寻找珠三角的投资机会(房地产导刊采访)

寻找珠三角的投资机会(房地产导刊采访) (2011-7-4 16:02:32) [发送到微博]

分类:珠三角发展  标签:中山市翠亨 珠三角城市群 城际轨道 平方公里 广珠城轨 |

轨道交通能把各城市迅速串联起来,在为人们带来生活便利的同时,更加速了城市群的形成,而同城化不仅为人们带来投资置业观念的转变,更为地产开发提供了不可多得的商机。

因轨而聚

——轨道交通影响下的珠三角楼市

文/本刊记者  蔡静霞

轨道交通为人们带来了“穿越时光隧道”的新体验。

至5月7日,最高时速达220公里的广珠城轨投入运营四个月。四个月,一百二十天,在人类历史长河中只是微不足道的一瞬。然而,其带来的人们生活方式的改变却是惊人的。

“从广州坐车回珠海,现在只需40多分钟,再也不会像以前要熬10多小时。”经常往返于广珠两地的周女士兴奋地告诉记者,现在坐城轨回珠海好方便,周五下班回去,还可以喝上妈妈煲的老火靓汤。

这还仅仅是个开始。本报记者近日从《珠三角城乡规划一体化规划(2009-2020年)》(以下简称规划)了解到,到2020年,23条城轨将“网”尽珠三角。

“轨道交通能把各城市迅速串联起来,在为人们带来生活便利的同时,更加速了城市群的形成。”对中外城市群发展有着十多年研究的中国城市规划学会会员、暨南大学管理学院教授胡刚在接受本刊记者采访时表示,城际轨道的开通,在形成跨区域人员流动、信息交流的基础上,更有利于珠三角各城市之间资源的整合利用。

在胡刚看来,在重要节点的站场周边、两个城市交接的边缘地带将会发展成一个个新兴的城区,那些一体化发展交互区域,都将是房地产开发的“潜力股”。

因轨而起,被变幻的时空

继广珠城轨今年1月7日顺利开通,珠海还将修建一条广珠城轨的延长线,这一全长37.5公里的项目,计划在明年动工,2015年建成通车;

内地首条城际轨道交通,广佛地铁首通段(西朗—魁奇路)已于去年11月试运营,目前一期后通段、及二期工程也在尽快推进;全长160.33公里的广佛江中珠城际轨道项目也计划在今年动工;

而另一条城际轨道交通——佛肇城际轨道交通项目则计划于2013年通车,项目已于2009年9月开建,目前项目正顺利推进,线路全长83.37公里。

显然,珠三角进入了前所未有的轨道建设高潮期,将有更多的路网连通九城(广佛肇、深莞惠、珠江中),这个网织好后,珠三角真正进入“1小时生活圈”。

事实上,根据新规划,到2020年,珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架,规划建设的城际轨道交通线路共有23条,线网总长约1890公里,线网密度约为4.8公里/百平方公里。如果加上各个城市的轨道交通、普通铁路等,珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里/百平方公里。接近巴黎都市圈13.4公里/百平方公里的水平,与东京都市圈和伦敦都市圈相当。

“珠三角城际快速轨道交通实际上就是珠三角城市群内部的“公交”系统,轨道交通将以其用地省、运能大、节约能源等显著特点,成为珠三角现代大交通运输的主力。”胡刚称,轨道交通快速、准时、舒适的优势将给商务、旅游、通勤、购物、置业等带来质的飞跃。

城市群,由“点”到“面”的演变

那么,珠三角城市群包括哪些区域?它又是怎样形成的?

