（2000年9月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正2008年月日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第次会议修订）
陕西省人民代表大会常务委员会办公厅公告
（第一号）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四节 其他规定
第三章 前期物业管理
第一节 物业管理区域划分
第二节 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用和维护
第六章 专项维修资金的使用和管理
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条〔立法目的〕为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条〔概念解释〕本条例所称物业管理，是指业主通过招标或者协议的方式选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 〔适用范围〕本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
第四条 〔基本原则〕物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。
第五条〔部门职责〕省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、区（市、县）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。
第六条〔物业管理推进〕设区的市、区（市、县）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第七条〔业主的界定〕已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第八条 〔业主大会设置〕一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第九条 〔首次业主大会召开条件〕物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50％以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20％以上的。
第十条〔业主大会筹备组成立〕物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。
主管区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知十五日内，组织协调成立首次业主大会筹备组。
第十一条〔筹备组组成〕业主大会筹备组由五至九人组成，其中区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余业主代表。
业主大会筹备组组长由区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表在业主中推选。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。 第十二条〔建设单位和物业服务企业协助义务〕建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、建筑物及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
第十三条 〔筹备组职责〕业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定业主委员会选举办法；
（五）提出业主委员会成员候选人名单；
（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第（一）项至第（五）项的内容在物业管理区域内公示。
第十四条 〔筹备组终止〕业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。
业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
第二节 业主大会
第十五条〔业主大会决定事项〕下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会成员；
（三）选聘和解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第（四）项、第（五）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。
第十六条〔业主大会会议形式〕业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。
采用集体讨论形式的，业主可以全体参加，也可以按楼幢推选业主代表参加业主大会会议，或者由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。
采用书面形式征求意见的，业主委员会应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。
业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。
第十七条 〔业主大会会议表决方式〕业主大会会议表决采取记名投票的方式。 一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。
第十八条〔首次业主大会会议职责〕首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。
第十九条〔管理规约和议事规则内容〕管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。
管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示范文本由省建设行政主管部门制定。
第二十条〔管理规约和议事规则备案〕业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 〔业主大会会议种类〕业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当由业主委员会按照业主大会议事规则规定召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）占总人数五分之一以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主。但紧急情况除外。 第二十二条〔不按规定召开业主大会的救济〕业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开；逾期仍未召集的，由物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。
除业主委员会、物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人无权组织召开业主大会。
第三节 业主委员会
第二十三条〔业主委员会性质和职责〕业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）审核需要业主分摊的费用；
（五）监督管理业主共有收益；
（六）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；
（八）调解物业使用纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会执行业主大会决定引起的民事责任由全体业主共同承担。
第二十四条 〔业主委员会的组成和任期〕业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。
业主委员会组成人数为单数。组成人员任期一般为三年，可以连选连任。 业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则自行规定。
第二十五条 〔业主委员会选举〕业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于20％。
未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十六条〔业主委员会组成人员条件〕业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未拖欠物业管理服务费和专项维修资金；
（三）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；
（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（五）具备必要的工作时间。
第二十七条〔备案告知〕业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业服务企业。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。
第二十八条 〔业主委员会组成人员的禁止性义务〕业主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者报酬；
（二）承揽本物业管理区域的物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第二十九条〔业主委员会组成人员资格自行终止〕业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：
（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）被判处刑罚的。
第三十条〔成员资格终止〕业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：
（一）不履行业主委员会委员职责或者无故多次缺席业主委员会会议的；
（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（三）违反本条例第二十八条规定的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的
（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条〔组成人员变更〕业主委员会主任资格终止的，由一位副主任代理主任；副主任资格终止的，由业主委员会推选一位委员任副主任；委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。
业主委员会组成人员资格终止的，应当自公告之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
第三十二条 〔业主委员会会议召集〕业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第三十三条〔业主委员会会议要求〕业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签字同意。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。
第三十四条〔业主委员会会议提前告知〕业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。
第三十五条〔业主委员会届满换届〕业主委员会任期届满前两个月，由物业所在的区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责组织换届筹备组，组长由区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，其他人员从业主中推选。
