三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理规划大纲
编制： 符永坚
二〇〇六年九月二十八日
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目 录
1. 叙述 ........................................................................... 4 2. 项目概述 ....................................................................... 5 3. 项目的目标分拆和论证 ............................................................ 6 4. 项目管理组织 ................................................................... 8 5. 项目采购和合同管理 ............................................................ 12 6. 项目投资控制的方法和手段 ....................................................... 13 7. 项目进度控制的方法和手段 ....................................................... 15 8. 项目质量控制的方法和手段 ....................................................... 17 9. 安全、健康与环境管理的策略 ..................................................... 19 10、 信息管理的方法和手段 ........................................................... 21 11、 技术路线和关键技术的分拆 ....................................................... 22 12、 项目设计过程的管理 ............................................................. 23 13、 项目施工过程的管理 ............................................................. 25 14、 项目风险管理的策略 ............................................................. 26
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一、叙述
本建设工程项目管理规划是以三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理为基础进行设计的，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目总承包方。 三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理是指对三亚凤凰水城建设工程项目实施阶段的项目总承包管理，它包括项目的设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、和保修阶段；其项目管理的核心任务是对三亚凤凰水城建设工程项目进行目标控制。三亚凤凰水城建设工程项目的目标控制包括水城建设工程项目的投资目标、进度目标和质量目标。
三亚凤凰水城建设工程项目管理主要为项目的实施阶段，它所涉及的工程内容复杂，参与工程项目实施的单位较多其各自的工作性质、任务分工和利益不同，因此其项目管理的类型也不同；三亚凤凰水城建设工程项目管理规划工作主要是服务于三亚凤凰水城建设工程项目的整体利益，也是服务于三亚凤凰水城有限公司的利益，项目管理规划大纲是指引三亚凤凰水城项目目标得以实现的根本保证。 二、项目概述
三亚凤凰水城位于海南省三亚市金鸡岭西侧三亚河两岸，占地约2500亩，建设项目建筑面积约160万M2。三亚凤凰水城水系组成主要由原有两支小河在水城中部汇集形成三亚河并贯穿整个水城，水城总体地势偏低，相对于周边市政道路标高差约4~6米。河流水位流量及水量变化均呈现丰、枯交替的周期性变化，
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径流丰枯相差悬殊，枯水期流量极小，上游常有断流现象，年平均流量4.35 m3/s涨落潮水位差约1.1米,低潮时大部地段水位深不足0.6米。
在三亚凤凰水城总体详细规划中水城的开发与建设工程项目拟为分期进行实施，整体规划贯彻“统一规划，分期建设、滚动发展”的原则，三亚凤凰水城一期建设工程占地约320亩，项目位于水城整体地块的北面，东临金鸡岭路及地块中心市政规划路，项目计划开发的有商业街、会所、洋房、联排小高层，建筑面积约20万㎡。该期建设项目标准较高，建设项目主要体现了整个片区建设风格，对后期的开发建设起着一定的示范影响，故一期的工程建设定义为建设工程示范起动区。二期建设项目位于金鸡岭路和中部规划道路之间，三亚河以北一环路以南的围合区域内，二期建设工程是在一期的基础上强化了度假功能，综合商业等服务功能，建筑面积约40万㎡。三期建设项目位于三亚河、金鸡岭路、解放路和中部规划道路的围合区域内，同时三亚河边至解放路规划道路以及三亚河道整治工程纳入三期建设范围。四期建设项目位于三亚河以南，规划路以西片区，建设项目有温泉度假中心及泛酒店式公寓。五期建设项目位于片区北侧，建设项目有高尚居住别墅公寓。三亚凤凰水城自然环境优越，现状建设情况简单，规划定位较高，三亚凤凰水城有限公司为水城项目开发主体，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目的总承包方。
三、 项目的目标分拆和论证
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三亚凤凰水城建设工程项目目标分析包括建设项目的投资目标、进度目标和质量目标分拆；三亚凤凰水城建设工程项目的投资目标贯穿着项目实施阶段的全过程，它包括项目的投资目标，进度目标和质量目标，其中投资目标指的是三亚凤凰水城的总投资目标，本文所指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总投资目标，进度目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总工期进度目标，质量目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区总体质量目标；