胡刚告诉记者,珠三角城市群除包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门及肇庆等珠三角九市外,还包括香港和澳门两个特别行政区。

“城市群的发展是从核心点延伸至周边城市,再到城市群的连绵区域,最后发展到整个城市地区的一个系统过程。”胡刚解释说。

在城市群的发展初期,优质资源先在中心城区积聚。他举例说,珠三角城市群发展初期,资源、人口都集中在广州。但改革开放后,发展起来的中心城市,土地变得越来越昂贵,环境污染也越来越重,很多资源变得饱和,就需要往外扩展了。

城市在往外扩展的过程中,工业(企业生产线等)最先扩散到周边城市,而企业总部通常留在市区。随着工业的扩散,周边城市逐渐发展起来,中心城市和周边城市结合形成城市群,这是城市群的增长期。

增长期之后就是居住的分解与扩散,周边城市的商业起步,形成小商业中心,这时候企业总部也开始转移。中小城市发展起来了,城市群里的连绵地区(如广佛之间的地区)也得到发展,各城市之间首尾相连,没有空白地带和边界。于是城市由点变成面,整个珠三角城市群就形成一个整体的城市地区。

“所有的城市群发展基本都经历了这样的过程。长三角、京津唐都如是。”在胡刚看来,目前珠三角城市群已经发展到城市连绵区的阶段。城市间的交通联系单靠公路和汽车已远远不够,轻轨、城轨、地铁等轨道交通工具因其快速、大容量、准点、舒适、安全等成为人们跨区域工作、生活、旅游、购物的首选。

沿轨寻商机:同城化交互区域

对城市群而言,交通对接是基础,而除此之外,产业规划整合才是关键。

事实上,进入21世纪以来,珠三角城市群在面临国际投资多元化,国家优惠政策分散化,及其他城市群不断发展的局势下,出现了一系列问题。如核心城市不明确,无序发展;产业同构、重复建设;规划不确定等痼疾,加剧了该城市群的城市定位不明、城市功能相似、城市群空间体系混乱的现状。

“轨道交通”使各个城市之间的同城效应得到体现,铁路沿线将城市连绵区地带将形成走廊产业经济带,有助于扩大地区间的分工。”胡刚称,尤为重要的是,轨道交通提高了国内市场的统一性,各地区域规划、定位难以协调的问题将迎刃而解。

根据珠三角城市群中的各城市等级功能、地理位置比邻完整性和空间经济联系的密切程度,我们将其划分为东部圈层(港深莞惠)、中部圈层(广佛肇)、西部圈层(澳珠中江)。

“各个圈层既相对独立,又严格遵循城市内部分工与协作,各圈层分工不同,避免了产业同构,恶性竞争。”胡刚称,要通过各圈层的协调发展最终实现都市连绵带一体化的形成。

在一体化形成的过程中,城市的前景与机遇何在?

对此,胡刚认为,首先就应该把关注的目光投向轨道交通节点。而一个城市的发展前景要看它的主导产业是否有竞争力,是否是目前国家所需要的。比如说在交通的重要节点澳门,博彩业是它的主导产业。目前由于各方面的限制,澳门也需要向外扩展,通过博彩带动旅游业、娱乐产业、房地产业等等多元化发展,否则单靠博彩业会失去竞争优势。

“因此,城市的定位一定要清晰,要与时俱进。”在胡刚看来,广州目前在大力发展汽车制造业,但也存在着风险,因为汽车有一天也会饱和。他建议广州打造珠江生活圈,用他的说法就是:沿着珠江一带,发展高新技术区,不建工业,只建高端住宅、高科技研究院等。

针对目标珠三角正在实施的“双转移”, 胡刚认为珠三角可以将一些大型的制造业移到湛江。劳动密集型的产业转移出去后,区域土地价格就能提高,房地产也有上升的空间了。

“珠海适宜将房地产作为主导产业。”胡刚表示,珠海的主导产业是临港工业还是旅游业一直存在争议,随着粤港澳大桥的建设,珠海作为海边城市良好的地理环境、怡人的风光,是发展养老地产、养生地产、旅游休闲度假地产的首选之地。

除了轨道交通重要节点城市,站场周边、两个城市交接的边缘地带将会发展成一个个新兴的城区,那些一体化发展交互区域,如金沙洲地区、广州新客站周边地区、南沙开发区-虎门镇、坪清新(龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州新圩镇)、深圳前后海地区、珠海横琴新区等,都将成为有远见卓识的开发商及投资者眼中的“金矿”(见下表)。