业主委员会换届筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，候选人人数应当多于业主委员会组成人员人数，并在物业管理区域内公示。 业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十六条〔业主委员会交接〕业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起三日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十七条〔业主委员会特殊换届〕业主委员会集体辞职、或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的，新一届业主委员会的产生参照本条例第三十五条的规定进行，但原业主委员会应当自新一届业主委员会产
生之日起三日内完成移交工作。
第三十八条〔业主委员会渎职救济〕业主委员会及其组成人员未能履行职责或者其行为损害业主共同利益的，经占总人数五分之一以上业主提议可以召开业主大会临时会议。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则撤销业主委员会所作的决定、更换业主委员会组成人员或者决定业主委员会提前换届。
第三十九条〔业主委员会组成人员罢免〕占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起三日内组织召开业主大会临时会议。
业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第四节 其他规定
第四十条〔决定要求与救济〕业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十一条〔责任承担〕业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的成员承担相应的法律责任。 业主委员会执行业主大会决定引起的民事责任由全体业主共同承担。
第四十二条 〔工作经费〕业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第三章 前期物业管理
第一节 物业管理区域划分
第四十三条〔物业管理区域划分原则〕物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由区（市、县）物业管理行政主管部门划定。
第四十四条 〔物业管理区域具体划分〕物业管理区域按照下列规定进行具体划分：
（一）物业管理区域按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；
（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定；
（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
对物业管理区域划分有争议的，由区（市、县）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府确定。
第四十五条〔物业管理区域划分程序〕新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向区（市、县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区（市、县）物业管理行政主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。
第二节 前期物业管理
第四十六条〔前期物业管理〕前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
第四十七条〔前期物业服务企业选聘〕建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十八条 〔招投标时限〕建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成招投标工作：
（一）现售商品房项目在出售前三十日完成；
（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
第四十九条〔前期物业服务合同和临时管理规约备案〕建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自合同签订之日起十五日内向物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，临时管理规约应当遵守本条例第十九条第一款和第三款的规定，并与前期物业管理合同一并报送物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
第五十条 〔临时管理规约公示和承诺〕建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。
物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第五十一条〔前期物业服务合同期限〕前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第五十二条〔交接查验〕建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。
第五十三条 〔资料移交和查验〕建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第五十四条 〔物业管理用房配备〕新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定提供物业管理用房：
（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；
（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。 物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。
第四章 物业管理服务
第五十五条〔从业资质〕从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书；未取得企业法人营业执照、资质证书的，不得从事物业管理服务活动。 物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第五十六条〔物业管理服务统一原则〕一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、配套设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业管理服务。
第五十七条 〔业主大会选聘物业公司〕业主大会可以采用招标或者协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主委员会应当在业主大会会议召开十日前，将选聘方式、备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内提前公示，听取业主意见。
业主大会会议应当对选聘方式、选聘的物业服务企业、拟签订的物业服务合同的主要内容等进行投票表决。
第五十八条 〔物业服务合同签订和备案〕业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
第五十九条 〔物业服务合同基本内容〕物业服务合同应当包括下列内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务标准要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业的养护和维修要求；
（六）合同的期限、变更和解除；
（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）专项维修资金的管理使用；
（十）物业管理服务用房；
（十一）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同示范文本由省建设行政主管部门制定。
第六十条 〔物业服务范围〕物业服务企业可以提供下列服务：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
（三）公共绿化的养护和管理；
（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通；
（六）物业档案、资料管理；
（七）装饰装修管理服务；
（八）物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第六十一条〔物业服务项目转委托〕物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。 第六十二条〔物业服务收费〕物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主和物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等约定事项。
第六十三条〔专门费用收取〕物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取有关费用：
（一）业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；
（二）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
（三）全体业主共同使用的，由全体业主分摊；
（四）物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。
物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额等，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。
业主自用和共用的水、电、气、热等费用应当分别计算和收取，物业服务企业不得以提高水、电、气、热等政府定价的方式向业主收取公摊费用。
第六十四条〔专门费用委托收取〕供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付相关费用，物业服务企业不得向业主加收任何费用。
供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。
第六十五条〔安全防范应急预案及其备案〕物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发事件的预防和应对作出规定。
第六十六条〔物业服务合同届满〕物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
第六十七条〔资料财物移交〕物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业企业做好交接工作：
（一）业主共有的结余的资金；
（二）第五十三条规定的资料；
（三）物业服务用房；
（四）维修、保养物业形成的技术资料；
（五）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；
（六）其他应当移交的资料和财物。
物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
第六十八条〔纠纷解决〕业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第五章 物业的使用和维护
第六十九条〔物业使用限制〕物业使用中不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）擅自将住宅改变为经营性用房；
（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）侵占绿地，毁坏花草树木；
（七）乱倒垃圾、乱堆杂物；
（八）乱设摊点、乱停车辆；
（九）违反规定饲养动物；
（十）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；
（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；
（十二）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当予以配合。
第七十条〔占用挖掘道路和场地要求〕业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。