三亚凤凰水城首期示范区的总投资是以满足于三亚凤凰水城有限公司在三亚凤凰水城首期示范区项目投资需要为目标的，它以三亚凤凰水城总体项目投资目标为基础进行确定的，三亚凤凰水城总体项目投资目标是以三亚凤凰水城项目投资可行性研究报告、三亚凤凰水城总体项目详细规划书确定的，它是通过三亚凤凰水城总体项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现的；
三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在三亚凤凰水城项目决策阶段项目定义时确定的。三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目总进度规划为三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的组成部分，是三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的阶段性进度目标。它可以设为项目总工期目标和里程碑进度目标，在三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目进度目标管理中，其里程碑进度目标最为重要，它直接反映着三亚凤凰水城工程项目的形象进度目标，它是以三亚凤凰水城工程项目的利益需
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要而设立的，并通过三亚凤凰水城首期示范区项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现。由于三亚凤凰水城首期示范区总工期进度目标的实现与投资成本之间存在着对立和统一关系，加快工程进度可能会增加施工成本，过度的缩短工期可能会影响工程质量；因此，保证项目总工期进度目标应是建立在保证工程质量的基础上，同时必须考虑到投资成本增加的影响，但上述矛盾的一面也是可以通过加强项目管理手段得以实现的；
三亚凤凰水城工程项目质量目标是面向三亚凤凰水城工程项目而设立的项目质量目标，三亚凤凰水城首期示范区的质量目标和三亚凤凰水城的总体质量目标一致。三亚凤凰水城工程项目质量目标以满足于项目的技术规范和相关的技术标准规定，以及满足于业主对于项目相应的质量要求而设立。影响三亚凤凰水城工程项目质量目标实现有：工程项目质量活动的主体中人的意识和质量能力、建设项目的决策因素、建设工程项目勘察因素、建筑材料及建筑构配件用品的质量因素、工程项目施工的技术方案和施工组织方案、工程项目的施工环境因素等。工程项目质量目标可以通过加强工程项目质量管理和采用必要的、可行的项目管理措施来实现。在三亚凤凰水城工程项目质量管理活动中可以采用，。 四、项目管理组织
三亚凤凰水城项目管理组织是为了保证三亚凤凰水城工程建设项目目标控制而设立的必要的组织管理
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体系，它以满足三亚凤凰水城工程建设项目需要为目的，它建立在三亚凤凰水城公司管理体制的基础上，并根据三亚凤凰水城工程建设项目的特点和工程概况而设置的，三亚凤凰水城工程项目实施阶段的项目管理组织可以按以下两种项目管理模式进行设立：一是以三亚凤凰水城有限公司为总承包方，对项目建设的设计、施工、监理工程项目实行分包和管理；二是项目建设的设计、施工、监理工程项目实行三位一体的自行管理模式；在线性项目管理组织结构中，项目实行三位一体的自行管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目经理部。三亚凤凰水城项目经理部对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目经理部设项目经理部经理一人，项目经理部付经理一人；下设总工程师办公室、工程建设监理公司、土建工程公司A、土建工程公司B、市政工程公司、水电工程公司、绿化工程公司、总工办公室下设工程设计室、招投标办公室、成本审计处等；在项目实行对外分包管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目部式管理组织机构。项目部隶属公司工程付总的直接领导并对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目部设项目经理一人、项目付经理一人、总工程师一人、下属工程管理专业人员有建筑工程师二人，结构工程师一人，水电工程师一人，市政工程师一人，绿化工程师一人，造价工程师二人。其项目施工组织结构图分为：三亚凤凰水城项目管理组织结构图、三位一体模式项目施工管理组织结构图、三亚凤凰水城项目经理部组织结构图、项目部式项目施工管理组织结构图。
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三亚凤凰水城公司项目管理组织结构图
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三位一体模式项目管理组织结构图
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项目经理部组织结构图
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项目部组织结构图
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四、 项目采购和合同管理
工程项目采购模式可分为工程项目管理的委托模式、工程项目设计任务的委托模式、工程项目施工任务的委托模式、工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式、工程物资采购模式。根据三亚凤凰水城的工程概况与三亚凤凰水城公司的运行模式，三亚凤凰水城工程实施阶段宜采用工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式进行管理，其原因是三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目开发周期较长，如果采用较为先进与合理的项目管理模式，既能节约投资，又能保证工程质量和工期，也是项目投资回报的根本保障；根据三亚凤凰水城的工程概况，为降低建筑设计成本，三亚凤凰水城工程项目设计可采用多种委托方式进行建筑项目设计，平行委托方案是三亚凤凰水城工程项目设计的主要发包方式，挂靠自行设计不失为一种可行手段。根据三亚凤凰水城的工程概况，三亚凤凰水城工程项目施工任务的委托模式宜采用平行委托工程分包方案，也可以采用工程包工不包料的管理模式，当然采用自行组织施工也是目前海南地区的一种流行模式，工程物资采购一般可采用公开招标采购和议标合同采购为主的模式；