城市

一体化发展交互区域

广州-佛山

三大交界区:金沙洲地区、芳村-桂城地区、新客站周边地区;

重点产业对接区:花都西部和三水、南海对接地区,五沙及周边地区;

重点产业支撑区:花都新华和新白云机场组成的空港经济地区,广州开发区北延至科学城的产业地区,南沙地区和南海的狮山产业组团;

外围产业发展区:广州的新塘、街口、荔城,以及佛山的西南组团、西江组团、九江-龙江组团。

广州-东莞

南沙开发区-虎门镇

深-莞-惠

1.惠州龙门县、惠东县大岭镇

2.坪清新:龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州新圩镇

深圳-香港

1.地落马洲河套区;

2.深圳前后海地区;

江门-中山-珠海

1.珠海高新区、中山市南朗镇

2.珠海市上冲、前山、南屏区域,中山市坦洲区;珠海唐家湾镇金鼎片区,中山市翠亨区,中山市三乡;

3.珠海市莲洲生态保育区,江门市银洲湖产业园

4.珠海斗门区

佛山-肇庆

佛山禅城区、肇庆高新区、佛山三水区

珠海-澳门

1.珠海横琴岛;

2.珠海拱北茂盛围与澳门西北区的青洲之间

链接:珠三角“三环八射” 路线图

省发改委介绍,珠三角城际轨道的网络布局基本构架将形成“三环八射”构架,分近期、中期、远期三个阶段进行建设,2020年基本形成。

一环:广佛环线。

二环:由广州—东莞—深圳、中山—南沙—虎门、广州—佛山—江门—珠海、佛山—东莞四条城际线组成的环珠江口的中环线。

三环:由广州—东莞—深圳、深圳—珠海、广州—佛山—江门—珠海、佛山—东莞四条城际线组成的环珠江口的大环线。

八条放射线:广州—清远、广州—惠州、东莞—惠州、深圳—惠州、珠海—斗山、江门—恩平、肇庆—南沙、佛山—肇庆等八条城际线。

寻找珠三角的投资机会(房地产导刊采访) (2011-7-4 16:02:32) [发送到微博]

分类:珠三角发展  标签:中山市翠亨 珠三角城市群 城际轨道 平方公里 广珠城轨 |

轨道交通能把各城市迅速串联起来,在为人们带来生活便利的同时,更加速了城市群的形成,而同城化不仅为人们带来投资置业观念的转变,更为地产开发提供了不可多得的商机。

因轨而聚

——轨道交通影响下的珠三角楼市

文/本刊记者  蔡静霞

轨道交通为人们带来了“穿越时光隧道”的新体验。

至5月7日,最高时速达220公里的广珠城轨投入运营四个月。四个月,一百二十天,在人类历史长河中只是微不足道的一瞬。然而,其带来的人们生活方式的改变却是惊人的。

“从广州坐车回珠海,现在只需40多分钟,再也不会像以前要熬10多小时。”经常往返于广珠两地的周女士兴奋地告诉记者,现在坐城轨回珠海好方便,周五下班回去,还可以喝上妈妈煲的老火靓汤。

这还仅仅是个开始。本报记者近日从《珠三角城乡规划一体化规划(2009-2020年)》(以下简称规划)了解到,到2020年,23条城轨将“网”尽珠三角。

“轨道交通能把各城市迅速串联起来,在为人们带来生活便利的同时,更加速了城市群的形成。”对中外城市群发展有着十多年研究的中国城市规划学会会员、暨南大学管理学院教授胡刚在接受本刊记者采访时表示,城际轨道的开通,在形成跨区域人员流动、信息交流的基础上,更有利于珠三角各城市之间资源的整合利用。

在胡刚看来,在重要节点的站场周边、两个城市交接的边缘地带将会发展成一个个新兴的城区,那些一体化发展交互区域,都将是房地产开发的“潜力股”。

因轨而起,被变幻的时空

继广珠城轨今年1月7日顺利开通,珠海还将修建一条广珠城轨的延长线,这一全长37.5公里的项目,计划在明年动工,2015年建成通车;

