张家界韩国城酒店咨询调查方案
Ⅰ. 张家界市概况 1. 一般概况 (1) 城市概况
- 面积, 行政区域, 人口, 人口增加趋势，节假日, 奥运会相关信息 (2) 市内主要设施的位置（地图标示）和交通情况
- 政府机关, 主要购物中心, 写字楼, 公寓, 机场, 火车站, 高速公路, 市内主要干道等
2. 旅游业现况及展望
(1) 张家界观光旅游业沿革(被指定为旅游城市的年度, 成为旅游热点地区的年度，以及其它重要事件) (2) 游客现况
- 01~05年 各国家游客人数（比例）
- 各种不同目的（如：旅游，公干，走亲访友等）造访张家界的各类人士的比例，总的消费量，滞留时间，年龄段等 (3) 旅游收入
- 各年度 (02~05年) 观光收入统计 (4) 主要旅游景点现况
2. 经济状况 (1) 产业状况
- 产业构成, 各产业从业人数 (2) 经济成长状况
- 各年度(00~05年) GDP, 各产业(第一，第二，第三) 成长率等 3. 房地产业现状
(1) 开发状况(01~05年间 住宅, 商业网点, 办公设施等开发总面积，增长趋势等)
(2) 房地产价格上升趋势
(3) 房地产租金上升趋势(01~05年) 4. 政策 (1) 经济政策
(2) 酒店相关的法律，法规，条例，政策等（相关分析） 5. 开发计划
- 各年度城市开发规划（MASTER PLAN ） - 开发展望(以各旅游区域的开发为主)
Ⅱ. 竞争关系的其它酒店现况 1. 张家界市酒店业现况
(1) 酒店特征 (历史沿革，特点等) (2) 各区域分布情况 (3) 各星级现况
2. 张家界3~5星级酒店现况 ※ 调查对象
张家界国际酒店, 蓝天国际酒店, 湘电国际酒店, 亘立国际酒店, 凯天国际酒
(4) 酒店增加趋势
店, 武陵源国际酒店（建设中）, 通达国际酒店等 7家酒店 ※ 调查内容 : 参照调查表（附加）
(1) 酒店设施现况 (2) 酒店运营现况 ① 客房 ② 附属设施 (3) 客人现况
各酒店, 各年度: 年度客人总数(国内/国外), 客人平均入住天数等
3. 相关城市酒店现况 ※ 调查对象
长沙华天酒店, 长沙佳程酒店, 长沙通程国际酒店, 桂林漓江大瀑布酒店, 桂林希尔顿大宇酒店, 桂林帝苑酒店
※ 调查内容 : 参照调查表（附加）
4. 未来张家界酒店供给/需求预测 (1) 游客（酒店需求）预测 (2) 客房供应量预测 (3) 各星级供应量预测
Ⅲ. 开发地块现状
1. 地块现状 (1) 土地使用现状
(2) 交通现状(与机场, 火车站, 长途汽车站的距离/ 周边道路现状/景点串联方便程度分析)
2. 商圈特征 (1) 商家现况
(2) 流动人口现况，购买力 3. 周边人口特征
(1) 政府机关，办公设施(写字楼等)
(2) 住宅(公寓等)
4. 各产业特征调查
- 饮食业, 娱乐业, 康乐业, 演艺市场, 会议市场， 结论及对本项目的启发
5. 周边开发规划(新建道路/扩建, 商业/住宅/宾馆酒店/办公设施 新建计划 6． 核心竞争力分析
Ⅳ. 合理规模（星级，层数，客房数等）分析/市场定位分析
1. 目标客源定位 2． 项目功能定位 3. 项目规模定位 * 방법 ? 회의 要 4. 附属设施规模定位 * 방법 ? 회의 要
Ⅴ. 건축계획안 （建筑规划，此步骤省略） Ⅵ. 运营方案
1. 委托经营或直接经营 2. 委托经营市场现况 3. 委托经营方案
Ⅶ. 可行性分析
1. 投入资金计算 (1) 工程费用 (2) 运营费用
2. 预测收入计算 (1) 客房部分
- 合理客房价格计算, 客房入住率预测等 (2) 附属设施部分 - 各行业收入预测
3. 预测运营费用 (1) 客房部分
- 人工费, 材料费, 公用设施费用, 金融费用, 维修费用等各种费用计算 (2) 附属设施部分
- 人工费, 材料费, 公用设施费用, 金融费用, 维修费用等
4. 现金流分析(Cash Flow) (1) 物价上升率，汇率变动预测 (2) 2006~2015年 现金流分析
(3) 评价
- 资金回报率/内部收益率/客房平均收入/投资回收所需时间/부채감당율
