由此 见可， 在黄金地段拥有些大 那 投量资性物 业公 司，的 其资产溢价更就为 观可。 允公价 值 计量模的 出现式 ，现 在 对 有持 益增１ 长房地的产企业， ３ 疑 是一 无 大利 好息消 。 ２、投性资 地房产增的部值如分 进 入果当年 的润表利， 就要缴纳２ ％ 的 所 得 ５税， 可虽以 采取 延所得税法 ，递等际进实 行转 让才真正纳税时 ，但部分这税收还 要从是期 当润利 先行扣中 ， 疑除对企会业 无利产生润大较 影响。且
准则规 ，定资性 投 房地产 采 用 允价公模 式 值行后进 续量计 的 ， 计提 旧折或销摊， 当 资产负以债 不 应 ３ １的公 价允计值 量 ，影 其响利润 空间的是 巨的大 。为防企止操纵业利润 ，则准还规 定， 企业 投资性房地产对的计量模 一式 经 确 定，不得 随 变意更 ，已 采用 允 公值价模 式计的量赞投胜房 产 ，地 不从得公 允价值 计模式转为量本成 计 量式。模但 资性 投 地房产以转为可 自房用地产 计的量模式又为 操纵 利 润提供 了空 间 ， 者 认 为 应 重着注 意笔些企业某将投资房地性 转 为产 自用房 地产的 务处理账。 例如 ：企业甲拟 将出 的 写字楼租收回 ， 开始作为办楼用于公企 业本 的行 管理 政２ ，０年 １ １月０８ ０ ５ 日该，字
写借
；固定 资 —产— ０ ４ ０ ０８０ ００ ： 投资性贷房产地—成本— ４０ ０ ０ ５０ ００ 允公价变值动 ０ ０２０ ５０ ０ 公 允值变价动 损—益— ０ ５ ０ ０ ０ 由上例０可看 出，按公 价允 计量值 的 投资 房性 产地转为 自 房 地用 产，按 固定 资 产 算后核， 即可计折提旧 摊 销 ，或会 将 对 损产益 生 响影 。 所以 防止 某些企应 业取 采公允价值 计 量 投性资 地 产房与自用 房地产 繁 频换 转 。 ３ 、防止 联关业企第三与方之 利 用间 投资 性 房 地产 操 纵 利 润 。 两关 联 企业与 如 第方企业互租三地房产， 则都 会应地相增 加投 性房地产资， 按公价值允计都量产会 生金收租入。
—
４—公 允 价 值的价评机制尚不完善 ， 、 亟 需提高公允 价评 价水值 ，平防 滥止公允用 价值。 国我入公允价值模引式是参照国 际 计 会则 制定准 的，确定 公允值价是施实 新 则准 前的 ， 提而范公规价值评允估体系则 是确 定 公价值允的 提前 。国 目房地产 前我 公允价值的 价评机 制不完善尚， 就这迫 需要切们我先首建立 应一严格套的产评估 资
制度；其 次 加强 资 产 评 估 师 的 队 伍建 设 ， 产评资师估职业素质将 影的最后评估响
结果公允 的否；最与加后对强估评工作监 的督 ，有部 门关应严格评估公对司资的进质
审行查，并 他们 对评 的估工作予以 督 监 ， 杜 串通绝舞弊 ， 虚假 评等提估供虚信息 假
的行 为 。豳
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浅
析企会业计准则
同 时始开出 租，才可将 行自建或造发活 开 完动成房的产地确认资性投地房 。 产作 为存货的 地 房转产 为租 出，或者 自用建筑物 或土 地使用权 停 自止用为 出改租 转，换 日 为 租赁开 日。始自 用士地 使 用权停 止 使用 改为用， 资于增本值，转换 日企为业
止停将该 项 地土 使用 用权于 产 商生品 、 供 提 务或劳营管理且管经理当作 局出房产地 转换决 的议日期 。
刘 珠 爱东山省速公高集 团有路限公司２ ０ ２ ０ １ ５