项目合同管理的目的是利用建设项目合同的正当手段防范合同风险，以维护自身的正当利益，并获取尽可能多的利润，三亚凤凰水城建设项目的合同管理是指建设工程合同订立后对合同实施阶段的合同管理，
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合同管理的内容包括：建设工程合同分拆，建设工程合同交底，建设工程合同实施的控制，建设工程合同档案管理。
建设工程合同分拆在于理解建设工程合同中复杂的合同条文的内容和法律涵义；理顺工程总包合同和工程分包合同之间错综复杂的合同关系，以及合同文件和工程活动中存在的衔接关系；及时审查和发现合同中存在的明确和不明确的经济和技术风险。建设工程合同交底是将建设工程合同和建设工程合同分拆的资料向各层次的合同管理者进行合同条例和合同责任交底使以责任到人，工程合同交底的内容有：合同管理人员向项目经理部管理人员及其相关人员对合同的主要内容做出解释和说明；组织和协调合同各方共同执行合同，检查合同的执行情况并在合同执行过程中存在的合同理解争议做出解释。建设工程合同实施的控制通过对合同实施过程中的情况做出分拆，找出合同实际偏差，以供项目管理部及时掌握合同的偏差情况，并做出合理的判断，使其能及时采取措施进行纠偏，以达到合理的合同管理目标；建设工程合同档案管理包括合同资料的收集、资料整理、资料归档和资料的使用。工程资料包括合同文本、招标文件、投标文件、图纸、技术规范，合同分拆资料，发包人的各种指令、签证、信函、会议纪要、各类补充协议等；在三亚凤凰水城项目合同管理的关系中，合同的管理是互相的，其合同结构图如下：
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五、 项目投资控制的方法和手段
三亚凤凰水城项目投资控制是项目实施的全过程控制，它包括水城项目的设计过程的投资控制，施工过程的投资控制，其中为前者的投资控制最为重要。项目投资的目标以求合理的投入和最优的产出，项目
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投资的目标可以通过编制项目投资规划、工程概算和气预算来确定，目标必须经过目标分解、分拆和论证以确定目标实现的可能性。
为保证三亚凤凰水城项目投资控制的目标，项目投资控制可以通过工程合同价与工程概算的比较；工程合同价与工程预算的比较；工程款支付与工程概算的比较；工程款支付与工程预算的比较；工程款支付与工程合同价的比较；工程决算与工程概算、与工程预算、与工程合同价的比较；以取得到在工程实施过程中投资的计划值和实际值的误差，对三亚凤凰水城项目投资控制的目标进行纠偏和控制。投资控制的纠偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、设计限额、调整投资控制方法等手段进行，严格工程项目管理制度和项目施工工程变更管理制度、工程项目竣工验收制度和工程项目竣工结算制度。
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项目施工工程变更流程图
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六、 项目进度控制的方法和手段
三亚凤凰水城项目进度控制是在项目实施的过程中，由浅到深，由粗到细的不同时期的进度控制进程，它包括水城项目的总进度纲要、总进度规划、总进度计划、各子系统和各子项目的进度计划等。由于三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目内容较复杂，施工工期较长，因此，根据三亚凤凰水城的工程概况和工程项目的特点，三亚凤凰水城的工程项目的进度控制可由总进度规划的里程碑事件为进度目标值，在此基础上以各子系统细化的进度目标值作为进度的计划值。
为保证三亚凤凰水城项目进度控制的目标，可以根据进度的动态实际值进行进度纠偏，进度控制的纠偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、调整进度控制的方法和手段，改变施工管理和强化施工合同管理，可以考虑改变施工方法或改变施工机具和及时解决工程款支付等。
七、 项目质量控制的方法和手段
三亚凤凰水城项目质量控制目标是在项目实施的过程中，是依据三亚凤凰水城项目建设意图通过项目策划和项目决策提出的，其质量目标是以满足三亚凤凰水城建设项目明确和隐含需要的特性；三亚凤凰水城项目质量控制是三亚凤凰水城工程项目总承包的质量控制，它包括对勘察设计、招标投标、土建施
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工、水电安装、竣工验收的各阶段的全过程质量控制，工程分包商的质量控制是建立在总承包商项目质量控制的基础上，工程分包商的施工质量计划是总承包商施工质量计划的组成部份，接受三亚凤凰水城工程项目质量控制规划大纲的约束和指导，其控制的目的是满足三亚凤凰水城建设项目质量目标的要求；三亚凤凰水城建设项目应该建立完整的质量控制体系和有效的质量管理机制，设立专门的质量管理监督机构或委托专门的工程监理公司进行质量管理。在三亚凤凰水城建设项目施工质量控制过程中，工程分包商为质量自控的主体，三亚凤凰水城工程监理公司为质量监控的主体，自控主体和监控主体在工程项目实施全过程中相互依存，各司其职，共建项目的施工质量体系，其影响三亚凤凰水城建设项目质量的主要因素有：三亚凤凰水城项目总体规划以及总体详细规划方案；工程项目的施工和监理单位的选择以及工程项目的施工方案；建设工程项目的勘察设计因素；建筑材料和工程项目的施工环境。三亚凤凰水城建设项目质量控制方法可采用PDCA动态循环原理进行管理，即在计划的实施过程中不断地进行检查和处置，可以根据质量的动态实际值进行质量纠偏。
八、 安全、健康与环境管理的策略
项目安全、健康与环境管理的目的是保护产品生产者和使用者的健康与安全。由于三亚凤凰水城建筑产品具有产品多样性和固定性以及生产的流动性和建筑场所外部环境的复杂性，使得三亚凤凰水城的建设
