债券基础债券的发行&交易
房地产债券债券违约危机
债券的投资收益表现
华尔街有一句话：投资股票能让你变得富有，投资债券能让你保持富有。
数据：all about bonds
债券定义&历史
债券（Bonds/debenture）是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证
美国在独立战争时期，为了支付战争费用，发行了多种中期债券与临时债券筹集资金，这些债券的发行和交易，形成了美国最早的债券市场。
中国发行国库券的历史不长，只有60多年的历史。1950年，为支援解放战争，迅速统一全国，以利于安定民生，恢复和发展经济，我国发行了最早的国家债券“人民胜利折实公债”。
债券定义&历史
债券（Bonds/debenture）是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证
美国在独立战争时期，为了支付战争费用，发行了多种中期债券与临时债券筹集资金，这些债券的发行和交易，形成了美国最早的债券市场。
中国发行国库券的历史不长，只有60多年的历史。1950年，为支援解放战争，迅速统一全国，以利于安定民生，恢复和发展经济，我国发行了最早的国家债券“人民胜利折实公债”。
债券的基本要素
01
债券的票面价值
02
债务人与债权人
03
债券的价格
六要素
0405
06
信用评级
还本期限债券利率
发行主体的不同
债券可分为政府债券、企业债券和金融债券
偿还期限
短期债券、中期债券、长期债券
利息的不同支付方式
附息债券和零息债券
发行方式
公募债券和私募债券
有无担保
无担保债券、有担保债券
利率变动
固定利率债券和浮动利率债券
特殊类型
可转换公司债券
债券风险
信用风险
及特定利息的可能性。
少的考虑因素。
市场风险
债券价格与格将下降。
流通性风险
当遇上不活跃或极少量的债券交易時，往往出售或转让的時候会遇上困难。
通货膨胀风险
那债券的实际收益将会是负数，投资反而亏损。
政策风险
由于政策变化导致债券价格发生波动而产生的风险。例如，突然给债券实行加息和保值贴补。
定量指标
1、资产负债结构2、盈利能力
3、现金流量充足性4、资产流动性
定性指标
一是行业风险评估二是业务风险评估
1、基本经营和竞争地位2、管理水平
3、关联交易、担保和其他还款保障
债券的评级制度最早起源于美国。1909年，美国市场分析专家约翰· 穆迪在《铁路投资分析》一文中首次运用了债券评级的分析方法，并取得了较好的影响。
国际信用评级机构标准普尔1860
NRSRO穆迪公司
1900惠誉1913全球评级市场份额约95%的由
这三家机构占据。每年的营业
收入穆迪约15亿美元，标准普
尔为10多亿美元，惠誉国际为5亿美元左右。
自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国认定的评级组织”
垃圾债券之王
1971年开始，美国的债券市场掀起了一场革命，低评级的“垃圾债券”被引入金融市场，并在未来的20多年里独领风骚。发起这场革命的，是时年仅有25岁的迈克尔.米尔肯。他也因此被称为“垃圾债券之王”“垃圾债券之父”，被认为是自J.P.摩根以后美国金融界最有影响力的人物。
在上世纪整个80年代，美国各公司发行垃圾债券1700多亿美元，其中被称作“垃圾债券之王”的德崇证券公司就发行了800亿美元，占47%。10年间，米尔肯将德崇证券从一个二流券商变为世界顶级投行。1987年该公司收益超过40亿美元，是华尔街盈利最高的公司。1986年，米尔肯的个人年收入达到5.5亿美元，甚至超过证券交易委员会的年度预算。
1989年，米尔肯和他的弟弟被控包括证券欺诈在内的共计98项指控，1990年，法院最终裁决米尔肯入狱10年，罚款11亿美元。而几乎在同时，《华尔街日报》将其称为“最伟大的金融思想家”。
其中最著名的例子是1988年底，KKR收购雷诺烟草公司，收购价高达250亿美元，但KKR本身动用的资金仅1500万美元，其余99.94%的资金都是靠米尔根发行垃圾债券筹得的。
2009年在垃圾债券上狠捞一笔的巴菲特
中国信用评级机构我国信用评级行业发展历程只有20余年1987 年，我国信用评级行业开始起步。截至目前，具有债券信用评级资格的评级机构包括大公国际、联合信用、东方金诚等。但我国信用评级行业还不尽规范，评级机构并不对评级结果承担无限责任，这就降低了评级结果的可信度。同时，由于发展历程较短，在评级技术以及经验上还与国际知名评
级机构存在差距。