张家界韩国城酒店咨询调查方案
Ⅰ. 张家界市概况 1. 一般概况 (1) 城市概况
- 面积, 行政区域, 人口, 人口增加趋势，节假日, 奥运会相关信息 (2) 市内主要设施的位置（地图标示）和交通情况
- 政府机关, 主要购物中心, 写字楼, 公寓, 机场, 火车站, 高速公路, 市内主要干道等
2. 旅游业现况及展望
(1) 张家界观光旅游业沿革(被指定为旅游城市的年度, 成为旅游热点地区的年度，以及其它重要事件) (2) 游客现况
- 01~05年 各国家游客人数（比例）
- 各种不同目的（如：旅游，公干，走亲访友等）造访张家界的各类人士的比例，总的消费量，滞留时间，年龄段等 (3) 旅游收入
- 各年度 (02~05年) 观光收入统计 (4) 主要旅游景点现况
2. 经济状况 (1) 产业状况
- 产业构成, 各产业从业人数 (2) 经济成长状况
- 各年度(00~05年) GDP, 各产业(第一，第二，第三) 成长率等 3. 房地产业现状
(1) 开发状况(01~05年间 住宅, 商业网点, 办公设施等开发总面积，增长趋势等)
(2) 房地产价格上升趋势
(3) 房地产租金上升趋势(01~05年) 4. 政策 (1) 经济政策
(2) 酒店相关的法律，法规，条例，政策等（相关分析） 5. 开发计划
- 各年度城市开发规划（MASTER PLAN ） - 开发展望(以各旅游区域的开发为主)
Ⅱ. 竞争关系的其它酒店现况 1. 张家界市酒店业现况
(1) 酒店特征 (历史沿革，特点等) (2) 各区域分布情况 (3) 各星级现况
2. 张家界3~5星级酒店现况 ※ 调查对象
张家界国际酒店, 蓝天国际酒店, 湘电国际酒店, 亘立国际酒店, 凯天国际酒
(4) 酒店增加趋势
店, 武陵源国际酒店（建设中）, 通达国际酒店等 7家酒店 ※ 调查内容 : 参照调查表（附加）
(1) 酒店设施现况 (2) 酒店运营现况 ① 客房 ② 附属设施 (3) 客人现况
各酒店, 各年度: 年度客人总数(国内/国外), 客人平均入住天数等
3. 相关城市酒店现况 ※ 调查对象
长沙华天酒店, 长沙佳程酒店, 长沙通程国际酒店, 桂林漓江大瀑布酒店, 桂林希尔顿大宇酒店, 桂林帝苑酒店
※ 调查内容 : 参照调查表（附加）
4. 未来张家界酒店供给/需求预测 (1) 游客（酒店需求）预测 (2) 客房供应量预测 (3) 各星级供应量预测
Ⅲ. 开发地块现状
1. 地块现状 (1) 土地使用现状
(2) 交通现状(与机场, 火车站, 长途汽车站的距离/ 周边道路现状/景点串联方便程度分析)
2. 商圈特征 (1) 商家现况
(2) 流动人口现况，购买力 3. 周边人口特征
(1) 政府机关，办公设施(写字楼等)
(2) 住宅(公寓等)
4. 各产业特征调查
- 饮食业, 娱乐业, 康乐业, 演艺市场, 会议市场， 结论及对本项目的启发
5. 周边开发规划(新建道路/扩建, 商业/住宅/宾馆酒店/办公设施 新建计划 6． 核心竞争力分析
Ⅳ. 合理规模（星级，层数，客房数等）分析/市场定位分析
1. 目标客源定位 2． 项目功能定位 3. 项目规模定位 * 방법 ? 회의 要 4. 附属设施规模定位 * 방법 ? 회의 要
Ⅴ. 건축계획안 （建筑规划，此步骤省略） Ⅵ. 运营方案
1. 委托经营或直接经营 2. 委托经营市场现况 3. 委托经营方案
Ⅶ. 可行性分析
1. 投入资金计算 (1) 工程费用 (2) 运营费用
2. 预测收入计算 (1) 客房部分
- 合理客房价格计算, 客房入住率预测等 (2) 附属设施部分 - 各行业收入预测
3. 预测运营费用 (1) 客房部分
- 人工费, 材料费, 公用设施费用, 金融费用, 维修费用等各种费用计算 (2) 附属设施部分
- 人工费, 材料费, 公用设施费用, 金融费用, 维修费用等
4. 现金流分析(Cash Flow) (1) 物价上升率，汇率变动预测 (2) 2006~2015年 现金流分析
(3) 评价
- 资金回报率/内部收益率/客房平均收入/投资回收所需时间/부채감당율