性资地房 的范围包产 括下以方而 ：【 容摘 要】 内１ 已 出 租 的 土 地 用 权 使和 已出租 的 、 本 文就对 新企业会 计 准 一投则资性 建筑 物 是，指 以营租赁方 经出租式的：地 七房地 产准则的认识 ， 以及投资 房地性产 使 用和 权筑物建 其。 ，用于 出租的中土地 公 价允 值计量 式模对 某些 企 尤 其业 是 地 用权 使是 企 业 指通过 出 或让转 让 方 取式 得产 企 业产生 重 大的影 做 响一 论 述 。 下的地土 使权；用于 用出的租筑 物是指企 建业拥有 产权的 建物 。 筑 【关键 】 词 ２ 持有 并准 备 值 增 后 转 让土 地 的使 、 计会 准则 投；资 性 地 房 产用权， 是指企业 取得的、准备 增值 后让转 土的 使用权地。照按 国家有 规 定认 关的定 投 资性地产准房概述则 随经着的济发 和投资观展念的改变 ， 置闲 土地不属持有并于备准增后转值让 的近 年来 ， 这种投 资为行也逐在渐我 的国一 土地 用使 权。在 国我实 中，持务有并准备 些 业企 中流 。 鉴行于 投性房资 产地有高 具 值 增转后让的 土地用使权 种情这 较少 况。 收益高风 险特征的 ， 顺了 应 我国济经发 为 ３项某地产房， 、 分部用赚 取于金或 租 展潮 ，流 着本 国际与会 计惯趋 例 的同 精资 增值 、本分用部于产商生 、品提 供务劳 神 ，我财政国部 于２ ０ 年２ １ ６０月 ５日 布发 或 经营 理 ，能够管单计量和 独出售的 用、 于赚取 租金或 本增值 资的分部， 应确认 当了 第号３计会 准 则投 资性 房地产 。 房 地产是 土 地 和 房 屋 及 其权属 的 总 为投 资 性地房 ；产不够能单独 量 计出和 售 。 称中， 其 土 地是指 土 地 使 用权 ；房 屋 是 的 、用于赚取金租或 本增值资的部分 ，不 指 土 地 上 的房 等 屋 筑 物 建及 构筑 物 随 。 认确为 投 资 房 地 产 陛。 我着 社国主会 市场义经 的济发展和善完， ４企 业
将建筑物出 租， 赁租议 协向、 按 企 业除 了 于 用身生产自 营经 和管活理 动 承 租 提供人 的相 关助服辅在整务协个 中议 的 场 所 和 作为 存 对货 销外售 外， 出 现 不了大 重的 ，如 企业将 公办楼 租出向承租 将 并地 房 用于产赚 租取金 或资本增 值 ，或 人提供 保 安、维等辅助修服务 ，应当将 该者两 兼有 而持有 的者地 产房 ，投 即资性 筑建确物 认投为资性地房产。 业 有拥 企并房地 产 。包它括 出租的已十地 使用 权 持 、自 行营的旅馆饭经店 其经营，目的主要是 有 并准备增值后转 让的 土 地使 用权、 已通 过提客户服供赚取务服收务 入 该，旅馆 出租的建 物筑。 投 资 性地房产在 用 、途 状 饭店不确认 投为性房地资产 。 态 目、的方面与等企业 用自 的厂 、 房办 ５ 公自、房用地 产、 为存 的房货地 不产 楼作 等为作 生产经营 动活 场 的房所地产和 属 于 投资 性 房 地 产 。自用房 地 产 ，是指 为 房地产 发开 业用企销 于售房地 的产 是不 生产 品 商、 供提 劳或者务 营经管理持而 有同的 。 资性 房地 产 是 一 种 经性营 活 动 ， 房的 地 。作产 存 为 的房货 地产 ， 常 是 通指 投 主 要 形 式 是 出 租 建 物筑、 出 租土地 使用 房地产 开发 企业在常 经营过 正中程售销 的权 这实，质上 属于 种一让 渡 资使 用产 或权为 销而售在开发 正的商房 品土和 。 行 为地。房地产租 金 是 让渡 就产资 使权用 关６企业 联之间赁房租地产， 、 出租方 取而得 使的 用 收 费入 投 。资 性房地 产 的应 出将的房地租确产认为投 资 房性地产。 另一 形种式是持 有并 准增 值备转后 的让 但 编在制合报并 表 时 应将其作，企业为 集 地 使用 权 土其 ，目是的 为 值增后转让 团 的 自用 地房 产。 