XX超市开店手册

中东福万家连锁超市

1．编写目的 ................................................................................................................. 3

2. 适用范围 .................................................................................................................. 3

3. 主要内容 ................................................................................................................ 3

4. 分店的开店模式、经营原则及定位 .................................................................... 3

5. 新开门店的选址及调研 ......................................................................................... 4

6. 新店进场装修 ..................................................................................................... 10

7. 门店的布局与设计原则 ........................................................................................ 10

8. 门店美陈设计 ........................................................................................................ 11

9．新开门店的证照办理 ........................................................................................... 12

11. 新开门店部门、人员配置及岗位职责 ............................................................... 13

12. 新开门店员工培训 ............................................................................................. 14

13. 门店开业排期（60天倒计时） .......................................................................... 15

14. 开业 ..................................................................................................................... 19

1．编写目的

中东福万家超市定位于连锁经营企业。为了实现企业高速拓展，抢占市

场份额，降低营运成本，特制订本手册。

2. 适用范围

适用于中东福万家在吉林省内各大城市的拓展开店。

3. 主要内容

本手册规范了福万家超市拓展开店，从前期选址调研、立项、相关手续

审批、开业前期准备到正式开业的整个过程。

4. 分店的开店模式、经营原则及定位

4.1 福万家开店暂定模式

4.1.1 店中店：（面积不小于5000㎡）6000-8000

（1）进驻中东自有及日后自行开发的大型商业物业企业，打造中东自有SHOPPING MALL的一站式服务形象，作为功能性完善的强有力的补充。

（2）进驻其它有实力的大型商业企业，借助其客流资源，打造中东福万家品牌形象，降低我方运营成本。

4.1.2单体店（5000㎡~20000㎡）4000-6000

在目标城市的繁荣商圈范围内，依据福万家选址原则，打造一站式购物

的单体门店。

4.1.3 待大型商超成熟运作后，不排除拓展中型社区店（3000-4000平米）的可能。

4.2 门店经营原则

4.2.1 诚信经营

（1）诚信是企业经营的基石，是中东集团下属各单位的首要经营理念。

（2）福万家全力打造“新鲜、绿色、低价、便利”的经营理念。

4.2.2 效益原则

（1）经济效益

获取利润，加速资金周转，减少库存，节约成本，提高效率。

（2）社会效益

① 为广大居民和单位提供物美价廉的商品，满足群众日常文化生活

的需要，方便大众。

② 发展经济，促进社会向前发展，向国家缴纳税费等。

③ 提供就业，维护社会安定。

（3）效率原则

通过连锁经营，拓展开店，实现企业资源的优化配置。

4.3 门店经营定位

4.3.1 商品定位

经营范围包括各类食品、生鲜、日用百货、纺织品、生活小家电等品

类，属于民生用品。外租区以辅助服务项目为主，例如药店、洗衣、ATM 、修理、充值、缴费、时尚家居服饰用品、散茶叶、美容、手机卡、报刊杂志、彩票等，分3个模式设定。

4.3.2 目标顾客定位

周边5公里商圈范围内的居民及有团购需求的企事业单位。（10、5、3

公里，3个模式设定）

4.3.3 价格定位

高端产品：20%；中端产品：50%，低端产品：30%（20、60、20，分3

个模式设定）

4.3.4 竞争定位

根据3公里商圈范围内的竞争对手实际情况而定。主要竞争策略包括：

冲突型，缝隙型，跟随型，独特型，互补型。

4.3.5 营销策略定位

根据核心商圈内居民的消费需求，适时制定行之有效的促销策略，广

告策略，推广策略等。（DM 海报、会员）

5. 新开门店的选址及调研

福万家开店部在目标城市进行房源信息的储备，并对确定的房源信息进行调研，出具《开店可行性报告》。可行性报告中，应包括目标店址自然状况，所在商圈分析，开店投资及经营费用的测算等。