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项目安全、健康与环境的管理工作变得更加严肃和重要。因此，项目的总承包单位和每一个分包单位都应持有安全监督单位颁发的《施工企业安全资格审查认可证书》参与施工和管理，必须建立行之有效的职安康和环境保护制度和必须的职安康和环境管理。
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安全、健康与环境管理的控制程序
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九、 信息管理的方法和手段
三亚凤凰水城项目的信息管理主要是对项目建设各方信息的收集和管理，其信息管理的目的是通过有
效的项目信息传输的组织和控制为项目的建设和增值服务，其项目管理信息系统的功能是：投资控制、进
度控制和合同管理。三亚凤凰水城项目的信息管理可以充分利用互联网和公司局域网的电子传输平台优势，
对三亚凤凰水城项目建设的信息进行信息化管理，其意义有：实现项目管理数据的集中存储，有利于项目
管理数据的检索和查询，能有效地提高项目管理数据的效率，以确保项目管理数据处理的准确性，可以方
便地形成各种项目管理需求的各类报表。三亚凤凰水城项目管理数据的方法有：建立项目信息管理机构、
项目信息管理任务分工表，信息管理职能分工表，利用三亚凤凰水城信息网络平台进行项目信息收集，进
行项目信息分类，项目信息编码，建立工程档案制度，信息管理的保密制度。
十一、技术路线和关键技术的分拆
由于三亚凤凰水城总体项目工程规模过大，工程目标控制项目多，控制内容复杂。所以本章所述的技术路
线和关键技术的分拆，是以三亚凤凰水城建设工程项目的里程碑工作进行控制的，其中三亚凤凰水城首期
示范区工程项目管理进度网络图如下：
其中加粗箭头所经过的技术路线为进度管理的关键技术路线，它的连续时间将直接影响项目管理的进
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度工期，当然也可以通过调整管理措施、经济措施来调整进度工期。
首期示范区工程项目管理进度网络图
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水城示范区施工阶段单体进度控制网络图
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十二、项目设计过程的管理
三亚凤凰水城项目设计方作为总承包方的参与方，其设计方的项目管理服务于三亚凤凰水城项目建设的总体利益，三亚凤凰水城项目设计过程的管理主要是指项目经理部对设计方的项目设计过程进行监督和管理；在项目的设计过程中，进行项目设计过程的监督和管理主要内容有：设计项目进度管理；设计项目质量管理。项目管理的依据是三亚凤凰水城项目设计合同书、设计任务委托书、相关法规、技术规范。三亚凤凰水城项目设计过程的质量管理可以通过加强项目质量管理来控制项目设计产品质量，以达到项目设计阶段的质量控制目标。一般地可以采用设计方案的设计招标竞赛，优选勘察设计单位，对各阶段的设计深度进行控制，按法规要求对设计文件进行审批，以保证各阶段的设计符合项目策划阶段提出来的质量要求。提交的图纸能满足施工要求，工程造价符合投资计划要求，设计产品能满足合同规定的生产工期。在三亚凤凰水城项目设计管理过程中，根据海南地区建筑设计市场基本市场化的现状，为降低建筑项目设计的成本，项目设计亦可采用多种方式对项目设计进行委托生产，其委托方式有：项目设计总承包、设计分包、部份发包、挂靠自行设计，项目设计发包的方式一般以平行委托方式为上；根据海南地区建筑设计市场的自行设计挂靠通俗做法，建筑设计事务也可由建筑设计工作室（或设计院设计人员）完成，然后在注册设计院审图盖章出图；如果三亚凤凰水城有限公司能组成建筑设计工作室或建筑设计分院，则也可以参 24
照上述方法完成三亚凤凰水城项目的部份设计任务；当然，如此做法不主张，但可证明三亚凤凰水城项目设计工作的实施方式是可以灵活选择的，灵活的设计实施方案对减少项目的设计费用具有一定的经济意义。项目设计产品标准的控制是三亚凤凰水城项目投资控制的主要手段，项目设计产品标准的高低将直接影响项目投资成本高低，设计深度一般以满足于项目生产的需要，一般说来设计的深度越深设计的成本会越高。 十三、项目施工过程的管理
三亚凤凰水城工程项目施工过程的管理主要是指在项目的实施过程中，对项目目标在实施过程进行控制和管理，项目施工过程管理的目的是确保三亚凤凰水城项目建设目标的实现。项目施工过程的管理目标包括投资目标、质量目标、工期目标，其项目施工过程管理的手段主要可采用的是组织措施、经济措施及合同措施；通过组织措施使其项目组织结构任务分工明确、责任分明，工作流程清澈，项目管理班子集体协作能力得以加强。通过经济措施可以刺激和增强项目施工方的生产能力，加快项目进度的完成，通过经济措施可以严格项目施工质量的管理。必要时通过合同措施可以改变项目实施阶段的施工格局，重新分布施工任务和加快项目的施工进度； 同时它也是确保项目施工质量和施工工期的一项重要管理手段。总承包方的项目成本控制应从施工图设计阶段开始，从招投标和施工合同入手，可以采用灵活多变的招投标方式和严密的合同管理制度，时代信息管理的优势，严格合同管理制度、工程验收制度、工程签证制度以及工 25
程审计制度，以有效的工程项目管理节约工程项目的实施成本。根据海南地区建筑市场的挂靠施工做法，三亚凤凰水城工程项目施工发包亦可采用工程分包或部份发包，挂靠单位自行组织施工或自行组织管理的多种形式进行；主材也可以统一组织供应等。
十四、项目风险管理的策略
三亚凤凰水城工程项目施工过程的风险管理主要是指对项目的实施过程中，对存在影响项目目标实现的不确定因素进行管理，其管理的目的将项目建设的风险损失减少到最低水平；其项目的风险管理方法是对项目已经存在或可能存在的风险进行评估，采用措施降低其风险发生的概率或采取措施减少风险的损失量；风险控制可采用的措施有组织措施、经济措施和技术措施；三亚凤凰水城建设工程项目可能存在的风险有投资风险、项目施工风险；投资风险主要来自项目的外部因素，一是国家有关于房地产的政策走向和法规的变动，以及地方政府有关房地产的调控力度；二是公司对外部营销市场接受能力的预测失误。项目施工风险：施工风险主要来自组织风险、合同风险、资金风险、技术风险和环境风险；组织风险可能导致施工的产品质量不合格，投资成本超支和工期延期；合同风险可能导致施工索赔增加而生产成本增加、工期延续；资金风险可能导致施工工期超期完成和索赔；技术风险可能导致施工的产品质量不合格和工期超期；环境风险可能导致施工的产品质量不合格；
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三亚凤凰水城工程项目部 符永坚