从2004年末债券市场的总量不足5万亿元，到2015年年中债券市场规模已达39.8万亿元，位列世界第三，其中，我国企业债券的市场规模已经超过美国成为世界最大。
截止2015年9月，债券市场共发行债券只数为9766只，已远超2014年的全年发行只数（7356只）
债券发行
2015 年，债券市场全年发行各类债券规模达
22.3万亿元，较去年同期增长87.5%。
2015年全年，政府债券发行5.8万亿元，政策性银行发行债券2.6万亿元，商业银行等金融机构发行金融债券6295.6亿元，政府支持机构发行债券2400亿元，信贷资产支持证券发行4056.4亿元。
公司信用类债券发行增速有所放缓，发行规模
为7万亿元，同比增长35.8%，增速较上年下降3.1个百分点
数据来源：央行发布《2015年金融市场运行情况》
债券发行方式
定向发行
又被称为“私募发行”、“私下发行”,即面向特定投资者发行。一般由债券发行人与某些机构投资者,如人寿保险公司、养老基金、退休基金等直接洽谈发行条件和其他具体事务,属直接发行
承购包销
指发行人与由商业银行、证券公司等金融机构组成的承销团通过协商条件签订承购包销合同,由承销团分销拟发行债券的发行方式。
招标发行
指通过招标方式确定债券承销商和发行条件的发行方式。按照国际惯例,根据标的物不同,招标发行可分为价格招标、收益率招标;根据中标规则不同,可分为荷兰式招标(单一价格中标)和美式招标(多种价格中标)
债券制度发展
Ø1981年，国务院发布《1981年国库券条例》，决定自1981年起恢复发行国库券。
Ø1985年，沈阳市房地产开发公司向社会公开发行5年期企业债券，这是改革开放后发行的第一只企业债券。
Ø1987年，国务院颁布《企业债管理暂行条例》，企业债券发行规模快速扩大。
Ø1990年12月，上海证券交易所成立，开始接受实物债券的托管，从此形成了场内和场外交易并存的市场格局。
Ø1995年，因国债“327”事件影响，国家正式停止一切场外债券市场，证券交易所成为中国唯一合法的债券市场。
Ø1997年上半年，中国人民银行决定商业银行全部退出上海和深圳交易所的债券市场，同时建立了银行间债券市场，中国债券市场自此形成两市分立的状态。Ø2005年，中国人民银行制定并颁布《短期融资券管理办法》。Ø2007年8月，证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》。Ø2008年，人民银行启动中期票据的发行。
327国债事件对中国债券市场的影响很大，直接导致了后来形成交易所债券市场和银行间债券市场两大市场体系
债券交易市场
我国债券的交易市场分为场外市场和场内市场。
场外市场包括银行间市场和银行柜台市场，场内市场包括上海证券交易所和深圳证券交易所。银行间债券市场的主要参与者是我国的各类机构投资者，属于大宗交易市场（批发市场）。银行柜台交易市场（俗称OTC市场）的主要参与者是个人和部分机构投资者，一般由交易双方协商交易价格。
交易所市场则为投资者提供线上交易在深交所和上交所上市的各类债券品种。其中，上交所交易的债券总额占到了场内交易市场总量的90%以上，是国内最为主要的场内交易市场
场外市场银行间交易市场商业银行柜台交
易市场
场内市场
交易所债券交易
市场
债券类别
短期融资券·中期票据资产支持债券企业债可转换债券上市公司债中小企业私募债
政策性银行债·特种金融债券商业银行债券·非银行金融机构债券证券公司债
监管机构
交易商协会（自律管理）银监会人民银行
国家发改委人民银行证监会人民银行证监会证监会
交易所（自律管理）人民银行银监会人民银行人民银行证监会
托管结算体系
截止2015年9月，中国债券市场的债券托管
•债券托管，是指债券投资人基于对
债券托管机构（以下简称托管人）
的信任，将其所拥有的债券委托托
管人进行债权登记、管理和权益监
护的行为。
•全国银行间债券市场和商业银行柜
台交易市场的登记结算机构为中央
国债登记结算有限责任公司（简称
中债登），交易所债券市场的登记
结算机构为中国证券登记结算有限
责任公司（简称中证登）。余额达45.30万亿元，仅次于美国、日本，位列世界第三。其中场外市场交易量占到交易总额的80%以上。