第七十一条〔维修养护责任〕物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者使用人应当予以配合；相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承担赔偿责任。
因维修养护物业共用部位、共用设施设备，造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第七十二条〔专业经营单位维修养护责任〕新建住宅小区的供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等相关管线和设施设备的设计、施工，建设单位应当交由专业经营单位承担，并由专业经营单位负责相关管线和设施设备的维修、养护。
专业经营单位因维修、养护相关管线和设施设备维修，需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第七十三条〔装饰装修要求〕业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。 业主违反房屋装修装饰规定和管理规约，物业服务企业应当予以制止；业主拒不改正或者已造成损害后果的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处
理；造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。
物业服务企业不得以任何形式收取房屋装饰装修保证金。
第七十四条〔停车管理〕物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。
物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，所得收益属于业主共有，物业服务企业可以按照与业主委员会约定的比例从中提取停放服务费。
物业管理区域内停放车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第七十五条〔共用物业经营〕利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关
手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十六条〔建设单位保修责任〕建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以自行组织维修，也可以委托物业服务企业维修。
第七十七条〔保修金的交纳和使用〕建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门交纳物业建筑安装总造价2％的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门核实后，由业主委员会组织维修，所需费用从保修金中垫支；建设单位应当自收到物业管理行政主管部门通知之日起十五日内足额补存。
建设单位在物业保修期限内妥善履行保修义务的，保修期限届满时，应当返还保修金本息余额。
物业维修保修金交纳、使用、管理和退还的具体办法由省人民政府制定。
第六章 专项维修资金的使用和管理
第七十八条〔专项维修资金交存〕住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十九条〔商住维修资金交存标准〕商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％。
设区的市、县（市）物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。
第八十条〔已售公有住房维修资金交存标准〕已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。
公有住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取专项维修资金。
第八十一条 〔业主的交存义务〕商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户，或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。
业主交存的专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
专项维修资金不敷使用时，按物业建筑面积向业主续筹。
第八十二条〔维修资金管理〕业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由设区的市、县（市）物业管理行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，由设区的市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维
修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专项维修资金管理制度。
专项维修资金的具体管理使用办法，由省人民政府另行制定。
第八十三条 〔维修资金的转移〕房屋所有权转让时，结余的专项维修资金随物业所有权同时转让。
房屋灭失的，按照下列规定返还结余的专项维修资金：
（一）业主交存的返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。
第八十四条〔专项维修资金转交〕本条例实施前商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当交由设区的市、县（市）物业管理行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当交由设区的市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当将业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第七章 法律责任
第八十五条〔不交资料印章责任〕违反本条例第三十一条第二款规定，业主委员会组成人员资格终止后，逾期不交回有关资料、印章的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十六条〔选聘物业服务企业方式责任〕违反本条例第四十七条第二款规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万
元以上十万元以下的罚款。
第八十七条〔未按时限完成招投标责任〕违反本条例第四十八条规定，建设单位未按规定时限完成招投标工作的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款。
第八十八条〔未按规定备案和公示责任〕有下列情形之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款：
（一）违反本条例第四十九条规定，建设单位未按时将前期物业服务合同和临时管理规约报送备案的；
（二）违反本条例第五十条第一款规定，建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的；
（三）违反本条例第五十八条第二款规定，物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。
第八十九条〔未按规定修复处理责任〕违反本条例第五十二条规定，建设单位在交接验收时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位和共用设施设备未进行修复处理的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。
第九十条〔有关物业管理用房责任〕违反本条例第五十四条第一款规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。
第九十一条〔擅自改变物业服务用房责任〕违反本条例第五十四条第二款规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第九十二条〔资质法律责任〕违反本条例第五十五条第一款规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上物业管理行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
违反本条例第五十五条第二款规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十三条〔不按规定移交资料等责任〕违反本条例第五十三条、第六十七条
第一款规定，建设单位、物业服务企业不移交有关资料的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十七条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由县级以上物业管理行政主管部门责令追回；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十四条〔物业服务项目转委托责任〕违反本条例第六十一条规定，物业服务企业将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十五条〔未公示服务内容等责任〕违反本条例第六十二条第三款规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。
第九十六条〔未公示公摊费用等责任〕违反本条例第六十三条第二款规定，物业服务企业没有定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。
第九十七条〔物业服务企业未及时退出责任〕违反本条例第六十六条第三款规定，物业服务企业未及时退出物业管理区域的，由县级以上物业管理行政主管部门责令其限期退出；逾期未退出的，处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期三个月仍未退出的，由颁发其资
质证书的物业管理行政主管部门吊销其资质证书。
第九十八条〔损坏物业等责任〕违反本条例第六十九条、第七十条、第七十二条第二款、第七十五条规定，有下列行为之一的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下罚款；对单位处五万元以上二十万元以下罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备的；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
第九十九条〔收取装饰装修保证金责任〕违反本条例第七十三条第三款规定，物业服务企业收取或者变相收取房屋装饰装修保证金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期退还，逾期未退还的，处收取金额3％以上5％以下的罚款。
第一百条〔未交纳补存物业保修金责任〕违反本条例第七十七条第一款、第二款规定，建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期交纳；逾期未交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金，可以处一万元以上三万元以下的罚款。
第一百零一条〔挪用专项维修资金责任〕违反本条例第七十八条第二款规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资
金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第一百零二条〔未及时转交专项维修资金责任〕违反本条例第八十四条第一款规定，未及时转交本条例实施前商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期转交，逾期未转交的，处专项维修资金总额1％以上5％以下的罚款。
未及时转交已售公有住房专项维修资金的，由县级以上财政部门或者物业管理行政主管部门依照前款规定处罚。
第一百零三条 〔援引条款〕违反本条例规定的行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定。