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三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理规划大纲
编制： 符永坚
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目 录
1. 叙述 ........................................................................... 4 2. 项目概述 ....................................................................... 5 3. 项目的目标分拆和论证 ............................................................ 6 4. 项目管理组织 ................................................................... 8 5. 项目采购和合同管理 ............................................................ 12 6. 项目投资控制的方法和手段 ....................................................... 13 7. 项目进度控制的方法和手段 ....................................................... 15 8. 项目质量控制的方法和手段 ....................................................... 17 9. 安全、健康与环境管理的策略 ..................................................... 19 10、 信息管理的方法和手段 ........................................................... 21 11、 技术路线和关键技术的分拆 ....................................................... 22 12、 项目设计过程的管理 ............................................................. 23 13、 项目施工过程的管理 ............................................................. 25 14、 项目风险管理的策略 ............................................................. 26
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一、叙述
本建设工程项目管理规划是以三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理为基础进行设计的，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目总承包方。 三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理是指对三亚凤凰水城建设工程项目实施阶段的项目总承包管理，它包括项目的设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、和保修阶段；其项目管理的核心任务是对三亚凤凰水城建设工程项目进行目标控制。三亚凤凰水城建设工程项目的目标控制包括水城建设工程项目的投资目标、进度目标和质量目标。
三亚凤凰水城建设工程项目管理主要为项目的实施阶段，它所涉及的工程内容复杂，参与工程项目实施的单位较多其各自的工作性质、任务分工和利益不同，因此其项目管理的类型也不同；三亚凤凰水城建设工程项目管理规划工作主要是服务于三亚凤凰水城建设工程项目的整体利益，也是服务于三亚凤凰水城有限公司的利益，项目管理规划大纲是指引三亚凤凰水城项目目标得以实现的根本保证。 二、项目概述
三亚凤凰水城位于海南省三亚市金鸡岭西侧三亚河两岸，占地约2500亩，建设项目建筑面积约160万M2。三亚凤凰水城水系组成主要由原有两支小河在水城中部汇集形成三亚河并贯穿整个水城，水城总体地势偏低，相对于周边市政道路标高差约4~6米。河流水位流量及水量变化均呈现丰、枯交替的周期性变化，
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径流丰枯相差悬殊，枯水期流量极小，上游常有断流现象，年平均流量4.35 m3/s涨落潮水位差约1.1米,低潮时大部地段水位深不足0.6米。
在三亚凤凰水城总体详细规划中水城的开发与建设工程项目拟为分期进行实施，整体规划贯彻“统一规划，分期建设、滚动发展”的原则，三亚凤凰水城一期建设工程占地约320亩，项目位于水城整体地块的北面，东临金鸡岭路及地块中心市政规划路，项目计划开发的有商业街、会所、洋房、联排小高层，建筑面积约20万㎡。该期建设项目标准较高，建设项目主要体现了整个片区建设风格，对后期的开发建设起着一定的示范影响，故一期的工程建设定义为建设工程示范起动区。二期建设项目位于金鸡岭路和中部规划道路之间，三亚河以北一环路以南的围合区域内，二期建设工程是在一期的基础上强化了度假功能，综合商业等服务功能，建筑面积约40万㎡。三期建设项目位于三亚河、金鸡岭路、解放路和中部规划道路的围合区域内，同时三亚河边至解放路规划道路以及三亚河道整治工程纳入三期建设范围。四期建设项目位于三亚河以南，规划路以西片区，建设项目有温泉度假中心及泛酒店式公寓。五期建设项目位于片区北侧，建设项目有高尚居住别墅公寓。三亚凤凰水城自然环境优越，现状建设情况简单，规划定位较高，三亚凤凰水城有限公司为水城项目开发主体，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目的总承包方。
三、 项目的目标分拆和论证
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三亚凤凰水城建设工程项目目标分析包括建设项目的投资目标、进度目标和质量目标分拆；三亚凤凰水城建设工程项目的投资目标贯穿着项目实施阶段的全过程，它包括项目的投资目标，进度目标和质量目标，其中投资目标指的是三亚凤凰水城的总投资目标，本文所指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总投资目标，进度目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总工期进度目标，质量目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区总体质量目标；