获以增 取值收 ，益也 是企业为完成 其经 营目标 所事 从经的性 营活 以及动 与相 之三 投 资性地产 房的认确时 间的关他其动 形成 活的济利经总 流益 入 。 外 购 房的地产 只，有购入在的同 开时 始 出 ，才租能将投资性 房 产加地以确 。认 行自建 造 或开 发 活 动 完 成后 用 于 出租的 房 二 投 资性房地 产 范的 根 据围投 性资房 地 产 准 则 的 规 定 ，投 地产 ，只在 自行有造或开建发动 活完成的
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四、 公 模允下式资投性地产的房换 转计 及量
准 规定则，投 资性 地 房产的后续 计 量， 通常 应当 采用本成式模，如 果确凿 有证 表 明据资投房地性产 公的允值价能
够持 续可 取得靠 情况下可的采以 用允价值公 模式。 按成 模本式 量计投 资性 房地产 企业对 影Ⅱ 不 大，公 价允值模 式采的就意用 向味 但 着 期末投性房资地 账产价值总面是于处 变动状态 ， 而且 则准 规因公定价值允动变 产生 的价 值调 要计整入 当损期 ， 这就为益 企 业纵 操润提供 利了作空运 。间 准规定采 则取公允 价 值模式量 计投 资的性房产地， 应 当 时同足下列满条件 ：（ ）投资 房性产 １ 所地在地 有 活跃的 地房产交 易场市 。所 在，地通常 指投性房资地产 所在城的市对 于。 大中城市型， 为资性投房 地产 所在 的 城 应。区 ）企（业够能 从跃 活的地产房易交 ２市场上得取的同类 类似或房产 地市的价场 格及他其相关息信 ，而对 投资 房地产性 从 的公 允值作价出合理 估的计 。 见可我，国 限定 公允价的使用值范 ， 充分围考虑到 了 我国 社会主义场市经 的发育济程 ， 度用采 限定范 围 方法在一定程度的避免上 了用利 公价值操允纵利润笔者仅就公允 值模 式价的投资下房性产作一 地探讨 下 。 １ 、 资性房投地 公 允价值 的产计量模 式 出现 ，会幅大度响部影分企业利润水的 平。些有公 房地产司取 于 上自纪 ９ ０世 年 ，代 公允 价值 之账较的面本价 ，现成 在其 已 高有 达３ 一 ５ 的 成 ，这长 种 投资 性 倍 倍 地 溢价将会产确被为收认益，巨 额润利将 在 账面体 现 出来。 如 ：某 公 司于 ２０ 年 例０ 以１８０ ０万 的元格 价入一块购地皮，几年之 这后块地 皮的值 已经价 值升到 １０万 元 。０ ４旧在的会 计准则 中该公的这块司资产仍然 是 ８０ ０ 万 ，而元这块新的计准会要求则 把投资溢 也价并 入计 算。 部这分投资性地产 价将在账溢上得 面到分充现体。 同样 成以本模 转换为公允价值模式式 的 其也，将利润对产 生大的巨响影。如 又例：２０ 年 ， 甲企 将一业写栋字楼对 出外０７ 租，采用成 本模 进式 行后计量。２续 ０ 年 ０ ２月 １日９，甲业 企有持的投资地产满足房 》
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的应 当， 调整定固产资用使寿 。 命 预净残值计计数预与先估原计数差 有异 的 ，当调应整计预 净残 值。 固定资与产关的有经利益济预期实现 方 式 有大改变 的重， 当 变固改资定折产 应 旧 方法 。 固 定产资使用寿 、 命计净残预值折 和 旧法 的改变应 当方为会计作估变更计