债券之王——比尔·格罗斯股有巴菲特，债有格罗斯。在债券投资领域，比尔·格罗斯的地位相当于股票投资领域的巴菲特。许多基金经理通常只有一两年出色的业绩，而格罗斯却有35年以上的出色表现。自1987年以来，他管理的太平洋投资管理公司平均每年获利9.4%，这些成就使得格罗斯成为市场中的风向标。他在全球债券市场的影响力，市场上恐怕无人能及，这也是市场尊称其为“债券之王”的原因。格罗斯现在管理着超过3500亿美元的债券投资。他的一句话会引起14万亿美元的债券市场的震动。太平洋投资管理公司最早是太平洋保险公司的投资部门，比尔·格罗斯加入后，用了十年时间将其变成美国西岸最大的企业基金投资公司。1982年，PIMCO分拆成独立营运的基金公司，1987年，格罗斯接手PIMCO旗舰基金–PIMCO总回报基金(PIMCO Total Return Fund)，开启了总回报基金的辉煌历程。在他之前，没有人想得到债券也能低买高卖，根据对市场(主要是通胀和利率走势)的判断，获得稳定收益。他的业绩是一条几乎稳定上升的斜线，代表不论市场如何波动，它总能带来可观的回报。PIMCO最高峰时期管理的资产高达两万亿美金(作为比较，中国的外汇储备也就3.5万亿)，其中有两千多亿是格罗斯自己亲自管理的总回报基金。
房地产融资方式
一、银行贷款至少70%以上的房地产开发资
金来自商业银行系统
二、上市融资
三、房地产债券融资房地产债券最先出现在
1992年，由海南经济特区的开发商推出房地
产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐
投资券”以及“富岛投资券”，总计1.5亿元
四、房地产信托
五、海外地产基金外资地产基金进入国内资本市场
定义房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。
中金数据
债券融资将重塑房地产金融格局
债券融资将进一步降低房企融资利率
龙湖地产有限公司2016年发行的6年期25亿元债券票面利率低至3.19%，10年期15亿元债券票面利率定为3.75%，相当于同期银行贷款基准利率七折多
水平
债券融资更加灵活
债券融资加快房企的金融脱媒进程
房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，由于债券融资规模大、成本低、期限长、使用灵活，不需要抵押品，大型上市房企已有融资债券化的趋向
地产公司非公开公司债（数据来自wind）
债券简称
债券全称
发行规模(亿)
发行期
特殊期限债券评级主体评级票面利率(%)
限(年)3.00
2+1
AA
8.00
15阳光01阳光城集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券(第一期)13.00
15阳光0215阳房01
阳光城集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券(第二期)
阳光城集团股份有限公司2015年公司债券(第一期)
7.0015.00
3.005.00
2+13+2
AAAA
AAAA
8.005.18
15阳房02阳光城集团股份有限公司2015年公司债券(第二期)13.005.003+2AAAA5.40
15中宝债15新湖债
新湖中宝股份有限公司2015年非公开发行公司债券
新湖中宝股份有限公司2015年公司债券
50.0035.00
4.005.00
2+23+2
AAAA
AAAA
6.995.50
15荣盛债15荣盛01
荣盛房地产发展股份有限公司2015年非公开发行公司债券(第
一期)荣盛房地产发展股份有限公司2015年公司债券(第一期)
20.0018.00
2.005.00
1+13+2
AA+
AA+AA+
5.705.78
15荣盛02
荣盛房地产发展股份有限公司2015年公司债券(第二期)(品种
一)荣盛房地产发展股份有限公司2015年公司债券(第二期)(品种
二)
19.004.002+2AA+AA+5.10
15荣盛0322.005.003+2AA+AA+5.30
补贴售房全部取消全价出售销售商品房占总竣工房屋比1.85%
90年代——房地产过热
1992年，房地产公司开始大规模涌现。1988年全国房地产公司为3124家，1993年3万多家。
同期，各银行和金融机构开始大规模进入住房金融领域
房地产投资远远高于经济的增长。1993 年经济增长13.5%，房地产开发投资增长165%，比值12.2
90年代初的海南，人均工资不到300，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米90年代前期房地产的复兴和泡沫
94年之后，全国经济都进入调整时期证监会也从1994 年暂停房地产公司上市审批，整个房地产业由于融资渠道受阻，其发展步伐大大减缓