三亚凤凰水城首期示范区的总投资是以满足于三亚凤凰水城有限公司在三亚凤凰水城首期示范区项目投资需要为目标的，它以三亚凤凰水城总体项目投资目标为基础进行确定的，三亚凤凰水城总体项目投资目标是以三亚凤凰水城项目投资可行性研究报告、三亚凤凰水城总体项目详细规划书确定的，它是通过三亚凤凰水城总体项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现的；
三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在三亚凤凰水城项目决策阶段项目定义时确定的。三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目总进度规划为三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的组成部分，是三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的阶段性进度目标。它可以设为项目总工期目标和里程碑进度目标，在三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目进度目标管理中，其里程碑进度目标最为重要，它直接反映着三亚凤凰水城工程项目的形象进度目标，它是以三亚凤凰水城工程项目的利益需
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要而设立的，并通过三亚凤凰水城首期示范区项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现。由于三亚凤凰水城首期示范区总工期进度目标的实现与投资成本之间存在着对立和统一关系，加快工程进度可能会增加施工成本，过度的缩短工期可能会影响工程质量；因此，保证项目总工期进度目标应是建立在保证工程质量的基础上，同时必须考虑到投资成本增加的影响，但上述矛盾的一面也是可以通过加强项目管理手段得以实现的；
三亚凤凰水城工程项目质量目标是面向三亚凤凰水城工程项目而设立的项目质量目标，三亚凤凰水城首期示范区的质量目标和三亚凤凰水城的总体质量目标一致。三亚凤凰水城工程项目质量目标以满足于项目的技术规范和相关的技术标准规定，以及满足于业主对于项目相应的质量要求而设立。影响三亚凤凰水城工程项目质量目标实现有：工程项目质量活动的主体中人的意识和质量能力、建设项目的决策因素、建设工程项目勘察因素、建筑材料及建筑构配件用品的质量因素、工程项目施工的技术方案和施工组织方案、工程项目的施工环境因素等。工程项目质量目标可以通过加强工程项目质量管理和采用必要的、可行的项目管理措施来实现。在三亚凤凰水城工程项目质量管理活动中可以采用，。 四、项目管理组织
三亚凤凰水城项目管理组织是为了保证三亚凤凰水城工程建设项目目标控制而设立的必要的组织管理
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体系，它以满足三亚凤凰水城工程建设项目需要为目的，它建立在三亚凤凰水城公司管理体制的基础上，并根据三亚凤凰水城工程建设项目的特点和工程概况而设置的，三亚凤凰水城工程项目实施阶段的项目管理组织可以按以下两种项目管理模式进行设立：一是以三亚凤凰水城有限公司为总承包方，对项目建设的设计、施工、监理工程项目实行分包和管理；二是项目建设的设计、施工、监理工程项目实行三位一体的自行管理模式；在线性项目管理组织结构中，项目实行三位一体的自行管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目经理部。三亚凤凰水城项目经理部对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目经理部设项目经理部经理一人，项目经理部付经理一人；下设总工程师办公室、工程建设监理公司、土建工程公司A、土建工程公司B、市政工程公司、水电工程公司、绿化工程公司、总工办公室下设工程设计室、招投标办公室、成本审计处等；在项目实行对外分包管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目部式管理组织机构。项目部隶属公司工程付总的直接领导并对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目部设项目经理一人、项目付经理一人、总工程师一人、下属工程管理专业人员有建筑工程师二人，结构工程师一人，水电工程师一人，市政工程师一人，绿化工程师一人，造价工程师二人。其项目施工组织结构图分为：三亚凤凰水城项目管理组织结构图、三位一体模式项目施工管理组织结构图、三亚凤凰水城项目经理部组织结构图、项目部式项目施工管理组织结构图。
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三亚凤凰水城公司项目管理组织结构图
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三位一体模式项目管理组织结构图
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项目经理部组织结构图
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项目部组织结构图
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四、 项目采购和合同管理
工程项目采购模式可分为工程项目管理的委托模式、工程项目设计任务的委托模式、工程项目施工任务的委托模式、工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式、工程物资采购模式。根据三亚凤凰水城的工程概况与三亚凤凰水城公司的运行模式，三亚凤凰水城工程实施阶段宜采用工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式进行管理，其原因是三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目开发周期较长，如果采用较为先进与合理的项目管理模式，既能节约投资，又能保证工程质量和工期，也是项目投资回报的根本保障；根据三亚凤凰水城的工程概况，为降低建筑设计成本，三亚凤凰水城工程项目设计可采用多种委托方式进行建筑项目设计，平行委托方案是三亚凤凰水城工程项目设计的主要发包方式，挂靠自行设计不失为一种可行手段。根据三亚凤凰水城的工程概况，三亚凤凰水城工程项目施工任务的委托模式宜采用平行委托工程分包方案，也可以采用工程包工不包料的管理模式，当然采用自行组织施工也是目前海南地区的一种流行模式，工程物资采购一般可采用公开招标采购和议标合同采购为主的模式；
