奶茶店的可行性研究报告
目 录
第一章 总论 ............................ 错误！未定义书签。 一、项目概况 .......................... 错误！未定义书签。 二、业主简介 .......................... 错误！未定义书签。 三、编制依据 .......................... 错误！未定义书签。 四、编制内容 .......................... 错误！未定义书签。 五、项目初步结论....................... 错误！未定义书签。 第二章 项目建设背景 .................... 错误！未定义书签。 一、四川省教育系统受灾情况 . ............ 错误！未定义书签。 二、德阳市受灾情况 . .................... 错误！未定义书签。 三、项目业主单位受灾情况 . .............. 错误！未定义书签。 第三章 项目建设的必要性及可行性 ........ 错误！未定义书签。 一、项目建设的必要性 . .................. 错误！未定义书签。 二、项目建设的可行性 . .................. 错误！未定义书签。 三、灾区教育重建所面临的有利条件 . ...... 错误！未定义书签。 第四章 项目建设选址及建设条件 .......... 错误！未定义书签。 一、项目建设选址....................... 错误！未定义书签。 二、自然条件 .......................... 错误！未定义书签。 三、区域社会经济及配套条件 . ............ 错误！未定义书签。 四、综合评述 .......................... 错误！未定义书签。 第五章 建设规模及内容 .................. 错误！未定义书签。
一、建设内容及规模 . .................... 错误！未定义书签。 二、项目建筑指标....................... 错误！未定义书签。 第六章 项目工程方案 ..................... 错误！未定义书签。 一、设计依据 .......................... 错误！未定义书签。 二、建筑设计构思....................... 错误！未定义书签。 三、建筑单体设计....................... 错误！未定义书签。 四、平面布局及功能分区 . ................ 错误！未定义书签。 五、剖面设计 .......................... 错误！未定义书签。 六、交通组织 .......................... 错误！未定义书签。 七、立面设计 .......................... 错误！未定义书签。 八、无障碍设计 ........................ 错误！未定义书签。 九、建筑物结构设计 . .................... 错误！未定义书签。 第七章 公用工程方案 .................... 错误！未定义书签。 一、给水排水 .......................... 错误！未定义书签。 二、电气设计 .......................... 错误！未定义书签。 三、自然通风 .......................... 错误！未定义书签。 四、建筑物防雷、接地及安全 . ............ 错误！未定义书签。 五、广播系统 .......................... 错误！未定义书签。 六、视频监控系统及防盗报警系统 . ........ 错误！未定义书签。 七、计量系统 .......................... 错误！未定义书签。 第八章 节能措施 ........................ 错误！未定义书签。 一、设计依据 .......................... 错误！未定义书签。
二、设计范围及主要原则 . ................ 错误！未定义书签。 三、主要节能措施....................... 错误！未定义书签。 四、节能效果分析....................... 错误！未定义书签。 第九章 环境保护与消防设计 .............. 错误！未定义书签。 一、环境保护 .......................... 错误！未定义书签。 二、消防设计及施工期保护措施 . .......... 错误！未定义书签。 第十章 劳动安全措施 .................... 错误！未定义书签。 一、影响劳动安全的因素分析 . ............ 错误！未定义书签。 二、防护和监控措施 . .................... 错误！未定义书签。 三、施工安全措施....................... 错误！未定义书签。 四、劳动卫生措施....................... 错误！未定义书签。 五、预期效果及评价 . .................... 错误！未定义书签。 第十一章 组织机构、人力资源配置及招标 .. 错误！未定义书签。 一、组织机构 .......................... 错误！未定义书签。 二、人力资源配置....................... 错误！未定义书签。 三、项目招投标 ........................ 错误！未定义书签。 第十二章 项目管理、实施进度 ............ 错误！未定义书签。 一、项目建设管理....................... 错误！未定义书签。 二、建设进度计划....................... 错误！未定义书签。 第十三章 投资估算及资金筹措 ............ 错误！未定义书签。 一、投资估算范围....................... 错误！未定义书签。