5.1 目标店址自然状况分析

5.1.1 地理位置介绍

5.1.2 交通状况分析（可从以下因素考虑）

（1） 至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址（市政路路口）

（2） 商圈内所有的居住区均有小区道路可到达备选店址

（3） 店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等

（4） 店址附近步行4 分钟内应有至少一个公交车站有三路以上公交车线路经过或可通过与规划、交通管理部门协调新设立。（100米）

（5） 备选物业正前方应方便顾客(步行和驾车) 进出

（6） 应方便大型货车进出

5.1.3 场地自然状况分析

（1）门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆和其它构筑物，地面铺装质量较高或可改进

（2）可供停车的场地面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置不宜超过100米

（3） 门前室外广场标高应高过与道路标高，但如以台阶相通，台阶级数 不应超过超过4级

（4） 应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道

（5） 建筑物与其它建筑的间距应符合规划要求和消防要求

（6） 应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米

5.1.4 物业状况分析

(1) 房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4:3、5：4 为佳。

(2) 房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的

电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙。

(3) 开间朝向主要街道，开间不少于30米。

(4) 所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助

用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分

(5) 进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为

宜

(6) 柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上

(7) 层高以橫梁底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不

宜起过8米

(8) 租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，

最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或

4000平方米，在特大城市可租用负一层

(9) 各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面

或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供3*30平方米的安装位置

(10) 首层地面承重不低于500KG ，各层楼面动荷载不低于350KG

(11) 用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，应至少在两个

方向上，至少50米开外能看到卖场

(12) 用电量可根据卖场大小和设备配置而定，但最少不能低于500KW ，供

电方式以市电双回路为佳

(13) 高低压配电设备应齐全，或有可提供安装高低压配电设备的位置

(14) 给水管应接入室内，管径不少于____CM，并设有消防水池和消火栓

(15) 有排污管和雨水管接至市政管网，排污应设有专用的隔油排污池，

雨水、污水分开排放

(16) 应有管道煤气接至室内，管径不小于 吋

(17) 空调设备，最好由业主提供中央空调，且空调制冷量应在120w-180w

之间或免费提供安装中央空调主机的机房和冷却塔安装位置

(18) 所选物业应由业主提供(或提供安装位置) 载重量不少于2吨的货梯，

货梯开门宽度不应小于1.4米，且货梯位置适中，能方便至达各层卖

场或后备仓，且不影响顾客动线

(19) 载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提

供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过

12度

(20) 冷链机房：所选物业应有不少于12平米的冷链机房

(21) 消防系统：报选物业应有按乙类以上设防设计的消防系统，或由业

主安装至少应由业主提供基础消防

(22) 所选物业应有显眼的顶招、侧招的位置和广告位置提供我方免费使

用

5.1.5 商务状况分析

(1) 计租面积应按实际租赁垢建筑面积计算，应尽量争取按使用面积计算

(2) 负一层和二层以上的租金水平至少应低于首层30%以上

(3) 辅助用房的租金水平应争取低于营业用房的水平

(4) 所有设备房均应免费

(5) 由我方安装的货梯、自动人行道等设备安装的土建部份费用应由业主

负担

(6) 停车场和门前广场应免费使用

(7) 物业管理费应免除

(8) 免租期应在四个月以上，越长越好

(9) 租金递增期应一年一递增，递增率不可超过3%

(10) 免递增期应为一年

(11) 业主应能提供土地使用证、规划许可证、租赁许可证和消防验收合

格的批文和法人资格证明

(12) 业主必须提供全套竣工图

(13) 需加建、改建的土建工程费应由业主免担

(14) 需增容水电、煤气的费用应争取业主负担，至少负担一半

(15) 若我方租赁物业仅为所在建筑的一部份，尚有部份商业用房可出租，

必须要求业主承诺余下物业出租经营种类不与我方相同，避免一我方

竞争

(16) 业主应承诺协助我方办理相关的工程、营业手续

(17) 在我方所承租的范围内我方有权分租部份面积，业主无权干涉和向

第三方收取任何费用

(18) 业主保证在我方租赁期内任何第三方不得向我方提出任何收取费用

的要求

(19) 业主必须承诺在租赁期间任何有关物业的产权纠纷均与我方无关，

不得影响我方的正常营业，若影响我方营业，所造成的一切损失由业

主赔偿。

5.2 目标店址所在商圈分析

5.2.1 商圈的定义：是指以门店所在地点为中心，沿着一定得方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈大小与门店所处地段，经营规模，经营范围，门店心雨，交通条件等息息相关，它反映了门店的经营辐射能力。

5.2.2 商圈的构成：商圈通常由3部分构成。商圈结构可分为三层，并可以用3个同心圆表示：

（1）第一商圈：即核心商圈（primary tread zone），是店铺顾客最主要的来源。一般占顾客总数的55%--70%以上，是离门店最近，顾客密度最高的区域。

（2）第二商圈：即次级商圈（secondary tread zone），位于核心商圈的外围，顾客较为分散，来自此商圈的顾客占总人数的15%--25%左右。

（3）第三商圈：又叫边缘商圈（tertiary tread zone ），包括所有余下来的顾客，来自此商圈的顾客比例通常不超过10%。

5.2.3 商圈分析的意义

（1）详细了解顾客的人口和社会经济特征。具体来说，可以借用各种官方和非官方的资料了解有关情况。考察新开门店未来商圈有利于挖掘市场的机会，制订成功的经营战略。

（2）确定促销活动重点。如，95%的顾客都居住在距离门店3公里的范围内，那么在一家全市性报纸上做广告便明显不合算。为避免发行过量，应尽量选择覆盖现有或潜在商圈的传媒方式。