内地首条城际轨道交通,广佛地铁首通段(西朗—魁奇路)已于去年11月试运营,目前一期后通段、及二期工程也在尽快推进;全长160.33公里的广佛江中珠城际轨道项目也计划在今年动工;

而另一条城际轨道交通——佛肇城际轨道交通项目则计划于2013年通车,项目已于2009年9月开建,目前项目正顺利推进,线路全长83.37公里。

显然,珠三角进入了前所未有的轨道建设高潮期,将有更多的路网连通九城(广佛肇、深莞惠、珠江中),这个网织好后,珠三角真正进入“1小时生活圈”。

事实上,根据新规划,到2020年,珠三角地区将形成“三环八射”的轨道交通网络构架,规划建设的城际轨道交通线路共有23条,线网总长约1890公里,线网密度约为4.8公里/百平方公里。如果加上各个城市的轨道交通、普通铁路等,珠三角的轨道交通网络密度将达到12.2公里/百平方公里。接近巴黎都市圈13.4公里/百平方公里的水平,与东京都市圈和伦敦都市圈相当。

“珠三角城际快速轨道交通实际上就是珠三角城市群内部的“公交”系统,轨道交通将以其用地省、运能大、节约能源等显著特点,成为珠三角现代大交通运输的主力。”胡刚称,轨道交通快速、准时、舒适的优势将给商务、旅游、通勤、购物、置业等带来质的飞跃。

城市群,由“点”到“面”的演变

那么,珠三角城市群包括哪些区域?它又是怎样形成的?

胡刚告诉记者,珠三角城市群除包括广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门及肇庆等珠三角九市外,还包括香港和澳门两个特别行政区。

“城市群的发展是从核心点延伸至周边城市,再到城市群的连绵区域,最后发展到整个城市地区的一个系统过程。”胡刚解释说。

在城市群的发展初期,优质资源先在中心城区积聚。他举例说,珠三角城市群发展初期,资源、人口都集中在广州。但改革开放后,发展起来的中心城市,土地变得越来越昂贵,环境污染也越来越重,很多资源变得饱和,就需要往外扩展了。

城市在往外扩展的过程中,工业(企业生产线等)最先扩散到周边城市,而企业总部通常留在市区。随着工业的扩散,周边城市逐渐发展起来,中心城市和周边城市结合形成城市群,这是城市群的增长期。

增长期之后就是居住的分解与扩散,周边城市的商业起步,形成小商业中心,这时候企业总部也开始转移。中小城市发展起来了,城市群里的连绵地区(如广佛之间的地区)也得到发展,各城市之间首尾相连,没有空白地带和边界。于是城市由点变成面,整个珠三角城市群就形成一个整体的城市地区。

“所有的城市群发展基本都经历了这样的过程。长三角、京津唐都如是。”在胡刚看来,目前珠三角城市群已经发展到城市连绵区的阶段。城市间的交通联系单靠公路和汽车已远远不够,轻轨、城轨、地铁等轨道交通工具因其快速、大容量、准点、舒适、安全等成为人们跨区域工作、生活、旅游、购物的首选。

沿轨寻商机:同城化交互区域

对城市群而言,交通对接是基础,而除此之外,产业规划整合才是关键。

事实上,进入21世纪以来,珠三角城市群在面临国际投资多元化,国家优惠政策分散化,及其他城市群不断发展的局势下,出现了一系列问题。如核心城市不明确,无序发展;产业同构、重复建设;规划不确定等痼疾,加剧了该城市群的城市定位不明、城市功能相似、城市群空间体系混乱的现状。

“轨道交通”使各个城市之间的同城效应得到体现,铁路沿线将城市连绵区地带将形成走廊产业经济带,有助于扩大地区间的分工。”胡刚称,尤为重要的是,轨道交通提高了国内市场的统一性,各地区域规划、定位难以协调的问题将迎刃而解。

根据珠三角城市群中的各城市等级功能、地理位置比邻完整性和空间经济联系的密切程度,我们将其划分为东部圈层(港深莞惠)、中部圈层(广佛肇)、西部圈层(澳珠中江)。

“各个圈层既相对独立,又严格遵循城市内部分工与协作,各圈层分工不同,避免了产业同构,恶性竞争。”胡刚称,要通过各圈层的协调发展最终实现都市连绵带一体化的形成。

在一体化形成的过程中,城市的前景与机遇何在?