第一百零四条〔听证制度〕县级以上物业管理行政主管部门作出吊销资质证书，十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。
第一百零五条 〔救济措施〕物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第一百零六条〔国家工作人员责任〕国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第一百零七条 〔其他用语解释〕本条例中有关的专业用语含义：
（一）自用部位是指门户以内，业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设备是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道，电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）共用设施设备是指物业管理区域内业主共同使用的电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。
第一百零八条 〔施行日期〕本条例自2008年月日起施行。
岗位要求:
1、具有二年以上物业行业收费管理岗位经验；
2、熟悉物业公司生产性支出费用统计入账流程。
3、熟悉管理费、水电费、天然气费、热力费、排污费及特约服务费等各项费用的收费标准和计算办法；
4、熟悉各类代收费项目的收费标准和政策规定；
5、熟悉垃圾清运费、各类维修费得汇总入账工作流程；
6、熟悉各类与收入支出相关的合同管理工作流程；
7、具有强烈的责任心，主动服务意识及上进心；
8、为人踏实、诚恳、忠诚，具有良好的职业操守。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
国家发展改革委、建设部
关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格〔2003〕1864号
各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
发展改革委
建 设 部
二○○三年十一月十三日
编辑本段物业服务收费管理办法内容
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条
国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条
物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 第十一条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 第十四条
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条
物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条
政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 第二十二条
各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条
本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条
本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
服务及收费等级中准价格（元/建筑平方米、月）浮动幅度
一 级1.00±20%
二 级0.75 ±20%
三 级0.50±20%
四 级0.35 ±20%
国家发展改革委、建设部
关于印发《物业业务收费明码标价规定》的通知
发改价检[2004]1428号
各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委（计委）、物价局、建设厅、房地局： 为进一步规范物业业务收费行为，提高物业业务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和业务实行明码标价的规定》，我们制定了《物业业务收费明码标价规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
附：物业业务收费明码标价规定
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二零零四年七月十九日 编辑本段物业业务收费明码标价规定
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。
第二条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。 编辑本段物业服务法律解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 法释[2009]8号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十五日 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合
同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 编辑本段物业服务工作十要则
一、工作应自己创造，而不能等待； 二、所谓工作，就是主动去做，而不能被动； 三、应致力于大的工作。只做小的工作会使你渺小、平庸； 四、要抓住困难的工作去做。克服困难，获得成功，才有进步； 五、抓住就不放，达不到目的，死不罢休； 六、主动把周围的人调动起来。调动与被调动，长时间后便有天壤之别； 七、要有计划。只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望； 八、要有信心。正因为没有信心，你的工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散； 九、所谓服务就是开动脑筋，眼观六路、耳听八方、面面俱到、滴水不漏； 十、不要害怕摩擦。摩擦是前进之母、积极之养料。害怕摩擦，就会使你变得软弱无能。
（2000年9月23日陕西省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过2004年8月3日陕西省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议修正2008年月日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第次会议修订）
陕西省人民代表大会常务委员会办公厅公告
（第一号）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二节 业主大会
第三节 业主委员会
第四节 其他规定
第三章 前期物业管理
第一节 物业管理区域划分
第二节 前期物业管理
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用和维护
第六章 专项维修资金的使用和管理
第七章 法律责任
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条〔立法目的〕为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，创造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条〔概念解释〕本条例所称物业管理，是指业主通过招标或者协议的方式选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 〔适用范围〕本条例适用于本省行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
第四条 〔基本原则〕物业管理实行业主自治、专业服务、公开公平、诚实信用的原则。
第五条〔部门职责〕省人民政府建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。设区的市、区（市、县）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理活动的相关监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府依法做好辖区内物业管理活动的监督管理工作。
第六条〔物业管理推进〕设区的市、区（市、县）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第七条〔业主的界定〕已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。
新建商品房已交付使用但未进行房屋权属登记的，经房地产管理部门登记备案的商品房买卖合同记载的买受人，在物业管理活动中视为业主。
业主对物业共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。
第八条 〔业主大会设置〕一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。
物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。
第九条 〔首次业主大会召开条件〕物业管理区域符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会会议：
（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积50％以上的；
（二）首套房屋出售并交付使用满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积20％以上的。
第十条〔业主大会筹备组成立〕物业管理区域符合本条例第九条规定的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府，并在物业管理区域公告。建设单位未及时履行告知义务的，业主可以书面形式告知。
主管区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府自收到书面告知十五日内，组织协调成立首次业主大会筹备组。
第十一条〔筹备组组成〕业主大会筹备组由五至九人组成，其中区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员一名，建设单位的代表一名，其余业主代表。
业主大会筹备组组长由区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，业主代表在业主中推选。
业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告。 第十二条〔建设单位和物业服务企业协助义务〕建设单位及其选聘的物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，提供物业管理区域内业主名单、建筑物及其附属设施和相关场地的基本情况等文件资料，并在物业管理区域内提供相应的人力、场地支持。
第十三条 〔筹备组职责〕业主大会筹备组履行下列职责：
（一）确定召开首次业主大会会议的时间、地点和内容；
（二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
（四）拟定业主委员会选举办法；
（五）提出业主委员会成员候选人名单；
（六）承担召开首次业主大会会议的其他准备工作。
业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第（一）项至第（五）项的内容在物业管理区域内公示。
第十四条 〔筹备组终止〕业主大会筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
业主大会筹备组应当自业主委员会选举产生之日起，移交业主名册等有关资料，并终止活动。
业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。
第二节 业主大会
第十五条〔业主大会决定事项〕下列事项由业主大会决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；
（二）选举业主委员会、更换业主委员会成员；
（三）选聘和解聘物业服务企业；