。 ” 旧 准则定规：“ 业企 应当定期 固定 资对产 的 使 用 寿 命进 行 复 核。 固果 定 产 资如 使用寿的预期命与原先的数估 计有重数 大异差 ， 则 当相应 调整 固应定资产 折旧 年 限。；“ ” 企应业定期当对 定固 资产折 旧 的方 法进 行复 核。如 果定固产包含的资经 济 利益的预期现实方式有大改变 ，重 应 当 则相应改固定资产变旧折方 法。 ” 显 然 在，复核时间 ， 上新准 明确规 则至定少年年终每必进须行核 复。在复 核 范围 面 方 了 ，原来 要求 使的 用 命 寿和折 旧 方法外除， 还必须对 预净计残进行复 值。 核另外明指确出 ，旧方折法改的变于会计 属估计 更变， 与原有 的将 旧方折变化作为 会计法政变策也存在更区别 。３ 固定资产 值减理处有变 化 。新 准 、则 定规：产减值资损一失 经认确， 以 在 后会期间不计得转回 。旧准 则规定 业： 当应 定 或 期至 少 于 企每年年度 了 ，终对 项 各产资 行进全 面检 查 ，并根据 慎性原谨 的则 求要， 合 的预 计理各项资可能产生的发失损 ，对可发生能 的 项各产资失损计提减值准备 并且，当企 业算 的计期当计提 减应值备的准额小金于 已提减计值备准账的金面额时， 以 照按 可其差 额 回多 提 冲的 产 减资值 准备。 旧 准则 和制 的度施 ， 行资产值会减计 渐逐凸显 出种种 题 ， 问如分部业为企 了 自身 益利利用资产减值而备准纵利操 润 ，以 期达 到饰粉营经业或 隐瞒绩业 利润企 、偷
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管理费用 。 旧准则 定规 ，车将 发间 生的定固资产 维 修费计 制造 费用入， 后计入 存 ，在 然 产货 未品销 前进 行了资售化 。本
四
固、定产资处置 有变化
资产的 减增变动情 ；况当确期的认固 资定 产 值损失减及当期回转固的资产定减值损 失；在建 工程 期初 、期的末额及增数变 减动情况；已承 诺为购买 将定资固产付支 的金 ；暂时额闲置 已和提足折 仍旧继使续用 的固资定账面产价 值已退废、准和备置处
准则新定规了 定资固产终确止认条的 的固定产资账价值等面。 件：该固定圃资产于处处状态置或 固定资该 产预通 过期使 用 或处置 不能 生产 经济 利【 文考 】 献参 益 。同规时定企业： 持有待售的固定 产 ，资 １ ０ ２年 ，中人 华民和共国 政部财制 ６ ０ 应当对 其 预计净 值 进残调行整 旧。则则 准定《 企 会业计准则 经济科》 学出社版 。， 不及此方 面的涉规。定 ２ １０ ， 河北 省财 政 厅编 《
企 业 、２ ０ 年 新、
五、 定 固产资 露披信的息有 变 化新准则不
要再求披露 如下信息：固
定 接 》 １１页２
会
计 准及则 相法规汇编关 经》济科 学，出
社版
采
公允价用值模条件式， 企甲决定采用 公业价允值模式计量对写字该楼进行后 计 续量。 ０ ９ １３２ 写字，楼的 原９价０ ２ ０ 年 月 该 １０ 万元０， 已计 提 折２ １０ ３ １７ 万元 ， 账 价面８值３ ０７ 元万， 公允 价值 为 ９０万元 。企甲业 的５ ０ 则账处务理下如： ＇借 投资性地产—— 房本成 ９００ ０ ５０ ００ 累 计 折 旧— — ２ ０００ ７ ０ ０ 贷 投：资 性房产地——９ ０ ０ ０ ０ ００ ０润分利——配未分 配利润 ６ ３ ００ ９ ０ ０盈余公
—积— ００７ ７００
楼的公允值价为 ４ ０元。 万项写字在楼 ８ ０该 转前换采用允公值价模计式 ，量 原账价 面为值 ４５ 元万， ， 本为中４ ０ 元 ，万 ０７ 其 ５０ 成 允价值公动为变值增 ２０万 。元账务 其处 ５
理下 ：如
逃款税的 的目， 这 做些法重严影响了 计 会信息
的真性实和确度准 ，终误最 了导计会 信息使 者的用正确断判 ，更 严影重响了 国家 利 。益 新准则的这 项 规 定在 未时来 期 内， 制度从杜上绝利减用值准 备计提的 额金来纵操利的润现 象 ，为企业提供 更客加 观真 实会的信息提计供制保度障。 ４