各地为了响应政策，可谓各显神通。在中央政策的基础上，出台各种优惠措施。上海北京等地推出买房给户口，广州等地强行降低土地出让价格，银行体系更大力度推行按揭制度。1998年下半年开始，要求全国城镇停止住房分配。
至此，地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域2003年开始，地价与房价互动，房价开始进入飙升时代。
2004年，面对逐步脱离普通人群消费能力的高房价，中央开始调控。
2016年1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6028亿元，增长1.8%，提高1.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.6%。
数据来源：国家统计局
2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.67，比去年12月份提高0.33点。国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平
2014&2015一·二线城市
土地购置面积持续减少
库存水平的下降将支撑
销售均价向上，而总可
售资源的减少将令销量
受限。三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求
数据：中房网
违约危机
在2007-2011五年间，根据标普统计，
美国发生400起违约，日本发生8起违
约，而我国债券市场则未发生过一起
违约
债券的危机
目前来看，债市发展已经具有一定的规模，然而，券种及投资者虽众多，却集中度很高，新兴券种及小规模投资者市场参与度有限，债市发展并未健全。此外，逐渐暴露出的债券信用违约也将债市的未来走向置于风口浪尖之上。
近两年时间内，包括“11超日债”、“12湘鄂债”、“11天威MTN2”、“12中富01”、“12二重集MTN1”、“10中钢债”、“10英利MTN1”和“15山水SCP001”在内的8只债券已出现实质性违约。
然而，从长远来看，通过债券违约进行的优胜劣汰是市场导向型债市的必经之路，对于未来债市的良性发展具有一定的推动作用。
总结
债券基础债券的发行&交易
房地产债券债券违约危机
债券的投资收益表现
华尔街有一句话：投资股票能让你变得富有，投资债券能让你保持富有。
数据：all about bonds
债券定义&历史
债券（Bonds/debenture）是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证
美国在独立战争时期，为了支付战争费用，发行了多种中期债券与临时债券筹集资金，这些债券的发行和交易，形成了美国最早的债券市场。
中国发行国库券的历史不长，只有60多年的历史。1950年，为支援解放战争，迅速统一全国，以利于安定民生，恢复和发展经济，我国发行了最早的国家债券“人民胜利折实公债”。
债券定义&历史
债券（Bonds/debenture）是一种金融契约，是政府、金融机构、工商企业等直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，同时承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证
美国在独立战争时期，为了支付战争费用，发行了多种中期债券与临时债券筹集资金，这些债券的发行和交易，形成了美国最早的债券市场。
中国发行国库券的历史不长，只有60多年的历史。1950年，为支援解放战争，迅速统一全国，以利于安定民生，恢复和发展经济，我国发行了最早的国家债券“人民胜利折实公债”。
债券的基本要素
01
债券的票面价值
02
债务人与债权人
03
债券的价格
六要素
0405
06
信用评级
还本期限债券利率
发行主体的不同
债券可分为政府债券、企业债券和金融债券
偿还期限
短期债券、中期债券、长期债券
利息的不同支付方式
附息债券和零息债券
发行方式
公募债券和私募债券
有无担保
无担保债券、有担保债券
利率变动
固定利率债券和浮动利率债券
特殊类型
可转换公司债券
债券风险
信用风险
及特定利息的可能性。
少的考虑因素。
市场风险
债券价格与格将下降。
流通性风险
当遇上不活跃或极少量的债券交易時，往往出售或转让的時候会遇上困难。
通货膨胀风险
那债券的实际收益将会是负数，投资反而亏损。