（3）商圈分析能够帮助确定新开分店是否能扩大市场，其顾客是否仅从现有分店转移而来。如超市在某地区开设有一家分店，该店辐射区为2公里，目前，若在3公里的地方开设分店，则下图1描述了这两家商店的商圈及其重叠情况，交叉部分表示两家分店商圈的重叠，在此区域两家分店同属于同一客户群。连锁门店需要考察的是新开分店后总销售额的净增长（新开分店总销售额的净增长=新开分店后原门店的总销售额+新门店总销售额-开设分店前原商店的总销售额）

（4）通过商圈分析来判断如果自身不扩张，竞争对手是否会在附近开设分店。通过自身扩张这一战略能有效的限制竞争对手进入自身的市场领取。

（5）可以计算出特定地理区域内的最佳网点数。

5.2.4 商圈测定的考虑因素：

收入、消费习惯、路口人流量、车流量。人的因素是否应在物业条件之前。

5.2.5商圈分析的流程

（1）稳定的家庭（人口）数的具体位置。考虑影响人们光顾的稳定因素。

（2）商业环境的利弊。确认附近有无竞争店，能否在面积、停车场、商品构成、经营手段等方方面与竞争店形成差别。

（3）是否为将来具有良好发展前景的地区。要研究人口增长率，城市规划政策等。

（4）对销售额作出预测，粗略地确定商圈范围。（了解当地同行业工资水

平，财务损益预测）

（5）对拟选的几个具体位置进行更详细的调查，作出优劣、适合性的具体评价，如进一步调查土地房产的适用性，周围环境状况及公共配套设施的状况，将来的发展余地，基础配套设施状况等。

5.3开店投资及经营费用的测算

由预算经理及工程经理根据《开店可行性报告》中的关键因素，进行开店成本测算。其中包括商业物业取得的成本，开店施工成本，设备成本等。

（1）开店投资主要包括：第一，设备，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。第二，工程。如招牌、空调水电工程、等。

（2）开店后经营费用预估

经营费用可分为固定费用和变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随销售额的变化而变化的费用，如运杂费、商品损耗、营业税等。上述各项要控制在多少以内无一定的标准，但前提是毛利率要大于费用率。

5.4 开店部将《开店可行性报告》提交副总经理，由副总经理进行初步审核后，组织领导班子及各部门进行评审，评审通过后按集团相关流程进行提报审批。

6. 新店进场装修

（1）开店部根据租赁场地布局情况、场地平面图、租赁合同及新店卖场

配置图出具装修效果图及装修预算；

（2）开店部将新店装修效果图和装修预算费用报福万家领导班子进行审

阅；

（3）审批通过后，开店部根据预算金额，进行《功能性项目立项申请报

告》网签流程的提报。

（4）与置业集团签订代建合同。

7. 门店的布局与设计原则

7.1 出入口的设置

出入口必须以人流量、路线选取规律、目光辐射取向为调查基础，把门开在行人最多，路径最顺畅，最引人注目的地方。入口要设立醒目而有特色的标

志。

7.2 通道设计

顾客流动的主线是主通道，顾客流动的复线是副通道。主副通道根据超市的营销目标和商品的布局和陈列设计安排。

（1） 主通道设计。最具代表性的是 “凹”型主通道，可以让顾客顺利并明显

的看到陈列的各大品类，并能走过店内最主要的商品陈列区，较快找到目标商品。

（2） 主通道的宽度一般在2米以上，副通道在1.2-1.5米。收银线通道也应

适当宽些，一般在2米以上，以免大量购物车的集中，造成结款拥挤，影响顾客购物。

7.3 卖场与后场的设计

后场主要包括仓库，操作间，更衣室，办公区等，是超市补给的后方。设计时刻遵循下述原则：

（1） 从后场到卖场的商品补给线路要选择最短的距离。

（2） 从仓库到卖场的流通路线要采取单行道方式，减少各种商品补给线的

交叉和共用。

（3） 仓库，操作间与卖场的连接要平整一直，落差要以缓坡连接，切忌出

现台阶、门槛等，以保证商品补给的平稳，顺畅。

（4） 前后场连接处建议使用推拉门，一可使出入口宽敞，消除对大件商品

进出的限制，二是可节约开门空间，三是美观实用，隔离感强，较易与背景融合。

（5） 按国外经验数据，后场与卖场的面积比例约为2：8。（可以具体化一

些）

8. 门店美陈设计

8.1 福万家市场部负责拟定福万家VI 系统；

8.2市场部根据门店实际情况以及工程效果图，依据门店VI 标准设计门店店招（牌匾）效果图，由部门经理\主管副总经理\总经理审核通过后准备实施. ； 8.3根据新店实际需求，按门店VI 标准设计制作其他美陈物品，经部门经理\主管副总经理\总经理审核通过后准备实施；