（四）筹集和使用专项维修资金；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定前款第（四）项、第（五）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主委员会应当在业主大会作出决定之日起三日内，将决定事项在物业管理区域内公告，并以书面形式告知全体业主。
第十六条〔业主大会会议形式〕业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主参加。
采用集体讨论形式的，业主可以全体参加，也可以按楼幢推选业主代表参加业主大会会议，或者由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。
采用书面形式征求意见的，业主委员会应当将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。
业主可以委托他人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，并载明委托事项。
第十七条 〔业主大会会议表决方式〕业主大会会议表决采取记名投票的方式。 一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。
第十八条〔首次业主大会会议职责〕首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法进行表决，并选举产生业主委员会。
第十九条〔管理规约和议事规则内容〕管理规约应当对业主合理使用专有部分的权利和义务，物业共有部分的使用、维护、管理、收益办法，业主分担物业管理区域内的各类费用的方式，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会成员资格和人数以及任期等事项作出约定。
管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规或者损害社会公共利益，其示范文本由省建设行政主管部门制定。
第二十条〔管理规约和议事规则备案〕业主大会表决通过的管理规约和业主大会议事规则，应当自通过之日起十五日内，由业主委员会报物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 〔业主大会会议种类〕业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当由业主委员会按照业主大会议事规则规定召开。 有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）占总人数五分之一以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。
业主委员会应当在组织召开业主大会会议十五日前，将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项在物业管理区域内公告，并书面告知全体业主。但紧急情况除外。 第二十二条〔不按规定召开业主大会的救济〕业主委员会不按规定履行组织召开业主大会会议职责的，业主可以请求物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令其限期组织召开；逾期仍未召集的，由物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会。
除业主委员会、物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府外，任何单位和个人无权组织召开业主大会。
第三节 业主委员会
第二十三条〔业主委员会性质和职责〕业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定；
（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）审核需要业主分摊的费用；
（五）监督管理业主共有收益；
（六）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（七）监督管理规约、物业管理制度的遵守和执行；
（八）调解物业使用纠纷；
（九）业主大会赋予的其他职责。
业主委员会执行业主大会决定引起的民事责任由全体业主共同承担。
第二十四条 〔业主委员会的组成和任期〕业主委员会由主任、副主任、委员以及候补委员组成。
业主委员会组成人数为单数。组成人员任期一般为三年，可以连选连任。 业主委员会组成人员的具体人数等事项由业主大会议事规则自行规定。
第二十五条 〔业主委员会选举〕业主委员会组成人员实行差额选举，差额比例不得低于20％。
未当选业主委员会主任、副主任、委员的，按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。
第二十六条〔业主委员会组成人员条件〕业主委员会组成人员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）履行业主义务，未拖欠物业管理服务费和专项维修资金；
（三）本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；
（四）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；
（五）具备必要的工作时间。
第二十七条〔备案告知〕业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，并告知物业服务企业。
备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告原备案单位，并告知物业服务企业。
第二十八条 〔业主委员会组成人员的禁止性义务〕业主委员会组成人员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者报酬；
（二）承揽本物业管理区域的物业服务企业的业务或者推荐他人到该企业工作；
（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第二十九条〔业主委员会组成人员资格自行终止〕业主委员会组成人员有下列情形之一的，其业主委员会组成人员资格自行终止：
（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）被判处刑罚的。
第三十条〔成员资格终止〕业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会组成人员资格终止：
（一）不履行业主委员会委员职责或者无故多次缺席业主委员会会议的；
（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；
（三）违反本条例第二十八条规定的；
（四）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的
（五）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条〔组成人员变更〕业主委员会主任资格终止的，由一位副主任代理主任；副主任资格终止的，由业主委员会推选一位委员任副主任；委员资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告组成人员的变更情况。
业主委员会组成人员资格终止的，应当自公告之日起三日内将其保管的有关资料、印章等物品交回业主委员会。
第三十二条 〔业主委员会会议召集〕业主委员会会议由主任召集。主任因故不能履行职责时，由副主任召集。
经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。
第三十三条〔业主委员会会议要求〕业主委员会会议应当有过半数有表决权的组成人员出席，作出决定须经有表决权的组成人员半数以上签字同意。
业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在物业管理区域内公告。
第三十四条〔业主委员会会议提前告知〕业主委员会讨论、决定物业管理公共事项，应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告会议议程，听取业主的意见和建议。
第三十五条〔业主委员会届满换届〕业主委员会任期届满前两个月，由物业所在的区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府负责组织换届筹备组，组长由区（市、县）物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府工作人员担任，其他人员从业主中推选。
业主委员会换届筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域公告
业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，候选人人数应当多于业主委员会组成人员人数，并在物业管理区域内公示。 业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任期届满前，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
第三十六条〔业主委员会交接〕业主大会会议选举产生新一届业主委员会后，原业主委员会应当自任期届满之日起三日内，将印章、档案资料以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。
第三十七条〔业主委员会特殊换届〕业主委员会集体辞职、或者专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主要求业主委员会提前换届的，新一届业主委员会的产生参照本条例第三十五条的规定进行，但原业主委员会应当自新一届业主委员会产
生之日起三日内完成移交工作。
第三十八条〔业主委员会渎职救济〕业主委员会及其组成人员未能履行职责或者其行为损害业主共同利益的，经占总人数五分之一以上业主提议可以召开业主大会临时会议。
业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则撤销业主委员会所作的决定、更换业主委员会组成人员或者决定业主委员会提前换届。
第三十九条〔业主委员会组成人员罢免〕占总人数五分之一以上的业主联名，可以向业主大会或者业主委员会提出罢免业主委员会组成人员的建议。业主委员会应当在收到罢免建议之日起三日内组织召开业主大会临时会议。
业主大会罢免业主委员会组成人员须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。
第四节 其他规定
第四十条〔决定要求与救济〕业主大会、业主委员会的决定，对物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会、业主委员会不得作出违反法律、法规或者与本物业管理区域物业管理无关的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第四十一条〔责任承担〕业主委员会超越职权作出的决定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的成员承担相应的法律责任。 业主委员会执行业主大会决定引起的民事责任由全体业主共同承担。
第四十二条 〔工作经费〕业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第三章 前期物业管理
第一节 物业管理区域划分
第四十三条〔物业管理区域划分原则〕物业管理区域的划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于管理的原则，由区（市、县）物业管理行政主管部门划定。
第四十四条 〔物业管理区域具体划分〕物业管理区域按照下列规定进行具体划分：
（一）物业管理区域按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；
（二）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；
（三）已经实施物业管理的区域，按照现有物业管理范围划定；
（四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。