政策风险
由于政策变化导致债券价格发生波动而产生的风险。例如，突然给债券实行加息和保值贴补。
定量指标
1、资产负债结构2、盈利能力
3、现金流量充足性4、资产流动性
定性指标
一是行业风险评估二是业务风险评估
1、基本经营和竞争地位2、管理水平
3、关联交易、担保和其他还款保障
债券的评级制度最早起源于美国。1909年，美国市场分析专家约翰· 穆迪在《铁路投资分析》一文中首次运用了债券评级的分析方法，并取得了较好的影响。
国际信用评级机构标准普尔1860
NRSRO穆迪公司
1900惠誉1913全球评级市场份额约95%的由
这三家机构占据。每年的营业
收入穆迪约15亿美元，标准普
尔为10多亿美元，惠誉国际为5亿美元左右。
自1975年美国证券交易委员会SEC认可上述三家公司为“全国认定的评级组织”
垃圾债券之王
1971年开始，美国的债券市场掀起了一场革命，低评级的“垃圾债券”被引入金融市场，并在未来的20多年里独领风骚。发起这场革命的，是时年仅有25岁的迈克尔.米尔肯。他也因此被称为“垃圾债券之王”“垃圾债券之父”，被认为是自J.P.摩根以后美国金融界最有影响力的人物。
在上世纪整个80年代，美国各公司发行垃圾债券1700多亿美元，其中被称作“垃圾债券之王”的德崇证券公司就发行了800亿美元，占47%。10年间，米尔肯将德崇证券从一个二流券商变为世界顶级投行。1987年该公司收益超过40亿美元，是华尔街盈利最高的公司。1986年，米尔肯的个人年收入达到5.5亿美元，甚至超过证券交易委员会的年度预算。
1989年，米尔肯和他的弟弟被控包括证券欺诈在内的共计98项指控，1990年，法院最终裁决米尔肯入狱10年，罚款11亿美元。而几乎在同时，《华尔街日报》将其称为“最伟大的金融思想家”。
其中最著名的例子是1988年底，KKR收购雷诺烟草公司，收购价高达250亿美元，但KKR本身动用的资金仅1500万美元，其余99.94%的资金都是靠米尔根发行垃圾债券筹得的。
2009年在垃圾债券上狠捞一笔的巴菲特
中国信用评级机构我国信用评级行业发展历程只有20余年1987 年，我国信用评级行业开始起步。截至目前，具有债券信用评级资格的评级机构包括大公国际、联合信用、东方金诚等。但我国信用评级行业还不尽规范，评级机构并不对评级结果承担无限责任，这就降低了评级结果的可信度。同时，由于发展历程较短，在评级技术以及经验上还与国际知名评
级机构存在差距。
从2004年末债券市场的总量不足5万亿元，到2015年年中债券市场规模已达39.8万亿元，位列世界第三，其中，我国企业债券的市场规模已经超过美国成为世界最大。
截止2015年9月，债券市场共发行债券只数为9766只，已远超2014年的全年发行只数（7356只）
债券发行
2015 年，债券市场全年发行各类债券规模达
22.3万亿元，较去年同期增长87.5%。
2015年全年，政府债券发行5.8万亿元，政策性银行发行债券2.6万亿元，商业银行等金融机构发行金融债券6295.6亿元，政府支持机构发行债券2400亿元，信贷资产支持证券发行4056.4亿元。
公司信用类债券发行增速有所放缓，发行规模
为7万亿元，同比增长35.8%，增速较上年下降3.1个百分点
数据来源：央行发布《2015年金融市场运行情况》
债券发行方式
定向发行
又被称为“私募发行”、“私下发行”,即面向特定投资者发行。一般由债券发行人与某些机构投资者,如人寿保险公司、养老基金、退休基金等直接洽谈发行条件和其他具体事务,属直接发行
承购包销
指发行人与由商业银行、证券公司等金融机构组成的承销团通过协商条件签订承购包销合同,由承销团分销拟发行债券的发行方式。
招标发行
指通过招标方式确定债券承销商和发行条件的发行方式。按照国际惯例,根据标的物不同,招标发行可分为价格招标、收益率招标;根据中标规则不同,可分为荷兰式招标(单一价格中标)和美式招标(多种价格中标)
债券制度发展
Ø1981年，国务院发布《1981年国库券条例》，决定自1981年起恢复发行国库券。
Ø1985年，沈阳市房地产开发公司向社会公开发行5年期企业债券，这是改革开放后发行的第一只企业债券。
Ø1987年，国务院颁布《企业债管理暂行条例》，企业债券发行规模快速扩大。
Ø1990年12月，上海证券交易所成立，开始接受实物债券的托管，从此形成了场内和场外交易并存的市场格局。
Ø1995年，因国债“327”事件影响，国家正式停止一切场外债券市场，证券交易所成为中国唯一合法的债券市场。