对此,胡刚认为,首先就应该把关注的目光投向轨道交通节点。而一个城市的发展前景要看它的主导产业是否有竞争力,是否是目前国家所需要的。比如说在交通的重要节点澳门,博彩业是它的主导产业。目前由于各方面的限制,澳门也需要向外扩展,通过博彩带动旅游业、娱乐产业、房地产业等等多元化发展,否则单靠博彩业会失去竞争优势。

“因此,城市的定位一定要清晰,要与时俱进。”在胡刚看来,广州目前在大力发展汽车制造业,但也存在着风险,因为汽车有一天也会饱和。他建议广州打造珠江生活圈,用他的说法就是:沿着珠江一带,发展高新技术区,不建工业,只建高端住宅、高科技研究院等。

针对目标珠三角正在实施的“双转移”, 胡刚认为珠三角可以将一些大型的制造业移到湛江。劳动密集型的产业转移出去后,区域土地价格就能提高,房地产也有上升的空间了。

“珠海适宜将房地产作为主导产业。”胡刚表示,珠海的主导产业是临港工业还是旅游业一直存在争议,随着粤港澳大桥的建设,珠海作为海边城市良好的地理环境、怡人的风光,是发展养老地产、养生地产、旅游休闲度假地产的首选之地。

除了轨道交通重要节点城市,站场周边、两个城市交接的边缘地带将会发展成一个个新兴的城区,那些一体化发展交互区域,如金沙洲地区、广州新客站周边地区、南沙开发区-虎门镇、坪清新(龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州新圩镇)、深圳前后海地区、珠海横琴新区等,都将成为有远见卓识的开发商及投资者眼中的“金矿”(见下表)。

城市

一体化发展交互区域

广州-佛山

三大交界区:金沙洲地区、芳村-桂城地区、新客站周边地区;

重点产业对接区:花都西部和三水、南海对接地区,五沙及周边地区;

重点产业支撑区:花都新华和新白云机场组成的空港经济地区,广州开发区北延至科学城的产业地区,南沙地区和南海的狮山产业组团;

外围产业发展区:广州的新塘、街口、荔城,以及佛山的西南组团、西江组团、九江-龙江组团。

广州-东莞

南沙开发区-虎门镇

深-莞-惠

1.惠州龙门县、惠东县大岭镇

2.坪清新:龙岗坪地街道、东莞清溪镇、惠州新圩镇

深圳-香港

1.地落马洲河套区;

2.深圳前后海地区;

江门-中山-珠海

1.珠海高新区、中山市南朗镇

2.珠海市上冲、前山、南屏区域,中山市坦洲区;珠海唐家湾镇金鼎片区,中山市翠亨区,中山市三乡;

3.珠海市莲洲生态保育区,江门市银洲湖产业园

4.珠海斗门区

佛山-肇庆

佛山禅城区、肇庆高新区、佛山三水区

珠海-澳门

1.珠海横琴岛;

2.珠海拱北茂盛围与澳门西北区的青洲之间

链接:珠三角“三环八射” 路线图

省发改委介绍,珠三角城际轨道的网络布局基本构架将形成“三环八射”构架,分近期、中期、远期三个阶段进行建设,2020年基本形成。

一环:广佛环线。

二环:由广州—东莞—深圳、中山—南沙—虎门、广州—佛山—江门—珠海、佛山—东莞四条城际线组成的环珠江口的中环线。

三环:由广州—东莞—深圳、深圳—珠海、广州—佛山—江门—珠海、佛山—东莞四条城际线组成的环珠江口的大环线。

八条放射线:广州—清远、广州—惠州、东莞—惠州、深圳—惠州、珠海—斗山、江门—恩平、肇庆—南沙、佛山—肇庆等八条城际线。


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