二、投资估算依据....................... 错误！未定义书签。 三、项目投资 .......................... 错误！未定义书签。 四、资金筹措 .......................... 错误！未定义书签。 第十四章 社会评价 ...................... 错误！未定义书签。 第十五章 结论及建议 .................... 错误！未定义书签。 一、研究结论 .......................... 错误！未定义书签。 二、建 议 ............................. 错误！未定义书签。
1.1项目概述
本店设置在高校附近，高校人员比较集中。近年来，随着国人生活水平的提高，喝奶茶品尝物质以外的愉悦，也逐渐成为一种时尚的流行。特别是对年轻的大学生而言，这样的流行让喝奶茶成了时髦的事，也暗示着人们想从奶茶里寻求心灵的缺口，满足精神与自我需求。
1.2基础数据
（1） 规模 店面20㎡，店主一人，再招两个服务员。
（2） 进度 奶茶店在营业前一年年底花短时间装修，准备完毕。第一年生产负荷就可达设计能力的100%。生产期为5年，计算期也是5年。
（3） 总投资估算及资金来源
①固定资产投资估算及依据。设备价格参照淘宝网相关报价。建设投资估算
1.56万。其中，办理营业执照及卫生许可证共花费400元，装修费2000元。详细内容见表I 。
②流动资金估算。流动资金估算，按分项详细估算法进行估算，估算总额为2.99万。详见表II 。
总资金=建设投资+全部流动资金=1.56+2.99=4.55万元
③资金来源。项目自有资金1.99万元，其余2.56万元为借款。自有资金的1.79
万全部用于流动资金，建设投资借款1.56万元，年利率8%，长期借款借款的本金偿还按投产后的最大还款能力归还本金；流动资金借款1.0万元，年利率6%，流动资金的本金偿还方式为年末归还，年初再借。详见表III 。
（4）销售收入和销售税金及附加 奶茶小杯2.0元/杯，中杯2.5元/杯，大杯3.0元/杯，咖啡3.0元/杯。预估每月销售小杯奶茶1800杯、中杯3600杯、大杯2000杯、咖啡1000杯。每月营业额为2.16万元，全年营业，年销售收入估计值为25.92万元。
年销售税金及附加根据规定计取，产品缴纳营业税，税率为5%，城市维护建设税税率为4％，教育费附加为1％。销售税金及附加估计值为1.3608万元。
正常年份销售税金及附加计算： ㈠ 营业税=25.92*5%=1.296万元
㈡ 城乡维护建设税=1.296*4%=0.0518万元 ㈢ 教育费附加=1.356*1%=0.013万元。 详见表IV 。
（5） 总成本费用估算 详见下表：
① 固定资产折旧和无形递延资产摊销计算 在建设投资中出营业执照、卫生许可证和宣传费作为无形及递延资产外，其余购买设备等都作为固定资产进行折旧。
固定资产原值为1.52万元，按直线折旧法计算，折旧年限为5年，其中装修无残值，残值率为5%，年折旧额为2908元。
② 递延资产为900元，按5年摊销，年摊销费为180元。详见下表VI ：
1.3 财务评价
（1） 利润及利润分配 详见下表VII ：
投资利润率 =年利润总额/总投资*100% =37104÷45500×100% =81.5%
投资利税率 =年利税总额/总投资*100% =50712÷45500×100％ =111.5％
资本金利润率=利润总额/资本金总额*100％ =37104÷19900×100％ =186.5%
表VIII
（4） 资本金现金流量 详见下表X ：
11
1.4 不确定性分析
（1）敏感性分析 该项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率为87%，投资回收期为1.12年，均满足财务基准值要求。考虑到项目实施过程中一些不定因素的变化，分别对固定资产投资（购买的设备），经营成本，销售收入做了10%的提高和降低，这些单因素变化对内部收益率、净现值的敏感性分析。
固定资产投资（设备）增加10%，数据改动后见下表
固定资产投资（设备）降低10%，数据改动后见下表
12
经营成本减少10%，数据改动见下表
13
销售收入增加10%，数据改动见下表 销售收入减少10%，数据改动见下表
14
财务敏感性分析表，见下表
从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及净现值，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之，固定资产投资最少。
15
（2）盈亏平衡分析 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP ），其计算公式为 BEP=年固定总成本/（年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加） =83088/（259200-124800-13608） =68.8%
计算结果表面，该项目只要达到设计能力的68.8%，奶茶店就可保本。