Ø1997年上半年，中国人民银行决定商业银行全部退出上海和深圳交易所的债券市场，同时建立了银行间债券市场，中国债券市场自此形成两市分立的状态。Ø2005年，中国人民银行制定并颁布《短期融资券管理办法》。Ø2007年8月，证监会正式颁布实施《公司债券发行试点办法》。Ø2008年，人民银行启动中期票据的发行。
327国债事件对中国债券市场的影响很大，直接导致了后来形成交易所债券市场和银行间债券市场两大市场体系
债券交易市场
我国债券的交易市场分为场外市场和场内市场。
场外市场包括银行间市场和银行柜台市场，场内市场包括上海证券交易所和深圳证券交易所。银行间债券市场的主要参与者是我国的各类机构投资者，属于大宗交易市场（批发市场）。银行柜台交易市场（俗称OTC市场）的主要参与者是个人和部分机构投资者，一般由交易双方协商交易价格。
交易所市场则为投资者提供线上交易在深交所和上交所上市的各类债券品种。其中，上交所交易的债券总额占到了场内交易市场总量的90%以上，是国内最为主要的场内交易市场
场外市场银行间交易市场商业银行柜台交
易市场
场内市场
交易所债券交易
市场
债券类别
短期融资券·中期票据资产支持债券企业债可转换债券上市公司债中小企业私募债
政策性银行债·特种金融债券商业银行债券·非银行金融机构债券证券公司债
监管机构
交易商协会（自律管理）银监会人民银行
国家发改委人民银行证监会人民银行证监会证监会
交易所（自律管理）人民银行银监会人民银行人民银行证监会
托管结算体系
截止2015年9月，中国债券市场的债券托管
•债券托管，是指债券投资人基于对
债券托管机构（以下简称托管人）
的信任，将其所拥有的债券委托托
管人进行债权登记、管理和权益监
护的行为。
•全国银行间债券市场和商业银行柜
台交易市场的登记结算机构为中央
国债登记结算有限责任公司（简称
中债登），交易所债券市场的登记
结算机构为中国证券登记结算有限
责任公司（简称中证登）。余额达45.30万亿元，仅次于美国、日本，位列世界第三。其中场外市场交易量占到交易总额的80%以上。
债券之王——比尔·格罗斯股有巴菲特，债有格罗斯。在债券投资领域，比尔·格罗斯的地位相当于股票投资领域的巴菲特。许多基金经理通常只有一两年出色的业绩，而格罗斯却有35年以上的出色表现。自1987年以来，他管理的太平洋投资管理公司平均每年获利9.4%，这些成就使得格罗斯成为市场中的风向标。他在全球债券市场的影响力，市场上恐怕无人能及，这也是市场尊称其为“债券之王”的原因。格罗斯现在管理着超过3500亿美元的债券投资。他的一句话会引起14万亿美元的债券市场的震动。太平洋投资管理公司最早是太平洋保险公司的投资部门，比尔·格罗斯加入后，用了十年时间将其变成美国西岸最大的企业基金投资公司。1982年，PIMCO分拆成独立营运的基金公司，1987年，格罗斯接手PIMCO旗舰基金–PIMCO总回报基金(PIMCO Total Return Fund)，开启了总回报基金的辉煌历程。在他之前，没有人想得到债券也能低买高卖，根据对市场(主要是通胀和利率走势)的判断，获得稳定收益。他的业绩是一条几乎稳定上升的斜线，代表不论市场如何波动，它总能带来可观的回报。PIMCO最高峰时期管理的资产高达两万亿美金(作为比较，中国的外汇储备也就3.5万亿)，其中有两千多亿是格罗斯自己亲自管理的总回报基金。
房地产融资方式
一、银行贷款至少70%以上的房地产开发资
金来自商业银行系统
二、上市融资
三、房地产债券融资房地产债券最先出现在
1992年，由海南经济特区的开发商推出房地
产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐
投资券”以及“富岛投资券”，总计1.5亿元
四、房地产信托
五、海外地产基金外资地产基金进入国内资本市场
定义房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。
中金数据
债券融资将重塑房地产金融格局
债券融资将进一步降低房企融资利率
龙湖地产有限公司2016年发行的6年期25亿元债券票面利率低至3.19%，10年期15亿元债券票面利率定为3.75%，相当于同期银行贷款基准利率七折多
水平
债券融资更加灵活
债券融资加快房企的金融脱媒进程
房地产公司主要的融资渠道是银行贷款，由于债券融资规模大、成本低、期限长、使用灵活，不需要抵押品，大型上市房企已有融资债券化的趋向
地产公司非公开公司债（数据来自wind）
债券简称
债券全称
发行规模(亿)
发行期