与 固定资 产 关 的 费 用 支有出 规定 、
的 变化。新准规定 ：企业生产则车 间 （部 门） 行政管理部和 等门发的生 固 资产定修 理 用费等后续 支出 基，修理费应于 费该 用化的原直则接费用 化，入计理费用管 不 ，计制造费用 。入 同时新 则准 规 定定固资 产的大修 理 费用 （不符 合资 本化 条件 ）日常 修 理 费 用和，不再 按 准则规 定旧用采预 提或待摊 的 方处式理 而 ，是 在生 时发 接直 计 当
坝入 代商业 Ｍ Ｏ ＲＤ Ｕ Ｉ Ｓ Ｅ ＢＮ ＮＳＥ
Ｓ部分这转溢价换也在面上账充分现 出体 。来由此 见可， 在黄金地段拥有些大 那 投量资性物 业公 司，的 其资产溢价更就为 观可。 允公价 值 计量模的 出现式 ，现 在 对 有持 益增１ 长房地的产企业， ３ 疑 是一 无 大利 好息消 。 ２、投性资 地房产增的部值如分 进 入果当年 的润表利， 就要缴纳２ ％ 的 所 得 ５税， 可虽以 采取 延所得税法 ，递等际进实 行转 让才真正纳税时 ，但部分这税收还 要从是期 当润利 先行扣中 ， 疑除对企会业 无利产生润大较 影响。且
准则规 ，定资性 投 房地产 采 用 允价公模 式 值行后进 续量计 的 ， 计提 旧折或销摊， 当 资产负以债 不 应 ３ １的公 价允计值 量 ，影 其响利润 空间的是 巨的大 。为防企止操纵业利润 ，则准还规 定， 企业 投资性房地产对的计量模 一式 经 确 定，不得 随 变意更 ，已 采用 允 公值价模 式计的量赞投胜房 产 ，地 不从得公 允价值 计模式转为量本成 计 量式。模但 资性 投 地房产以转为可 自房用地产 计的量模式又为 操纵 利 润提供 了空 间 ， 者 认 为 应 重着注 意笔些企业某将投资房地性 转 为产 自用房 地产的 务处理账。 例如 ：企业甲拟 将出 的 写字楼租收回 ， 开始作为办楼用于公企 业本 的行 管理 政２ ，０年 １ １月０８ ０ ５ 日该，字
写借
；固定 资 —产— ０ ４ ０ ０８０ ００ ： 投资性贷房产地—成本— ４０ ０ ０ ５０ ００ 允公价变值动 ０ ０２０ ５０ ０ 公 允值变价动 损—益— ０ ５ ０ ０ ０ 由上例０可看 出，按公 价允 计量值 的 投资 房性 产地转为 自 房 地用 产，按 固定 资 产 算后核， 即可计折提旧 摊 销 ，或会 将 对 损产益 生 响影 。 所以 防止 某些企应 业取 采公允价值 计 量 投性资 地 产房与自用 房地产 繁 频换 转 。 ３ 、防止 联关业企第三与方之 利 用间 投资 性 房 地产 操 纵 利 润 。 两关 联 企业与 如 第方企业互租三地房产， 则都 会应地相增 加投 性房地产资， 按公价值允计都量产会 生金收租入。
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４—公 允 价 值的价评机制尚不完善 ， 、 亟 需提高公允 价评 价水值 ，平防 滥止公允用 价值。 国我入公允价值模引式是参照国 际 计 会则 制定准 的，确定 公允值价是施实 新 则准 前的 ， 提而范公规价值评允估体系则 是确 定 公价值允的 提前 。国 目房地产 前我 公允价值的 价评机 制不完善尚， 就这迫 需要切们我先首建立 应一严格套的产评估 资
制度；其 次 加强 资 产 评 估 师 的 队 伍建 设 ， 产评资师估职业素质将 影的最后评估响
结果公允 的否；最与加后对强估评工作监 的督 ，有部 门关应严格评估公对司资的进质
审行查，并 他们 对评 的估工作予以 督 监 ， 杜 串通绝舞弊 ， 虚假 评等提估供虚信息 假
的行 为 。豳