项目合同管理的目的是利用建设项目合同的正当手段防范合同风险，以维护自身的正当利益，并获取尽可能多的利润，三亚凤凰水城建设项目的合同管理是指建设工程合同订立后对合同实施阶段的合同管理，
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合同管理的内容包括：建设工程合同分拆，建设工程合同交底，建设工程合同实施的控制，建设工程合同档案管理。
建设工程合同分拆在于理解建设工程合同中复杂的合同条文的内容和法律涵义；理顺工程总包合同和工程分包合同之间错综复杂的合同关系，以及合同文件和工程活动中存在的衔接关系；及时审查和发现合同中存在的明确和不明确的经济和技术风险。建设工程合同交底是将建设工程合同和建设工程合同分拆的资料向各层次的合同管理者进行合同条例和合同责任交底使以责任到人，工程合同交底的内容有：合同管理人员向项目经理部管理人员及其相关人员对合同的主要内容做出解释和说明；组织和协调合同各方共同执行合同，检查合同的执行情况并在合同执行过程中存在的合同理解争议做出解释。建设工程合同实施的控制通过对合同实施过程中的情况做出分拆，找出合同实际偏差，以供项目管理部及时掌握合同的偏差情况，并做出合理的判断，使其能及时采取措施进行纠偏，以达到合理的合同管理目标；建设工程合同档案管理包括合同资料的收集、资料整理、资料归档和资料的使用。工程资料包括合同文本、招标文件、投标文件、图纸、技术规范，合同分拆资料，发包人的各种指令、签证、信函、会议纪要、各类补充协议等；在三亚凤凰水城项目合同管理的关系中，合同的管理是互相的，其合同结构图如下：
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五、 项目投资控制的方法和手段
三亚凤凰水城项目投资控制是项目实施的全过程控制，它包括水城项目的设计过程的投资控制，施工过程的投资控制，其中为前者的投资控制最为重要。项目投资的目标以求合理的投入和最优的产出，项目
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投资的目标可以通过编制项目投资规划、工程概算和气预算来确定，目标必须经过目标分解、分拆和论证以确定目标实现的可能性。
为保证三亚凤凰水城项目投资控制的目标，项目投资控制可以通过工程合同价与工程概算的比较；工程合同价与工程预算的比较；工程款支付与工程概算的比较；工程款支付与工程预算的比较；工程款支付与工程合同价的比较；工程决算与工程概算、与工程预算、与工程合同价的比较；以取得到在工程实施过程中投资的计划值和实际值的误差，对三亚凤凰水城项目投资控制的目标进行纠偏和控制。投资控制的纠偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、设计限额、调整投资控制方法等手段进行，严格工程项目管理制度和项目施工工程变更管理制度、工程项目竣工验收制度和工程项目竣工结算制度。
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项目施工工程变更流程图
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六、 项目进度控制的方法和手段
三亚凤凰水城项目进度控制是在项目实施的过程中，由浅到深，由粗到细的不同时期的进度控制进程，它包括水城项目的总进度纲要、总进度规划、总进度计划、各子系统和各子项目的进度计划等。由于三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目内容较复杂，施工工期较长，因此，根据三亚凤凰水城的工程概况和工程项目的特点，三亚凤凰水城的工程项目的进度控制可由总进度规划的里程碑事件为进度目标值，在此基础上以各子系统细化的进度目标值作为进度的计划值。
为保证三亚凤凰水城项目进度控制的目标，可以根据进度的动态实际值进行进度纠偏，进度控制的纠偏措施可以包括调整组织结构、任务分工表、管理职能分工、工作流程、调整进度控制的方法和手段，改变施工管理和强化施工合同管理，可以考虑改变施工方法或改变施工机具和及时解决工程款支付等。
七、 项目质量控制的方法和手段
三亚凤凰水城项目质量控制目标是在项目实施的过程中，是依据三亚凤凰水城项目建设意图通过项目策划和项目决策提出的，其质量目标是以满足三亚凤凰水城建设项目明确和隐含需要的特性；三亚凤凰水城项目质量控制是三亚凤凰水城工程项目总承包的质量控制，它包括对勘察设计、招标投标、土建施
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工、水电安装、竣工验收的各阶段的全过程质量控制，工程分包商的质量控制是建立在总承包商项目质量控制的基础上，工程分包商的施工质量计划是总承包商施工质量计划的组成部份，接受三亚凤凰水城工程项目质量控制规划大纲的约束和指导，其控制的目的是满足三亚凤凰水城建设项目质量目标的要求；三亚凤凰水城建设项目应该建立完整的质量控制体系和有效的质量管理机制，设立专门的质量管理监督机构或委托专门的工程监理公司进行质量管理。在三亚凤凰水城建设项目施工质量控制过程中，工程分包商为质量自控的主体，三亚凤凰水城工程监理公司为质量监控的主体，自控主体和监控主体在工程项目实施全过程中相互依存，各司其职，共建项目的施工质量体系，其影响三亚凤凰水城建设项目质量的主要因素有：三亚凤凰水城项目总体规划以及总体详细规划方案；工程项目的施工和监理单位的选择以及工程项目的施工方案；建设工程项目的勘察设计因素；建筑材料和工程项目的施工环境。三亚凤凰水城建设项目质量控制方法可采用PDCA动态循环原理进行管理，即在计划的实施过程中不断地进行检查和处置，可以根据质量的动态实际值进行质量纠偏。
八、 安全、健康与环境管理的策略
项目安全、健康与环境管理的目的是保护产品生产者和使用者的健康与安全。由于三亚凤凰水城建筑产品具有产品多样性和固定性以及生产的流动性和建筑场所外部环境的复杂性，使得三亚凤凰水城的建设