特殊期限债券评级主体评级票面利率(%)
限(年)3.00
2+1
AA
8.00
15阳光01阳光城集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券(第一期)13.00
15阳光0215阳房01
阳光城集团股份有限公司非公开发行2015年公司债券(第二期)
阳光城集团股份有限公司2015年公司债券(第一期)
7.0015.00
3.005.00
2+13+2
AAAA
AAAA
8.005.18
15阳房02阳光城集团股份有限公司2015年公司债券(第二期)13.005.003+2AAAA5.40
15中宝债15新湖债
新湖中宝股份有限公司2015年非公开发行公司债券
新湖中宝股份有限公司2015年公司债券
50.0035.00
4.005.00
2+23+2
AAAA
AAAA
6.995.50
15荣盛债15荣盛01
荣盛房地产发展股份有限公司2015年非公开发行公司债券(第
一期)荣盛房地产发展股份有限公司2015年公司债券(第一期)
20.0018.00
2.005.00
1+13+2
AA+
AA+AA+
5.705.78
15荣盛02
荣盛房地产发展股份有限公司2015年公司债券(第二期)(品种
一)荣盛房地产发展股份有限公司2015年公司债券(第二期)(品种
二)
19.004.002+2AA+AA+5.10
15荣盛0322.005.003+2AA+AA+5.30
补贴售房全部取消全价出售销售商品房占总竣工房屋比1.85%
90年代——房地产过热
1992年，房地产公司开始大规模涌现。1988年全国房地产公司为3124家，1993年3万多家。
同期，各银行和金融机构开始大规模进入住房金融领域
房地产投资远远高于经济的增长。1993 年经济增长13.5%，房地产开发投资增长165%，比值12.2
90年代初的海南，人均工资不到300，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米90年代前期房地产的复兴和泡沫
94年之后，全国经济都进入调整时期证监会也从1994 年暂停房地产公司上市审批，整个房地产业由于融资渠道受阻，其发展步伐大大减缓
各地为了响应政策，可谓各显神通。在中央政策的基础上，出台各种优惠措施。上海北京等地推出买房给户口，广州等地强行降低土地出让价格，银行体系更大力度推行按揭制度。1998年下半年开始，要求全国城镇停止住房分配。
至此，地产资本终于敲开了他们梦寐以求的个人住房领域2003年开始，地价与房价互动，房价开始进入飙升时代。
2004年，面对逐步脱离普通人群消费能力的高房价，中央开始调控。
2016年1-2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比名义增长3.0%，增速比去年全年提高2个百分点。其中，住宅投资6028亿元，增长1.8%，提高1.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.6%。
数据来源：国家统计局
2月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.67，比去年12月份提高0.33点。国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平
2014&2015一·二线城市
土地购置面积持续减少
库存水平的下降将支撑
销售均价向上，而总可
售资源的减少将令销量
受限。三四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求
数据：中房网
违约危机
在2007-2011五年间，根据标普统计，
美国发生400起违约，日本发生8起违
约，而我国债券市场则未发生过一起
违约
债券的危机
目前来看，债市发展已经具有一定的规模，然而，券种及投资者虽众多，却集中度很高，新兴券种及小规模投资者市场参与度有限，债市发展并未健全。此外，逐渐暴露出的债券信用违约也将债市的未来走向置于风口浪尖之上。
近两年时间内，包括“11超日债”、“12湘鄂债”、“11天威MTN2”、“12中富01”、“12二重集MTN1”、“10中钢债”、“10英利MTN1”和“15山水SCP001”在内的8只债券已出现实质性违约。
然而，从长远来看，通过债券违约进行的优胜劣汰是市场导向型债市的必经之路，对于未来债市的良性发展具有一定的推动作用。
总结