对物业管理区域划分有争议的，由区（市、县）物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府确定。
第四十五条〔物业管理区域划分程序〕新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向区（市、县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。
区（市、县）物业管理行政主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。
第二节 前期物业管理
第四十六条〔前期物业管理〕前期物业管理是指业主委员会或者业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。
第四十七条〔前期物业服务企业选聘〕建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于三个或者住宅规模不超过三万平方米的，经物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第四十八条 〔招投标时限〕建设单位采用招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成招投标工作：
（一）现售商品房项目在出售前三十日完成；
（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前九十日完成。
第四十九条〔前期物业服务合同和临时管理规约备案〕建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并自合同签订之日起十五日内向物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
建设单位应当在销售物业前制定临时管理规约，临时管理规约应当遵守本条例第十九条第一款和第三款的规定，并与前期物业管理合同一并报送物业所在地区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
第五十条 〔临时管理规约公示和承诺〕建设单位应当将备案后的临时管理规约在销售场所公示。
建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，载明由物业买受人交纳的前期物业管理服务费的时间、标准和方式。
物业买受人在与建设单位签订买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第五十一条〔前期物业服务合同期限〕前期物业服务合同可以约定期限；但是期限尚未届满，业主委员会或者业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第五十二条〔交接查验〕建设单位和物业服务企业办理物业交接手续时，应当共同对物业的共用部位、共用设施设备进行交接查验，不符合竣工验收资料的，由建设单位负责处理。
第五十三条 〔资料移交和查验〕建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）共用设施设备清单；
（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第五十四条 〔物业管理用房配备〕新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定提供物业管理用房：
（一）物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；
（二）物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供；
（三）具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50％。
业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。 物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。
第四章 物业管理服务
第五十五条〔从业资质〕从事物业管理服务的企业，应当依法取得物业管理资质证书；未取得企业法人营业执照、资质证书的，不得从事物业管理服务活动。 物业管理专业人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第五十六条〔物业管理服务统一原则〕一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业管理服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、配套设施设备和相关场地不得分割管理。
分期开发的物业，前期建成部分已确定物业服务企业的，后期建成部分应当由同一物业服务企业提供物业管理服务。
第五十七条 〔业主大会选聘物业公司〕业主大会可以采用招标或者协议的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
业主委员会应当在业主大会会议召开十日前，将选聘方式、备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内提前公示，听取业主意见。
业主大会会议应当对选聘方式、选聘的物业服务企业、拟签订的物业服务合同的主要内容等进行投票表决。
第五十八条 〔物业服务合同签订和备案〕业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
物业服务企业应当自合同签订之日起十五日内将物业服务合同报物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门备案。
第五十九条 〔物业服务合同基本内容〕物业服务合同应当包括下列内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务标准要求；
（四）物业管理服务费的标准和收取办法；
（五）物业的养护和维修要求；
（六）合同的期限、变更和解除；
（七）合同终止时物业资料、财物的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）专项维修资金的管理使用；
（十）物业管理服务用房；
（十一）双方当事人约定的其他事项。
物业服务合同示范文本由省建设行政主管部门制定。
第六十条 〔物业服务范围〕物业服务企业可以提供下列服务：
（一）物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
（二）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
（三）公共绿化的养护和管理；
（四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；
（五）车辆停放管理服务，保障道路畅通；
（六）物业档案、资料管理；
（七）装饰装修管理服务；
（八）物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业不得以通知、声明、告示等方式作出对业主不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害业主合法权益应当承担的责任。
第六十一条〔物业服务项目转委托〕物业服务企业可以根据物业服务合同约定，聘请专业机构承担机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。 第六十二条〔物业服务收费〕物业服务收费应当遵循公平、合理、质价相符的原则，按照不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
物业服务的收费标准和形式，由建设单位或者业主和物业服务企业按照国家和本省物业服务价格有关规定，在物业服务合同中约定，并向价格行政主管部门备案。 物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等约定事项。
第六十三条〔专门费用收取〕物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照下列规定向最终用户收取有关费用：
（一）业主自用的按分户的计量器具显示的量值向业主收取；
（二）部分业主共同使用的，由相关业主分摊；
（三）全体业主共同使用的，由全体业主分摊；
（四）物业服务企业使用的，由物业服务企业承担。
物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额等，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。
业主自用和共用的水、电、气、热等费用应当分别计算和收取，物业服务企业不得以提高水、电、气、热等政府定价的方式向业主收取公摊费用。
第六十四条〔专门费用委托收取〕供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的，应当向物业服务企业支付相关费用，物业服务企业不得向业主加收任何费用。
供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。
供水、供电、供气、供热、有线电视等专业经营单位违反前款规定，给业主、物业服务企业造成损失的，应当承担赔偿责任。
第六十五条〔安全防范应急预案及其备案〕物业服务企业应当制定物业管理区域内安全防范应急预案，对突发事件的预防和应对作出规定。
第六十六条〔物业服务合同届满〕物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。
业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满七日前与物业服务企业续签物业服务合同。
业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。
第六十七条〔资料财物移交〕物业服务企业退出物业管理区域时，应当向业主委员会移交下列资料和财物，并配合新的物业企业做好交接工作：
（一）业主共有的结余的资金；
（二）第五十三条规定的资料；
（三）物业服务用房；
（四）维修、保养物业形成的技术资料；
（五）物业管理期间配置的属业主共有的固定设施设备；
（六）其他应当移交的资料和财物。
物业服务企业不得损坏、隐匿、销毁物业资料和财物。
第六十八条〔纠纷解决〕业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理服务活动中发生争议的，可以要求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府调解，也可以依法提起民事诉讼或者申请仲裁。
业主、业主委员会、物业服务企业对违反本条例的行为，可以向物业管理行政主管部门及其他有关部门投诉举报，有关部门应当及时调查、核实，并依法处理。
第五章 物业的使用和维护
第六十九条〔物业使用限制〕物业使用中不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；
（三）擅自将住宅改变为经营性用房；
（四）存放易燃、易爆、剧毒和放射性物品；
（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（六）侵占绿地，毁坏花草树木；
（七）乱倒垃圾、乱堆杂物；
（八）乱设摊点、乱停车辆；
（九）违反规定饲养动物；
（十）排放有毒、有害物质，发出超过规定标准的噪声；
（十一）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画、乱悬挂；
（十二）法律、法规以及管理规约禁止的其他行为。物业管理区域内发生上述行为时，业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当予以配合。
第七十条〔占用挖掘道路和场地要求〕业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。
第七十一条〔维修养护责任〕物业共用部位、共用设施设备维修养护时，相关业主或者使用人应当予以配合；相关业主或者使用人不予配合造成其他业主和物业服务企业损失的，应当承担赔偿责任。
因维修养护物业共用部位、共用设施设备，造成相关业主的自用部位、自用设施设备损坏或者其他损失的，责任人应当承担赔偿责任。