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项目安全、健康与环境的管理工作变得更加严肃和重要。因此，项目的总承包单位和每一个分包单位都应持有安全监督单位颁发的《施工企业安全资格审查认可证书》参与施工和管理，必须建立行之有效的职安康和环境保护制度和必须的职安康和环境管理。
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安全、健康与环境管理的控制程序
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九、 信息管理的方法和手段
三亚凤凰水城项目的信息管理主要是对项目建设各方信息的收集和管理，其信息管理的目的是通过有
效的项目信息传输的组织和控制为项目的建设和增值服务，其项目管理信息系统的功能是：投资控制、进
度控制和合同管理。三亚凤凰水城项目的信息管理可以充分利用互联网和公司局域网的电子传输平台优势，
对三亚凤凰水城项目建设的信息进行信息化管理，其意义有：实现项目管理数据的集中存储，有利于项目
管理数据的检索和查询，能有效地提高项目管理数据的效率，以确保项目管理数据处理的准确性，可以方
便地形成各种项目管理需求的各类报表。三亚凤凰水城项目管理数据的方法有：建立项目信息管理机构、
项目信息管理任务分工表，信息管理职能分工表，利用三亚凤凰水城信息网络平台进行项目信息收集，进
行项目信息分类，项目信息编码，建立工程档案制度，信息管理的保密制度。
十一、技术路线和关键技术的分拆
由于三亚凤凰水城总体项目工程规模过大，工程目标控制项目多，控制内容复杂。所以本章所述的技术路
线和关键技术的分拆，是以三亚凤凰水城建设工程项目的里程碑工作进行控制的，其中三亚凤凰水城首期
示范区工程项目管理进度网络图如下：
其中加粗箭头所经过的技术路线为进度管理的关键技术路线，它的连续时间将直接影响项目管理的进
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度工期，当然也可以通过调整管理措施、经济措施来调整进度工期。
首期示范区工程项目管理进度网络图
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水城示范区施工阶段单体进度控制网络图
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十二、项目设计过程的管理
三亚凤凰水城项目设计方作为总承包方的参与方，其设计方的项目管理服务于三亚凤凰水城项目建设的总体利益，三亚凤凰水城项目设计过程的管理主要是指项目经理部对设计方的项目设计过程进行监督和管理；在项目的设计过程中，进行项目设计过程的监督和管理主要内容有：设计项目进度管理；设计项目质量管理。项目管理的依据是三亚凤凰水城项目设计合同书、设计任务委托书、相关法规、技术规范。三亚凤凰水城项目设计过程的质量管理可以通过加强项目质量管理来控制项目设计产品质量，以达到项目设计阶段的质量控制目标。一般地可以采用设计方案的设计招标竞赛，优选勘察设计单位，对各阶段的设计深度进行控制，按法规要求对设计文件进行审批，以保证各阶段的设计符合项目策划阶段提出来的质量要求。提交的图纸能满足施工要求，工程造价符合投资计划要求，设计产品能满足合同规定的生产工期。在三亚凤凰水城项目设计管理过程中，根据海南地区建筑设计市场基本市场化的现状，为降低建筑项目设计的成本，项目设计亦可采用多种方式对项目设计进行委托生产，其委托方式有：项目设计总承包、设计分包、部份发包、挂靠自行设计，项目设计发包的方式一般以平行委托方式为上；根据海南地区建筑设计市场的自行设计挂靠通俗做法，建筑设计事务也可由建筑设计工作室（或设计院设计人员）完成，然后在注册设计院审图盖章出图；如果三亚凤凰水城有限公司能组成建筑设计工作室或建筑设计分院，则也可以参 24
照上述方法完成三亚凤凰水城项目的部份设计任务；当然，如此做法不主张，但可证明三亚凤凰水城项目设计工作的实施方式是可以灵活选择的，灵活的设计实施方案对减少项目的设计费用具有一定的经济意义。项目设计产品标准的控制是三亚凤凰水城项目投资控制的主要手段，项目设计产品标准的高低将直接影响项目投资成本高低，设计深度一般以满足于项目生产的需要，一般说来设计的深度越深设计的成本会越高。 十三、项目施工过程的管理
三亚凤凰水城工程项目施工过程的管理主要是指在项目的实施过程中，对项目目标在实施过程进行控制和管理，项目施工过程管理的目的是确保三亚凤凰水城项目建设目标的实现。项目施工过程的管理目标包括投资目标、质量目标、工期目标，其项目施工过程管理的手段主要可采用的是组织措施、经济措施及合同措施；通过组织措施使其项目组织结构任务分工明确、责任分明，工作流程清澈，项目管理班子集体协作能力得以加强。通过经济措施可以刺激和增强项目施工方的生产能力，加快项目进度的完成，通过经济措施可以严格项目施工质量的管理。必要时通过合同措施可以改变项目实施阶段的施工格局，重新分布施工任务和加快项目的施工进度； 同时它也是确保项目施工质量和施工工期的一项重要管理手段。总承包方的项目成本控制应从施工图设计阶段开始，从招投标和施工合同入手，可以采用灵活多变的招投标方式和严密的合同管理制度，时代信息管理的优势，严格合同管理制度、工程验收制度、工程签证制度以及工 25
程审计制度，以有效的工程项目管理节约工程项目的实施成本。根据海南地区建筑市场的挂靠施工做法，三亚凤凰水城工程项目施工发包亦可采用工程分包或部份发包，挂靠单位自行组织施工或自行组织管理的多种形式进行；主材也可以统一组织供应等。
十四、项目风险管理的策略
三亚凤凰水城工程项目施工过程的风险管理主要是指对项目的实施过程中，对存在影响项目目标实现的不确定因素进行管理，其管理的目的将项目建设的风险损失减少到最低水平；其项目的风险管理方法是对项目已经存在或可能存在的风险进行评估，采用措施降低其风险发生的概率或采取措施减少风险的损失量；风险控制可采用的措施有组织措施、经济措施和技术措施；三亚凤凰水城建设工程项目可能存在的风险有投资风险、项目施工风险；投资风险主要来自项目的外部因素，一是国家有关于房地产的政策走向和法规的变动，以及地方政府有关房地产的调控力度；二是公司对外部营销市场接受能力的预测失误。项目施工风险：施工风险主要来自组织风险、合同风险、资金风险、技术风险和环境风险；组织风险可能导致施工的产品质量不合格，投资成本超支和工期延期；合同风险可能导致施工索赔增加而生产成本增加、工期延续；资金风险可能导致施工工期超期完成和索赔；技术风险可能导致施工的产品质量不合格和工期超期；环境风险可能导致施工的产品质量不合格；
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三亚凤凰水城工程项目部 符永坚
二〇〇六年十月二十日 27