8.4 相关物资材料按照集团采购管理标准及流程进行请购。 9．新开门店的证照办理

新店开业所需要的证照有：工商营业执照、卫生许可证、组织机构代码证、税务登记。办理证照所需要的材料如下： 9.1 卫生许可证

（1）从业人员健康证；（2）店面方位图、平面图；（3）租房合同；（4）法人身份证。

9.2 工商营业执照

（1）到工商局办理名称预登记。 （2）名称核准后，领取企业登记申请书。

（3）卫生许可证、环保审批手续两项审批合格后，在工商申请书特交位置加盖各自的审批章。

（4）到工商局办理营业执照 ，应备： 法人身份证复印件；股东会决议书；公司章程（若为分公司则需总公司营业执照复印件） 9.3 组织机构代码证 需提交的资料： （1）工商执照副本 （2）负责人身份证 （3）经办身份证

（4）有主管理单位需提交主管单位代码证复印件 9.4税务登记

（1）工商营业执照原件及复印件 （2）组织机构代码证原件及复印件

（3）经营场所证明（场地证明，产权证原件及复印件） （4）公司章程（个人独资企业、分支机构除外） （5）验资报告（个人独资企业、分支机构除外）

（6）法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件 （7）纳税人跨县（市）、区设立的分支机构，还需提供总机构的税务登记证副本；工商执照副本

（8）改组改制企业还需提供有关改组改制的批文 （9）房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证等证件； （10）汽油、柴油消费税纳税人还需提供：

① 企业基本情况表

② 生产装置及工艺路线的简要说明

③ 企业生产的所有油品名称、产品标准及用途 10. 新开门店资产配置标准（人事提供） 11. 新开门店部门、人员配置及岗位职责 11.1 新开门店组织架构

考虑外地店铺（地采和财务） 11.2 门店各岗位员工岗位职责 （1）防损部

防损部经理.doc

防损部主管.doc

防损员.doc工程主管.doc

（2）收货部

收货部经理.doc

收货主管.doc

收货员.doc收货部文员.doc

（3） 前台部

前台经理.doc

客服主管.doc

收银主管.doc

现金房主管.doc

收银员.doc

客服员.doc

（4） 食品部

食品部经理.doc

食品主管.doc食品部员工.doc

（5） 非食品部

非食品经理.doc

非食品主管.doc非食品部员工.doc

（6） 生鲜部

生鲜部经理.doc

生鲜部主管.doc生鲜部员工.doc

（7） 美工

美工(店).doc

（8） 人事行政主管

行政文员（店）.do

c

（9） 信息主管 12. 新开门店员工培训

12.1 培训计划及内容

由总部人事行政部制订新员工培训计划排期，包括公司企业文化及各部门专业技能知识等。具体如下：

12.2 新员工培训计划表

13. 门店开业排期（60天倒计时）

14. 开业

14.1 试营运期间相关要求

（1） 维护商店标准 （2） 继续产品知识的培训 （3） 追踪管理日程表 （4） 反复检查仪式活动等 （5） 检查开店时用的贵宾卡 （6） 得到开业仪式流程

14.2开业庆典

（1） 所有管理人员、营业员上午7：30进场 （2） 管理人员着装整洁 （3） 追踪所有安排确保完成 （4） 核查在仪式期间每个人站的位置 （5） 剪彩

（再完善一下，另外，可以把里面的选址条件、财务预测、3种面积模式的面积分配、人员分配、商品结构等做成表格化）

中东福万家连锁超市

1．编写目的 ................................................................................................................. 3

2. 适用范围 .................................................................................................................. 3

3. 主要内容 ................................................................................................................ 3

4. 分店的开店模式、经营原则及定位 .................................................................... 3

5. 新开门店的选址及调研 ......................................................................................... 4

6. 新店进场装修 ..................................................................................................... 10

7. 门店的布局与设计原则 ........................................................................................ 10

8. 门店美陈设计 ........................................................................................................ 11

9．新开门店的证照办理 ........................................................................................... 12

11. 新开门店部门、人员配置及岗位职责 ............................................................... 13

12. 新开门店员工培训 ............................................................................................. 14

13. 门店开业排期（60天倒计时） .......................................................................... 15

14. 开业 ..................................................................................................................... 19