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第一章 总论 ............................ 错误！未定义书签。 一、项目概况 .......................... 错误！未定义书签。 二、业主简介 .......................... 错误！未定义书签。 三、编制依据 .......................... 错误！未定义书签。 四、编制内容 .......................... 错误！未定义书签。 五、项目初步结论....................... 错误！未定义书签。 第二章 项目建设背景 .................... 错误！未定义书签。 一、四川省教育系统受灾情况 . ............ 错误！未定义书签。 二、德阳市受灾情况 . .................... 错误！未定义书签。 三、项目业主单位受灾情况 . .............. 错误！未定义书签。 第三章 项目建设的必要性及可行性 ........ 错误！未定义书签。 一、项目建设的必要性 . .................. 错误！未定义书签。 二、项目建设的可行性 . .................. 错误！未定义书签。 三、灾区教育重建所面临的有利条件 . ...... 错误！未定义书签。 第四章 项目建设选址及建设条件 .......... 错误！未定义书签。 一、项目建设选址....................... 错误！未定义书签。 二、自然条件 .......................... 错误！未定义书签。 三、区域社会经济及配套条件 . ............ 错误！未定义书签。 四、综合评述 .......................... 错误！未定义书签。 第五章 建设规模及内容 .................. 错误！未定义书签。
一、建设内容及规模 . .................... 错误！未定义书签。 二、项目建筑指标....................... 错误！未定义书签。 第六章 项目工程方案 ..................... 错误！未定义书签。 一、设计依据 .......................... 错误！未定义书签。 二、建筑设计构思....................... 错误！未定义书签。 三、建筑单体设计....................... 错误！未定义书签。 四、平面布局及功能分区 . ................ 错误！未定义书签。 五、剖面设计 .......................... 错误！未定义书签。 六、交通组织 .......................... 错误！未定义书签。 七、立面设计 .......................... 错误！未定义书签。 八、无障碍设计 ........................ 错误！未定义书签。 九、建筑物结构设计 . .................... 错误！未定义书签。 第七章 公用工程方案 .................... 错误！未定义书签。 一、给水排水 .......................... 错误！未定义书签。 二、电气设计 .......................... 错误！未定义书签。 三、自然通风 .......................... 错误！未定义书签。 四、建筑物防雷、接地及安全 . ............ 错误！未定义书签。 五、广播系统 .......................... 错误！未定义书签。 六、视频监控系统及防盗报警系统 . ........ 错误！未定义书签。 七、计量系统 .......................... 错误！未定义书签。 第八章 节能措施 ........................ 错误！未定义书签。 一、设计依据 .......................... 错误！未定义书签。
二、设计范围及主要原则 . ................ 错误！未定义书签。 三、主要节能措施....................... 错误！未定义书签。 四、节能效果分析....................... 错误！未定义书签。 第九章 环境保护与消防设计 .............. 错误！未定义书签。 一、环境保护 .......................... 错误！未定义书签。 二、消防设计及施工期保护措施 . .......... 错误！未定义书签。 第十章 劳动安全措施 .................... 错误！未定义书签。 一、影响劳动安全的因素分析 . ............ 错误！未定义书签。 二、防护和监控措施 . .................... 错误！未定义书签。 三、施工安全措施....................... 错误！未定义书签。 四、劳动卫生措施....................... 错误！未定义书签。 五、预期效果及评价 . .................... 错误！未定义书签。 第十一章 组织机构、人力资源配置及招标 .. 错误！未定义书签。 一、组织机构 .......................... 错误！未定义书签。 二、人力资源配置....................... 错误！未定义书签。 三、项目招投标 ........................ 错误！未定义书签。 第十二章 项目管理、实施进度 ............ 错误！未定义书签。 一、项目建设管理....................... 错误！未定义书签。 二、建设进度计划....................... 错误！未定义书签。 第十三章 投资估算及资金筹措 ............ 错误！未定义书签。 一、投资估算范围....................... 错误！未定义书签。