第七十二条〔专业经营单位维修养护责任〕新建住宅小区的供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等相关管线和设施设备的设计、施工，建设单位应当交由专业经营单位承担，并由专业经营单位负责相关管线和设施设备的维修、养护。
专业经营单位因维修、养护相关管线和设施设备维修，需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第七十三条〔装饰装修要求〕业主装饰装修房屋，应当遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的规定以及管理规约，并告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项，并对房屋装修装饰施工进行监督。 业主违反房屋装修装饰规定和管理规约，物业服务企业应当予以制止；业主拒不改正或者已造成损害后果的，物业服务企业应当报告有关行政主管部门依法处
理；造成相邻业主损失或者对公共利益造成损害的，业主应当承担赔偿责任。
物业服务企业不得以任何形式收取房屋装饰装修保证金。
第七十四条〔停车管理〕物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式首先满足业主的需要。
物业服务企业应当依据物价部门核定的标准收取机动车辆停放服务费。
占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆，所得收益属于业主共有，物业服务企业可以按照与业主委员会约定的比例从中提取停放服务费。
物业管理区域内停放车辆的，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。
第七十五条〔共用物业经营〕利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当经相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业意见后，按照规定办理有关
手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第七十六条〔建设单位保修责任〕建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以自行组织维修，也可以委托物业服务企业维修。
第七十七条〔保修金的交纳和使用〕建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门交纳物业建筑安装总造价2％的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。
物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主或者业主委员会可以提出申请，经物业所在地的区（市、县）物业管理行政主管部门核实后，由业主委员会组织维修，所需费用从保修金中垫支；建设单位应当自收到物业管理行政主管部门通知之日起十五日内足额补存。
建设单位在物业保修期限内妥善履行保修义务的，保修期限届满时，应当返还保修金本息余额。
物业维修保修金交纳、使用、管理和退还的具体办法由省人民政府制定。
第六章 专项维修资金的使用和管理
第七十八条〔专项维修资金交存〕住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主以及出售公有住房的单位，应当交存专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十九条〔商住维修资金交存标准〕商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％。
设区的市、县（市）物业管理行政主管部门，应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额，并适时调整。
第八十条〔已售公有住房维修资金交存标准〕已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金的数额为当地房改成本价的2％。
公有住房售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取专项维修资金。
第八十一条 〔业主的交存义务〕商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期专项维修资金存入专项维修资金专户。
已售公有住房的业主应当在办理房屋权属登记前，将首期专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户，或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起三十日内，将提取的专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户。
业主交存的专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的专项维修资金属于公有住房售房单位所有。
专项维修资金不敷使用时，按物业建筑面积向业主续筹。
第八十二条〔维修资金管理〕业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的专项维修资金，由设区的市、县（市）物业管理行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，由设区的市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当按照国家规定将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维
修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立专项维修资金管理制度。
专项维修资金的具体管理使用办法，由省人民政府另行制定。
第八十三条 〔维修资金的转移〕房屋所有权转让时，结余的专项维修资金随物业所有权同时转让。
房屋灭失的，按照下列规定返还结余的专项维修资金：
（一）业主交存的返还业主；
（二）公有住房售房单位交存的部分返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系收缴同级国库。
第八十四条〔专项维修资金转交〕本条例实施前商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当交由设区的市、县（市）物业管理行政主管部门代管；已售公有住房专项维修资金，该物业管理区域业主大会尚未成立的，应当交由设区的市、县（市）财政部门或者物业管理行政主管部门负责管理。
业主大会成立后，专项维修资金代管部门或者管理部门应当将业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第七章 法律责任
第八十五条〔不交资料印章责任〕违反本条例第三十一条第二款规定，业主委员会组成人员资格终止后，逾期不交回有关资料、印章的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令交回；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第八十六条〔选聘物业服务企业方式责任〕违反本条例第四十七条第二款规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五万
元以上十万元以下的罚款。
第八十七条〔未按时限完成招投标责任〕违反本条例第四十八条规定，建设单位未按规定时限完成招投标工作的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，可以处一万元以上五万元以下的罚款。
第八十八条〔未按规定备案和公示责任〕有下列情形之一的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款：
（一）违反本条例第四十九条规定，建设单位未按时将前期物业服务合同和临时管理规约报送备案的；
（二）违反本条例第五十条第一款规定，建设单位未将备案后的临时管理规约在销售场所公示的；
（三）违反本条例第五十八条第二款规定，物业服务企业未按时将物业服务合同报送备案的。
第八十九条〔未按规定修复处理责任〕违反本条例第五十二条规定，建设单位在交接验收时，对不符合竣工验收资料的物业共用部位和共用设施设备未进行修复处理的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，逾期未改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。
第九十条〔有关物业管理用房责任〕违反本条例第五十四条第一款规定，建设单位未按规定配置物业管理用房的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下罚款。
第九十一条〔擅自改变物业服务用房责任〕违反本条例第五十四条第二款规定，物业服务企业擅自改变物业服务用房用途的，由县级以上物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第九十二条〔资质法律责任〕违反本条例第五十五条第一款规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上物业管理行政主管部门没收违法所得，并处五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
违反本条例第五十五条第二款规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处以五万元以上二十万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十三条〔不按规定移交资料等责任〕违反本条例第五十三条、第六十七条
第一款规定，建设单位、物业服务企业不移交有关资料的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以一万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十七条第二款规定，物业服务企业损坏、隐匿、销毁物业资料和财物的，由县级以上物业管理行政主管部门责令追回；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十四条〔物业服务项目转委托责任〕违反本条例第六十一条规定，物业服务企业将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第九十五条〔未公示服务内容等责任〕违反本条例第六十二条第三款规定，物业服务企业未在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费项目及收费标准等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。
第九十六条〔未公示公摊费用等责任〕违反本条例第六十三条第二款规定，物业服务企业没有定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额等事项的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处五千元以上一万元以下罚款。
第九十七条〔物业服务企业未及时退出责任〕违反本条例第六十六条第三款规定，物业服务企业未及时退出物业管理区域的，由县级以上物业管理行政主管部门责令其限期退出；逾期未退出的，处以五万元以上十万元以下的罚款；逾期三个月仍未退出的，由颁发其资
质证书的物业管理行政主管部门吊销其资质证书。
第九十八条〔损坏物业等责任〕违反本条例第六十九条、第七十条、第七十二条第二款、第七十五条规定，有下列行为之一的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，对个人处一千元以上一万元以下罚款；对单位处五万元以上二十万元以下罚款；所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗的；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备的；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