1．编写目的

中东福万家超市定位于连锁经营企业。为了实现企业高速拓展，抢占市

场份额，降低营运成本，特制订本手册。

2. 适用范围

适用于中东福万家在吉林省内各大城市的拓展开店。

3. 主要内容

本手册规范了福万家超市拓展开店，从前期选址调研、立项、相关手续

审批、开业前期准备到正式开业的整个过程。

4. 分店的开店模式、经营原则及定位

4.1 福万家开店暂定模式

4.1.1 店中店：（面积不小于5000㎡）6000-8000

（1）进驻中东自有及日后自行开发的大型商业物业企业，打造中东自有SHOPPING MALL的一站式服务形象，作为功能性完善的强有力的补充。

（2）进驻其它有实力的大型商业企业，借助其客流资源，打造中东福万家品牌形象，降低我方运营成本。

4.1.2单体店（5000㎡~20000㎡）4000-6000

在目标城市的繁荣商圈范围内，依据福万家选址原则，打造一站式购物

的单体门店。

4.1.3 待大型商超成熟运作后，不排除拓展中型社区店（3000-4000平米）的可能。

4.2 门店经营原则

4.2.1 诚信经营

（1）诚信是企业经营的基石，是中东集团下属各单位的首要经营理念。

（2）福万家全力打造“新鲜、绿色、低价、便利”的经营理念。

4.2.2 效益原则

（1）经济效益

获取利润，加速资金周转，减少库存，节约成本，提高效率。

（2）社会效益

① 为广大居民和单位提供物美价廉的商品，满足群众日常文化生活

的需要，方便大众。

② 发展经济，促进社会向前发展，向国家缴纳税费等。

③ 提供就业，维护社会安定。

（3）效率原则

通过连锁经营，拓展开店，实现企业资源的优化配置。

4.3 门店经营定位

4.3.1 商品定位

经营范围包括各类食品、生鲜、日用百货、纺织品、生活小家电等品

类，属于民生用品。外租区以辅助服务项目为主，例如药店、洗衣、ATM 、修理、充值、缴费、时尚家居服饰用品、散茶叶、美容、手机卡、报刊杂志、彩票等，分3个模式设定。

4.3.2 目标顾客定位

周边5公里商圈范围内的居民及有团购需求的企事业单位。（10、5、3

公里，3个模式设定）

4.3.3 价格定位

高端产品：20%；中端产品：50%，低端产品：30%（20、60、20，分3

个模式设定）

4.3.4 竞争定位

根据3公里商圈范围内的竞争对手实际情况而定。主要竞争策略包括：

冲突型，缝隙型，跟随型，独特型，互补型。

4.3.5 营销策略定位

根据核心商圈内居民的消费需求，适时制定行之有效的促销策略，广

告策略，推广策略等。（DM 海报、会员）

5. 新开门店的选址及调研

福万家开店部在目标城市进行房源信息的储备，并对确定的房源信息进行调研，出具《开店可行性报告》。可行性报告中，应包括目标店址自然状况，所在商圈分析，开店投资及经营费用的测算等。

5.1 目标店址自然状况分析

5.1.1 地理位置介绍

5.1.2 交通状况分析（可从以下因素考虑）

（1） 至少应有两条道路可直接到达店址，或转向后步行4分钟内到达店址（市政路路口）

（2） 商圈内所有的居住区均有小区道路可到达备选店址

（3） 店址周围100米内无阻碍通行的或规划中的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、单行道、地面铁路线等