二、投资估算依据....................... 错误！未定义书签。 三、项目投资 .......................... 错误！未定义书签。 四、资金筹措 .......................... 错误！未定义书签。 第十四章 社会评价 ...................... 错误！未定义书签。 第十五章 结论及建议 .................... 错误！未定义书签。 一、研究结论 .......................... 错误！未定义书签。 二、建 议 ............................. 错误！未定义书签。
1.1项目概述
本店设置在高校附近，高校人员比较集中。近年来，随着国人生活水平的提高，喝奶茶品尝物质以外的愉悦，也逐渐成为一种时尚的流行。特别是对年轻的大学生而言，这样的流行让喝奶茶成了时髦的事，也暗示着人们想从奶茶里寻求心灵的缺口，满足精神与自我需求。
1.2基础数据
（1） 规模 店面20㎡，店主一人，再招两个服务员。
（2） 进度 奶茶店在营业前一年年底花短时间装修，准备完毕。第一年生产负荷就可达设计能力的100%。生产期为5年，计算期也是5年。
（3） 总投资估算及资金来源
①固定资产投资估算及依据。设备价格参照淘宝网相关报价。建设投资估算
1.56万。其中，办理营业执照及卫生许可证共花费400元，装修费2000元。详细内容见表I 。
②流动资金估算。流动资金估算，按分项详细估算法进行估算，估算总额为2.99万。详见表II 。
总资金=建设投资+全部流动资金=1.56+2.99=4.55万元
③资金来源。项目自有资金1.99万元，其余2.56万元为借款。自有资金的1.79
万全部用于流动资金，建设投资借款1.56万元，年利率8%，长期借款借款的本金偿还按投产后的最大还款能力归还本金；流动资金借款1.0万元，年利率6%，流动资金的本金偿还方式为年末归还，年初再借。详见表III 。
（4）销售收入和销售税金及附加 奶茶小杯2.0元/杯，中杯2.5元/杯，大杯3.0元/杯，咖啡3.0元/杯。预估每月销售小杯奶茶1800杯、中杯3600杯、大杯2000杯、咖啡1000杯。每月营业额为2.16万元，全年营业，年销售收入估计值为25.92万元。
年销售税金及附加根据规定计取，产品缴纳营业税，税率为5%，城市维护建设税税率为4％，教育费附加为1％。销售税金及附加估计值为1.3608万元。
正常年份销售税金及附加计算： ㈠ 营业税=25.92*5%=1.296万元
㈡ 城乡维护建设税=1.296*4%=0.0518万元 ㈢ 教育费附加=1.356*1%=0.013万元。 详见表IV 。
（5） 总成本费用估算 详见下表：
① 固定资产折旧和无形递延资产摊销计算 在建设投资中出营业执照、卫生许可证和宣传费作为无形及递延资产外，其余购买设备等都作为固定资产进行折旧。
固定资产原值为1.52万元，按直线折旧法计算，折旧年限为5年，其中装修无残值，残值率为5%，年折旧额为2908元。
② 递延资产为900元，按5年摊销，年摊销费为180元。详见下表VI ：
1.3 财务评价
（1） 利润及利润分配 详见下表VII ：
投资利润率 =年利润总额/总投资*100% =37104÷45500×100% =81.5%
投资利税率 =年利税总额/总投资*100% =50712÷45500×100％ =111.5％
资本金利润率=利润总额/资本金总额*100％ =37104÷19900×100％ =186.5%
表VIII
（4） 资本金现金流量 详见下表X ：
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1.4 不确定性分析
（1）敏感性分析 该项目做了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率为87%，投资回收期为1.12年，均满足财务基准值要求。考虑到项目实施过程中一些不定因素的变化，分别对固定资产投资（购买的设备），经营成本，销售收入做了10%的提高和降低，这些单因素变化对内部收益率、净现值的敏感性分析。
固定资产投资（设备）增加10%，数据改动后见下表
固定资产投资（设备）降低10%，数据改动后见下表
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经营成本减少10%，数据改动见下表
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销售收入增加10%，数据改动见下表 销售收入减少10%，数据改动见下表
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财务敏感性分析表，见下表
从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及净现值，其中销售收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之，固定资产投资最少。
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（2）盈亏平衡分析 以生产能力利用率表示的盈亏平衡点（BEP ），其计算公式为 BEP=年固定总成本/（年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加） =83088/（259200-124800-13608） =68.8%
计算结果表面，该项目只要达到设计能力的68.8%，奶茶店就可保本。
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