第九十九条〔收取装饰装修保证金责任〕违反本条例第七十三条第三款规定，物业服务企业收取或者变相收取房屋装饰装修保证金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期退还，逾期未退还的，处收取金额3％以上5％以下的罚款。
第一百条〔未交纳补存物业保修金责任〕违反本条例第七十七条第一款、第二款规定，建设单位未按规定交纳、补存物业保修金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期交纳；逾期未交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分0.5‰的滞纳金，可以处一万元以上三万元以下的罚款。
第一百零一条〔挪用专项维修资金责任〕违反本条例第七十八条第二款规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资
金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第一百零二条〔未及时转交专项维修资金责任〕违反本条例第八十四条第一款规定，未及时转交本条例实施前商品住宅业主、非住宅业主已经交存的专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期转交，逾期未转交的，处专项维修资金总额1％以上5％以下的罚款。
未及时转交已售公有住房专项维修资金的，由县级以上财政部门或者物业管理行政主管部门依照前款规定处罚。
第一百零三条 〔援引条款〕违反本条例规定的行为，法律法规已有处罚规定的，从其规定。
第一百零四条〔听证制度〕县级以上物业管理行政主管部门作出吊销资质证书，十万元以上罚款处罚决定的，应当告知当事人有要求听证的权利。
第一百零五条 〔救济措施〕物业服务企业未履行物业服务合同约定的义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。
业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。
第一百零六条〔国家工作人员责任〕国家机关工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附 则
第一百零七条 〔其他用语解释〕本条例中有关的专业用语含义：
（一）自用部位是指门户以内，业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设备是指门户以内，业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道，电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）共用设施设备是指物业管理区域内业主共同使用的电梯、天线、照明设施、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备和共用设施设备使用的房屋等。
第一百零八条 〔施行日期〕本条例自2008年月日起施行。
岗位要求:
1、具有二年以上物业行业收费管理岗位经验；
2、熟悉物业公司生产性支出费用统计入账流程。
3、熟悉管理费、水电费、天然气费、热力费、排污费及特约服务费等各项费用的收费标准和计算办法；
4、熟悉各类代收费项目的收费标准和政策规定；
5、熟悉垃圾清运费、各类维修费得汇总入账工作流程；
6、熟悉各类与收入支出相关的合同管理工作流程；
7、具有强烈的责任心，主动服务意识及上进心；
8、为人踏实、诚恳、忠诚，具有良好的职业操守。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
国家发展改革委、建设部
关于印发物业服务收费管理办法的通知
发改价格〔2003〕1864号
各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局：
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，我们制定了《物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请按照执行。
发展改革委
建 设 部
二○○三年十一月十三日
编辑本段物业服务收费管理办法内容
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》，制定本办法。
第二条
本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条
国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。
县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第五条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条
物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
第七条
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第八条
物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第九条
业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条
建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。 第十一条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十二条
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十三条
物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 第十四条
物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十五条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 第十六条
纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十七条
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条
物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条
物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十一条
政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 第二十二条
各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法，并报国家发展和改革委员会、建设部备案。
第二十三条
本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。
第二十四条
本办法自2004年1月1日起执行，原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号）同时废止。
服务及收费等级中准价格（元/建筑平方米、月）浮动幅度
一 级1.00±20%
二 级0.75 ±20%
三 级0.50±20%
四 级0.35 ±20%
国家发展改革委、建设部
关于印发《物业业务收费明码标价规定》的通知
发改价检[2004]1428号
各省、自治区、直辖市及计划单列市发展改革委（计委）、物价局、建设厅、房地局： 为进一步规范物业业务收费行为，提高物业业务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和业务实行明码标价的规定》，我们制定了《物业业务收费明码标价规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。
附：物业业务收费明码标价规定
中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二零零四年七月十九日 编辑本段物业业务收费明码标价规定
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，提高物业服务收费透明度，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《关于商品和服务实行明码标价的规定》，制定本规定。
第二条 物业管理企业向业主提供服务（包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务），应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。
第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。
第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。
第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。
第六条 物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。
实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。
第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。
第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。
第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。
第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。
第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。
第十二条 对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。
第十三条 本规定自2004年10月1日起施行。 编辑本段物业服务法律解释
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过） 法释[2009]8号 中华人民共和国最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十五日 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合
同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。 第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。 物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。 第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。 第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。 编辑本段物业服务工作十要则
一、工作应自己创造，而不能等待； 二、所谓工作，就是主动去做，而不能被动； 三、应致力于大的工作。只做小的工作会使你渺小、平庸； 四、要抓住困难的工作去做。克服困难，获得成功，才有进步； 五、抓住就不放，达不到目的，死不罢休； 六、主动把周围的人调动起来。调动与被调动，长时间后便有天壤之别； 七、要有计划。只要拥有计划，就会有耐力、办法、前途和希望； 八、要有信心。正因为没有信心，你的工作才显得没有魅力、没有韧劲和那样松散； 九、所谓服务就是开动脑筋，眼观六路、耳听八方、面面俱到、滴水不漏； 十、不要害怕摩擦。摩擦是前进之母、积极之养料。害怕摩擦，就会使你变得软弱无能。