（4） 店址附近步行4 分钟内应有至少一个公交车站有三路以上公交车线路经过或可通过与规划、交通管理部门协调新设立。（100米）

（5） 备选物业正前方应方便顾客(步行和驾车) 进出

（6） 应方便大型货车进出

5.1.3 场地自然状况分析

（1）门前人行道应在4 米以上，无不可拆除的有碍通行或视线的铁塔、电线杆和其它构筑物，地面铺装质量较高或可改进

（2）可供停车的场地面积不应少于1000平方米，且停车场位置以和室外广场相连或可直接进入卖场为宜，若为公用停车场位置不宜超过100米

（3） 门前室外广场标高应高过与道路标高，但如以台阶相通，台阶级数 不应超过超过4级

（4） 应有可供货车出入的宽度在6米以上的通道

（5） 建筑物与其它建筑的间距应符合规划要求和消防要求

（6） 应有可供货车卸货作业和回车场地，回车场不得小于300平方米

5.1.4 物业状况分析

(1) 房形以矩形为最佳，长宽比不宜超过2：1，以4:3、5：4 为佳。

(2) 房形应无分割，空间完整，通透性好，无中空和中间有供公共使用的

电梯间等公共间或虽有分隔，但均为可拆除的轻质隔墙。

(3) 开间朝向主要街道，开间不少于30米。

(4) 所租物业除考虑营业用面积外还应有后备仓等辅助用房的面积，辅助

用房和营业用房的面积划分应按2：8的比例划分

(5) 进深要求不少于30米，或至少局部在30米以上，以30至60之间为

宜

(6) 柱间距应在6米以上，或至少可用作卖场的主体部份应在6米以上

(7) 层高以橫梁底算起，应不少于4米，以4.5至5.5米间为宜，最高不

宜起过8米

(8) 租用面积在楼层的分布以全部集中首层为最佳，卖场可设于一、二层，

最多不能超过三层，若分层设卖场，每层卖场面积不应少于2000或

4000平方米，在特大城市可租用负一层

(9) 各层间以自动人行道相连，自动人行道以设卖场内靠左一侧紧贴墙面

或靠里墙设置，物业应能在上述位置提供3*30平方米的安装位置

(10) 首层地面承重不低于500KG ，各层楼面动荷载不低于350KG

(11) 用作商场的建筑物应有较强的可视性，体量应高大，应至少在两个

方向上，至少50米开外能看到卖场

(12) 用电量可根据卖场大小和设备配置而定，但最少不能低于500KW ，供

电方式以市电双回路为佳

(13) 高低压配电设备应齐全，或有可提供安装高低压配电设备的位置

(14) 给水管应接入室内，管径不少于____CM，并设有消防水池和消火栓

(15) 有排污管和雨水管接至市政管网，排污应设有专用的隔油排污池，

雨水、污水分开排放

(16) 应有管道煤气接至室内，管径不小于 吋

(17) 空调设备，最好由业主提供中央空调，且空调制冷量应在120w-180w

之间或免费提供安装中央空调主机的机房和冷却塔安装位置

(18) 所选物业应由业主提供(或提供安装位置) 载重量不少于2吨的货梯，

货梯开门宽度不应小于1.4米，且货梯位置适中，能方便至达各层卖

场或后备仓，且不影响顾客动线

(19) 载客梯：所选物业楼层间最好由业主提供自动人行道相通，或能提

供4*30平方米的安装位置，自动人行道宽度不少于1米，陂度不超过

12度

(20) 冷链机房：所选物业应有不少于12平米的冷链机房

(21) 消防系统：报选物业应有按乙类以上设防设计的消防系统，或由业

主安装至少应由业主提供基础消防

(22) 所选物业应有显眼的顶招、侧招的位置和广告位置提供我方免费使

用

5.1.5 商务状况分析

(1) 计租面积应按实际租赁垢建筑面积计算，应尽量争取按使用面积计算

(2) 负一层和二层以上的租金水平至少应低于首层30%以上

(3) 辅助用房的租金水平应争取低于营业用房的水平

(4) 所有设备房均应免费

(5) 由我方安装的货梯、自动人行道等设备安装的土建部份费用应由业主

负担

(6) 停车场和门前广场应免费使用

(7) 物业管理费应免除

(8) 免租期应在四个月以上，越长越好

(9) 租金递增期应一年一递增，递增率不可超过3%

(10) 免递增期应为一年

(11) 业主应能提供土地使用证、规划许可证、租赁许可证和消防验收合

格的批文和法人资格证明

(12) 业主必须提供全套竣工图

(13) 需加建、改建的土建工程费应由业主免担

(14) 需增容水电、煤气的费用应争取业主负担，至少负担一半

(15) 若我方租赁物业仅为所在建筑的一部份，尚有部份商业用房可出租，

必须要求业主承诺余下物业出租经营种类不与我方相同，避免一我方

竞争

(16) 业主应承诺协助我方办理相关的工程、营业手续

(17) 在我方所承租的范围内我方有权分租部份面积，业主无权干涉和向

第三方收取任何费用

(18) 业主保证在我方租赁期内任何第三方不得向我方提出任何收取费用

的要求

(19) 业主必须承诺在租赁期间任何有关物业的产权纠纷均与我方无关，

不得影响我方的正常营业，若影响我方营业，所造成的一切损失由业

主赔偿。

5.2 目标店址所在商圈分析

5.2.1 商圈的定义：是指以门店所在地点为中心，沿着一定得方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。商圈大小与门店所处地段，经营规模，经营范围，门店心雨，交通条件等息息相关，它反映了门店的经营辐射能力。

5.2.2 商圈的构成：商圈通常由3部分构成。商圈结构可分为三层，并可以用3个同心圆表示：

（1）第一商圈：即核心商圈（primary tread zone），是店铺顾客最主要的来源。一般占顾客总数的55%--70%以上，是离门店最近，顾客密度最高的区域。

（2）第二商圈：即次级商圈（secondary tread zone），位于核心商圈的外围，顾客较为分散，来自此商圈的顾客占总人数的15%--25%左右。

（3）第三商圈：又叫边缘商圈（tertiary tread zone ），包括所有余下来的顾客，来自此商圈的顾客比例通常不超过10%。

5.2.3 商圈分析的意义

（1）详细了解顾客的人口和社会经济特征。具体来说，可以借用各种官方和非官方的资料了解有关情况。考察新开门店未来商圈有利于挖掘市场的机会，制订成功的经营战略。

（2）确定促销活动重点。如，95%的顾客都居住在距离门店3公里的范围内，那么在一家全市性报纸上做广告便明显不合算。为避免发行过量，应尽量选择覆盖现有或潜在商圈的传媒方式。

（3）商圈分析能够帮助确定新开分店是否能扩大市场，其顾客是否仅从现有分店转移而来。如超市在某地区开设有一家分店，该店辐射区为2公里，目前，若在3公里的地方开设分店，则下图1描述了这两家商店的商圈及其重叠情况，交叉部分表示两家分店商圈的重叠，在此区域两家分店同属于同一客户群。连锁门店需要考察的是新开分店后总销售额的净增长（新开分店总销售额的净增长=新开分店后原门店的总销售额+新门店总销售额-开设分店前原商店的总销售额）

（4）通过商圈分析来判断如果自身不扩张，竞争对手是否会在附近开设分店。通过自身扩张这一战略能有效的限制竞争对手进入自身的市场领取。

（5）可以计算出特定地理区域内的最佳网点数。

5.2.4 商圈测定的考虑因素：

收入、消费习惯、路口人流量、车流量。人的因素是否应在物业条件之前。

5.2.5商圈分析的流程

（1）稳定的家庭（人口）数的具体位置。考虑影响人们光顾的稳定因素。

（2）商业环境的利弊。确认附近有无竞争店，能否在面积、停车场、商品构成、经营手段等方方面与竞争店形成差别。

（3）是否为将来具有良好发展前景的地区。要研究人口增长率，城市规划政策等。

（4）对销售额作出预测，粗略地确定商圈范围。（了解当地同行业工资水

平，财务损益预测）

（5）对拟选的几个具体位置进行更详细的调查，作出优劣、适合性的具体评价，如进一步调查土地房产的适用性，周围环境状况及公共配套设施的状况，将来的发展余地，基础配套设施状况等。

5.3开店投资及经营费用的测算

由预算经理及工程经理根据《开店可行性报告》中的关键因素，进行开店成本测算。其中包括商业物业取得的成本，开店施工成本，设备成本等。

（1）开店投资主要包括：第一，设备，如冷冻冷藏设备、空调设备、收银系统、水电设备、办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。第二，工程。如招牌、空调水电工程、等。

（2）开店后经营费用预估

经营费用可分为固定费用和变动费用两类。固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利、折旧费、水电费、管理费等；变动费用是指随销售额的变化而变化的费用，如运杂费、商品损耗、营业税等。上述各项要控制在多少以内无一定的标准，但前提是毛利率要大于费用率。

5.4 开店部将《开店可行性报告》提交副总经理，由副总经理进行初步审核后，组织领导班子及各部门进行评审，评审通过后按集团相关流程进行提报审批。

6. 新店进场装修

（1）开店部根据租赁场地布局情况、场地平面图、租赁合同及新店卖场

配置图出具装修效果图及装修预算；

（2）开店部将新店装修效果图和装修预算费用报福万家领导班子进行审

阅；

（3）审批通过后，开店部根据预算金额，进行《功能性项目立项申请报

告》网签流程的提报。

（4）与置业集团签订代建合同。

7. 门店的布局与设计原则

7.1 出入口的设置

出入口必须以人流量、路线选取规律、目光辐射取向为调查基础，把门开在行人最多，路径最顺畅，最引人注目的地方。入口要设立醒目而有特色的标

志。

7.2 通道设计

顾客流动的主线是主通道，顾客流动的复线是副通道。主副通道根据超市的营销目标和商品的布局和陈列设计安排。

（1） 主通道设计。最具代表性的是 “凹”型主通道，可以让顾客顺利并明显

的看到陈列的各大品类，并能走过店内最主要的商品陈列区，较快找到目标商品。

（2） 主通道的宽度一般在2米以上，副通道在1.2-1.5米。收银线通道也应

适当宽些，一般在2米以上，以免大量购物车的集中，造成结款拥挤，影响顾客购物。

7.3 卖场与后场的设计

后场主要包括仓库，操作间，更衣室，办公区等，是超市补给的后方。设计时刻遵循下述原则：

（1） 从后场到卖场的商品补给线路要选择最短的距离。

（2） 从仓库到卖场的流通路线要采取单行道方式，减少各种商品补给线的

交叉和共用。

（3） 仓库，操作间与卖场的连接要平整一直，落差要以缓坡连接，切忌出

现台阶、门槛等，以保证商品补给的平稳，顺畅。

（4） 前后场连接处建议使用推拉门，一可使出入口宽敞，消除对大件商品

进出的限制，二是可节约开门空间，三是美观实用，隔离感强，较易与背景融合。

（5） 按国外经验数据，后场与卖场的面积比例约为2：8。（可以具体化一

些）

8. 门店美陈设计

8.1 福万家市场部负责拟定福万家VI 系统；

8.2市场部根据门店实际情况以及工程效果图，依据门店VI 标准设计门店店招（牌匾）效果图，由部门经理\主管副总经理\总经理审核通过后准备实施. ； 8.3根据新店实际需求，按门店VI 标准设计制作其他美陈物品，经部门经理\主管副总经理\总经理审核通过后准备实施；

8.4 相关物资材料按照集团采购管理标准及流程进行请购。 9．新开门店的证照办理

新店开业所需要的证照有：工商营业执照、卫生许可证、组织机构代码证、税务登记。办理证照所需要的材料如下： 9.1 卫生许可证

（1）从业人员健康证；（2）店面方位图、平面图；（3）租房合同；（4）法人身份证。

9.2 工商营业执照

（1）到工商局办理名称预登记。 （2）名称核准后，领取企业登记申请书。

（3）卫生许可证、环保审批手续两项审批合格后，在工商申请书特交位置加盖各自的审批章。

（4）到工商局办理营业执照 ，应备： 法人身份证复印件；股东会决议书；公司章程（若为分公司则需总公司营业执照复印件） 9.3 组织机构代码证 需提交的资料： （1）工商执照副本 （2）负责人身份证 （3）经办身份证

（4）有主管理单位需提交主管单位代码证复印件 9.4税务登记

（1）工商营业执照原件及复印件 （2）组织机构代码证原件及复印件

（3）经营场所证明（场地证明，产权证原件及复印件） （4）公司章程（个人独资企业、分支机构除外） （5）验资报告（个人独资企业、分支机构除外）

（6）法定代表人或负责人或业主的居民身份证、护照或者其他合法证件 （7）纳税人跨县（市）、区设立的分支机构，还需提供总机构的税务登记证副本；工商执照副本

（8）改组改制企业还需提供有关改组改制的批文 （9）房屋产权证、土地使用证、机动车行驶证等证件； （10）汽油、柴油消费税纳税人还需提供：

① 企业基本情况表

② 生产装置及工艺路线的简要说明

③ 企业生产的所有油品名称、产品标准及用途 10. 新开门店资产配置标准（人事提供） 11. 新开门店部门、人员配置及岗位职责 11.1 新开门店组织架构

考虑外地店铺（地采和财务） 11.2 门店各岗位员工岗位职责 （1）防损部

防损部经理.doc

防损部主管.doc

防损员.doc工程主管.doc

（2）收货部

收货部经理.doc

收货主管.doc

收货员.doc收货部文员.doc

（3） 前台部

前台经理.doc

客服主管.doc

收银主管.doc

现金房主管.doc

收银员.doc

客服员.doc

（4） 食品部

食品部经理.doc

食品主管.doc食品部员工.doc

（5） 非食品部

非食品经理.doc

非食品主管.doc非食品部员工.doc

（6） 生鲜部

生鲜部经理.doc

生鲜部主管.doc生鲜部员工.doc

（7） 美工

美工(店).doc

（8） 人事行政主管

行政文员（店）.do

c

（9） 信息主管 12. 新开门店员工培训

12.1 培训计划及内容

由总部人事行政部制订新员工培训计划排期，包括公司企业文化及各部门专业技能知识等。具体如下：

12.2 新员工培训计划表

13. 门店开业排期（60天倒计时）

14. 开业

14.1 试营运期间相关要求

（1） 维护商店标准 （2） 继续产品知识的培训 （3） 追踪管理日程表 （4） 反复检查仪式活动等 （5） 检查开店时用的贵宾卡 （6） 得到开业仪式流程

14.2开业庆典

（1） 所有管理人员、营业员上午7：30进场 （2） 管理人员着装整洁 （3） 追踪所有安排确保完成 （4） 核查在仪式期间每个人站的位置 （5） 剪彩

（再完善一下，另外，可以把里面的选址条件、财务预测、3种面积模式的面积分配、人员分配、商品结构等做成表格化）